🏡Тренды рынка недвижимости за 2024: большой обзор

1️⃣Ипотечный пузырь переродился в «пузырь рассрочек» Угасание ипотечного бума во второй половине года. В первой половине 2024 года, до закрытия лазейки с льготными ипотеками, процент ипотечных сделок с недвижимостью от общего числа близился к 90%. Еще раз: 9 из 10 сделок с недвижимостью были ипотечными. Это, если не ошибаюсь, рекорд за всю историю. Даже в 2023 году процент ипотечных сделок (при более чем в 2 раза более выгодных условиях) колебался на уровне 75-80% от общего числа сделок. Повышение % по ипотеке (вслед за ставкой ЦБ) дали эффект «запрыгивания в последний вагон»: высокий процент не отпугнул покупателей; отложенный спрос/сделки реализовались в первой половине 2024 до ужесточения ипотечных программ. Таким образом, в первой половине 2024 года выдача ипотеки была почти на одном уровне с 1п 2023: рекордного за всю историю года. Тем не менее, по итогам года мы наблюдаем сокращение объема ипотек на 38% по отношению к 2023 году. Поштучно было выдано на 36% меньше ипотечных кредитов (1,3млн), а сумма этих кредитов (4,9трлн₽) также оказалась на 37% меньше, чем в 2023. Так что, ипотечный пузырь наконец сдувается, ура?! —Скорее нет, чем да Формально ипотеки сократились почти на 40%, и статистика говорит сама за себя. Также, львиная доля объема кредитования в РФ приходится на ипотеку. А Набиуллина, как мы помним, отмечала, что сокращение объемов и темпов кредитования в РФ—весомая причина для ослабления ДКП. Если по-русски: во многом за счет сокращения ипотек мы с вами не увидели повышения ставки уже второе заседание ЦБ подряд. ❗️НО, есть много НО: Во-первых, цены на недвижимость по-прежнему не падают (за исключением небольшого снижения цен на вторичку в отдельных регионах). Во-вторых, по итогам 4 квартала 2024 объем предложения от застройщиков В-третьих, долговая нагрузка застройщиков только ухудшилась во 2п2024, суммарно увеличившись на 18% за полгода. Более того, вырос процент нераспроданных квартир в новостройках. ⚠️ Чем опасны рассрочки: 1️⃣рассрочка-не банковский продукт, и не должна касаться регулятора. 2️⃣Рассрочка не отображается в кредитной истории человека. «Кредитный риск» просчитать невозможно. 3️⃣Спекулятивный фактор: Можно набрать хоть по 100 квартир. Ограничений нет. 4️⃣В случае с ипотеками удар на себя принимали банки. В случае с рассрочками—девелоперы, которые и так с огромными кредитными плечами. Эскроу-счетов под рассрочки нет. ❓ Что в совокупности дают эти вещи? —то, что в отличие от ипотечного кризиса, «кризис рассрочек» невозможно контролировать. Может произойти ситуация, когда рассрочки не смогут быть оплачены, и на рынок как снежной ком вывалятся квартиры по дисконтам, что приведет к обвалу цен и, возможно, банкротству застройщиков. И произойдет это (если произойдет) одномоментно. Ну и напоследок размер долговых показателей застройщиков (1п2024): $SMLT 75,9млрд₽ (чистый корпоративный долг) $PIKK 616 млрд₽ (чистый долг) $LSRG 66,3 млрд₽ (чистый долг) {$ETLN} 37 млрд ₽ (на конец 2023)