Felixalex
Felixalex
17 ноября 2022 в 14:18
В прошлом месяце я спрашивал нужно ли делать разбор сектора недвижимости. Не знаю интересно это было или нет, т.к. отклика было не сильно много, но гештальт для себя все же решил закрыть. Пост будет длинный. Недвижимость довольно специфичный класс активов, потому что зачастую ее воспринимают как товар: 1) Цену на товар регулируют предложение и спрос: Спрос определяют доступность ипотеки (об этом в конце поста) и желание купить: - кто-то хочет сохранить мобильность и иметь возможность без напряга переехать в другой город или страну - кто-то хочет обустраивать свое "семейное гнездышко", делать перепланировку так как ему нравится и т.д. Предложение регулируют застройщики вводя объекты в продажу постепенно и вторичный рынок тут уже каждый решает для себя персонально. 2) Если рассматривать недвижимость как актив, то цены регулируют ставки (как по ипотеке так и по ОФЗ) и доходность в %, или же альтернативная доходность Если подходить к вопросу только с позиции денег, то нужно считать что выгоднее в пределах допустимого риска. Поэтому сравнивать недвижимость будем с ОФЗ (Да, нельзя прогнозировать на долгий срок (10-20 лет) что будет с рынком и страной. В конце концов, не так давно государство уже "кидало" вкладчиков. Но и у недвижимости есть риски, так что примем допущение о близости рисков в этих активах) Нам нужно сравнить активы на дату окончания выплаты предполагаемой ипотеки, то есть посчитать разницу для двух случаев: а) Первоначальный взнос и деньги на ремонт инвестируем в ОФЗ, реинвестируя купоны. Но продолжаем платить арендодателю за жилье Тут просто считаем сложный процент (разницу между суммами аренды и аннуитетного платежа также инвестируем) б) Имеем первоначальный взнос, деньги на ремонт и покупаем недвижимость. В конце имеем квартиру с ремонтом Стандартный калькулятор вкладов в сравнении с ипотечным нам не подойдет, потому что необходимо учитывать такие факторы как: - Рост стоимости жилья (да, прогнозировать - ненадежно, но можно посчитать среднее за 15-20 лет и предположить, что тенденция сохранится. Либо же в зависимости от своих пессимистичных или оптимистичных настроений посчитать различные варианты) пока что в среднем рост стоимости квадратного метра показывает ~ 3-5% в год за последние 15 лет - Арендные платежи (если квартира инвестиция - мы получаем с нее доход, если покупается для себя - то мы перестаем платить своему арендодателю) арендные платежи также росли за последние 15 лет. Довольно сильно в долгосроке коррелируют с ростом стоимости жилья. - Коммунальные платежи и их индексация - Кадастровый налог - Рост заработной платы (опять же, можно взять медианное значение по стране или своему региону). Значение примерно совпадает с инфляцией. Ипотечный платеж не меняется, а зарабатываем мы больше. Излишками можно погашать досрочно, или же инвестировать Составить табличку в экселе было довольно муторно и я решил для иллюстрации воспользоваться собственным калькулятором, учитывающим вышеизложенные факторы (кроме кадастра и коммуналки - поленился, да и факторы влияют мало, первый можно отразить в ставке по ипотеке, второй - в арендной плате) Вводные и результат к для разных сроков кредита на скринах - сложный процент в действии (разница между ипотекой и ставкой по ОФЗ) Если где-то не поняли (или я плохо объяснил) то задавайте вопросы, не стесняйтесь. Если не согласны или заметили ошибку - тоже. Про факторы, которые будут влиять на рост стоимости жилья в ближайшей перспективе уже все успели написать и без меня. Это и регуляция со стороны ЦБ так называемой "ипотеки от застройщиков", так и сворачивание программы льготной ипотеки в 2023. Бонусом только могу предоставить свои наблюдения по количеству объявлений на $CIAN (еженедельные снапшоты количества объявлений)- количество "навеса" предложения увеличилось примерно на 30% с начала июня. это же подтверждают и данные сбериндекса {$HOZ2} PS расчеты обновил
Еще 4
461 
+11,97%
28
Нравится
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Читайте также
28 ноября 2024
Вероятность повышения ключевой ставки до 23% растет
4 декабря 2024
Магнит: каких дивидендов за 2024 год стоит ждать?
19 комментариев
vishenka69
17 ноября 2022 в 14:23
Спасибо полезно
Нравится
Naisya88
17 ноября 2022 в 14:26
Что не так с циан , от чего она падает ! ?
Нравится
TyRediska
17 ноября 2022 в 14:27
Выглядит как схема оплаты любой 20 летней ипотеки
Нравится
Felixalex
17 ноября 2022 в 14:34
@TyRediska в целом - да поначалу платеж ощутим, а потом не особо, т.к. увеличивается личный доход
Нравится
kittsune
17 ноября 2022 в 14:34
Если честно, я не поняла слайд 2. А где сравнение конечных активов?
