Индекс МосБиржи продолжает расти: Трампоралли и стратегии управления рисками

Почему рынок недвижимости — бесперспективный актив для инвестиций Мои ожидания от рынка недвижимости известны: просадка, просадка и еще раз просадка. В ближайшие годы цены могут упасть на 10–20%, и вот почему. 1. Предложение: инвесторы в ловушке На рынке — огромный навес из "застрявших" инвесторов, которые не хотят фиксировать убытки и ждут лучших времен. Их объемы исчисляются триллионами рублей. Льготное кредитование уже не спасает — реальный спрос сократился вдвое. Застройщики тоже в тупике: продажи упали, а поддержка государства лишь сдерживает обвал цен. Платить за падение будут текущие покупатели — особенно те, кто вложился в рассрочку (об этом ниже). 2. Спрос: депозиты не спасут Некоторые эксперты ждут, что деньги с депозитов хлынут в недвижимость, но это миф. Анализ трех последних циклов снижения ставок показывает: Депозиты не уходят в бетон массово. Основные средства сосредоточены у тех, кто не покупает "комфорт" или "бизнес-класс" — их интересуют только элитка, яхты и самолеты. Вывод: не стоит ждать инфляционного всплеска из-за депозитов — они не влияют на массовый сегмент. 3. Итог: переизбыток и конкуренция Сейчас рынок — это: Затоваривание (и на первичке, и на вторичке). Жесткая конкуренция между сегментами, особенно при низких ставках. Реальный спрос иссяк — никакие "депозитные деньги" его не оживят. 4. Рассрочка — ловушка для покупателей Сейчас застройщики активно предлагают рассрочки от 5% с отсрочкой платежа до ввода дома. Но здесь скрыт серьезный риск: Если цены упадут на 10%(или больше), покупателю по рассрочке выгоднее потерять 5% и купить жилье дешевле на рынке (чистая выгода: +5%). Если покупатель не посчитает выгоду, застройщик продаст квартиру на 10% дороже рыночной цены. Если же покупатель сравнит цены, застройщик фактически даст скидку лишь 5% — остальные потери лягут на клиента. Особенно рискуют те, кто берет по несколько квартир в рассрочку по 500 тыс. руб./м², когда готовое жилье уже торгуется по 400 тыс. руб./м². Что дальше? Ждать осталось недолго — максимум год. Дальше массовые отказы от рассрочек, распродажа инвесторами и новый виток снижения цен. На восстановлении рынка заработать больше можно будет на акциях девелоперов PIKK SMLT TLCN Вывод: рынок недвижимости сейчас — один из самых рискованных активов. Инвестировать здесь — значит платить за чужие ошибки. Если и покупать, то для жизни.