Нравится
Анализ компаний
Подробные обзоры финансового потенциала компаний
Alex.Sidenko
+18,8%
4,9K подписчиков
Vlad_pro_Dengi
+36,7%
11,4K подписчиков
Poly_invest
4,8%
5,2K подписчиков
Вероятность повышения ключевой ставки до 23% растет
Обзор
|
28 ноября 2024 в 20:00
Вероятность повышения ключевой ставки до 23% растет
Читать полностью
Felixalex
3,5K подписчиков 53 подписки
Портфель
до 5 000 000 
Доходность
5,2%
Еще статьи от автора
22 апреля 2024
В ноябре 2022 года я делал разбор на Группу Позитив https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/Felixalex/a625fa71-5ec7-4bcd-a1c2-a9ce60b115f7?utm_source=share Тогда, беря в расчет планы компании, я оценивал предполагаемую доходность от дивидендов и роста цены бумаги по отношению к ставке ОФЗ. Расчетная цена акции по моей оценке составляла ~2500р к 2025 году, но рынок, по своему обыкновению, отыграл все намного раньше. Прошло полтора года. Думаю, что прогноз нуждается в обновлении. Компания успешно реализовала свои планы по росту выручки. Посмотрим на динамику операционных показателей по МСФО: Выручка(млрд.р) /операционная прибыль (млрд.р) / маржинальность, % 2020 5.53 / 1.67 / 30.20 2021 7.08 / 2.08 / 29.38 2022 13.80 / 6.10 / 44.20 2023 22.20 / 9.82 / 44.23 Видно, что в 2022 компания увеличила маржинальность и сумела сохранить ее в 2023 году на том же уровне Рост выручки год к году колеблется около 60% (скрин 1) Если экстраполировать эти результаты на 2024 и 2025 годы, оставив маржинальность на том же уровне, то получим следующие цифры: Выручка / оп.прибыль 2024 35.52 / 15.71 2025 56.83 / 25.14 Компания в своем предыдущем отчете таргетирует отгрузки "На 2024 год PT таргетирует объем отгрузок на уровне 40 млрд руб. и сохраняет максимальный ориентир 50 млрд руб. В рамках глобальных целей мы видим потенциал роста объема отгрузок до 70 млрд руб. в 2025 году, а цифру «подвига» — на уровне до 100 млрд руб." Важно, что это именно отгрузки, а не выручка. Отгрузки - несколько опережающий показатель. В нем присутствует выручка будущих периодов. Хоть цели и выглядят более оптимистично, чем экстраполяция предыдущих результатов, у нас нет оснований не доверять прогнозам компании. Цифрой "подвига" компания считает 100 млрд рублей отгрузок, ничего не говоря про маржинальность. На сроки после 2025 года компания не прогнозирует свой рост и мы тоже не будем. В сухом остатке имеем - прогноз див.выплат в 20 млрд рублей за 2 будущих года, - прогноз операционной маржи на уровне 25 млрд рублей - капитализацию компании на уровне 198 млрд рублей на текущий момент, с учетом допэмиссии (при текущей цене бумаги) она составит 214 млрд. Таким образом, окупаемость компании по прогнозируемым результатам 2025 года составляет 8,5 лет. Див.политика компании предполагает выплаты 50-100% по NIC. Показатель расчитывается как Ebitda - CAPEX, но я в рамках прогноза все упрощу и пойду от операционных показателей, т.к. они - основа всего. В прошлом компания выплачивала дивиденды в размере ~50% от операционной прибыли. То есть мы можем спрогнозировать будущие дивиденды на уровне 7.8 млрд за 2024 год 12.1 млрд за 2025 год Доходность за 2025 год равна около 5% от текущей капитализации, что по идее, должно устраивать инвесторов в компанию роста. Можно уверенно констатировать, что будущий рост прибыли на 24 и 25 годы уже заложен в оценку компании. Сравнивая доходность с безрисковыми активами (ОФЗ), например с SU26219RMFS4 видим, что доходность в случае ОФЗ составит 13,5% годовых в случае с POSI составит ~5% годовых То есть, бумага торгуется с нехилой премией относительно безриска. PS Дополнительно по рискам: - Возможная отмена льготы для IT-компаний (сейчас платят 3% налога на прибыль вместо 20%, а в рамках поддержки отрасли вообще 0%, но только до конца 2024г) POSI #fa_фундаментал
1 апреля 2024
Господа шортисты! Для того, чтобы не унывать во время того, как бумага размерно движется не в вашу сторону, я подготовил следующую инструкцию: Шаг 1) Нажимаем в терминале правой кнопкой на шкалу с ценами, выбираем пункт "Инвертировать шкалу" Шаг 2) Там же заходим в настройки. Меняем цвета свечек на противоположные Шаг 3) Смотрим на график и наслаждаемся. Вы восхитительны и заработали все деньги мира Скрины прикладываю POSI - после публикации отчета сделаю обзор фундаметала
28 июля 2023
Спарсил 95к уникальных объявлений с Циана и провел небольшую аналитику по мск. Решил, что кому-то может быть это интересно 1. Распределение цен за кв.метр 2. Распределение цен за кв.метр по районам(если не понятно, то погуглите что такое boxplot) 3. Количество объявлений по районам 4. Медианная цена в зависимости от этажа (как в той песне: первый этаж не предлагать) 5. Тепловая карта (медианная стоимость за кв.метр в зависимости от ближайшего метро) CIAN