Компания лидирует по объему текущей стройки с долей 4,3% (по данным ЕИСЖС за декабрь 2024 года) и объемом земельного банка в 46 млн квадратных метров. При этом ГК Самолет является одной из самых молодых компаний на рынке (основана в 2012 году). Исторически девелопер специализируется на строительстве жилищных комплексов и кварталов бюджетного сегмента преимущественно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге с постепенным выходом в другие регионы.
Компания нацелена на оказание полного комплекса услуг создания жилья: от рытья котлована до выбора дивана в гостинную. Помимо девелопмента, развивает и другие бизнес направления. Самые крупные из них — Самолет Плюс и Самолет Финтех.
Сервис квартирных решений предлагает следующие услуги:
По итогам девяти месяцев 2024-го:
Менеджмент компании подтвердил прогноз выручки на уровне 10 млрд рублей и EBITDA в размере 1,6 млрд рублей за весь 2024 год.
Летом 2024 года Самолет Плюс провел pre-IPO, на котором собрал 825 млн рублей. Выход на биржу (IPO) ожидается в конце 2025-го—начале 2026-го.
Финансовый сервис направлен на упрощение покупки жилья. На данный момент у сервиса есть три направления.
Согласно данным на конец 2024 года, 23% всех строящихся квадратных метров в России приходится на Москву и Московскую область. Более того, примерно 65% площадей строящегося жилья ГК Самолет приходится на столичный регион. Поэтому рассмотрим текущее положение дел именно на этом рынке.
Прошлый год принес перемены на рынок недвижимости: ключевая ставка Банка России возросла до 21%, а на льготную ипотеку ввели серьезные ограничения, в том числе отменили безадресную льготную программу и IT-ипотеку для Москвы и Санкт-Петербурга. Данные изменения охладили рынок недвижимости Москвы в 2024 году, что видно по замедлению роста количества действующих договоров долевого участия (ДДУ) на покупку жилья.
Со стороны предложения также наблюдается постепенное снижение темпов роста. Застройщики реагируют на снижение спроса путем замедления ввода новых проектов для контроля цен и снижения рисков затоваривания рынка.
Кроме того, застройщики переносят объемы ввода на более длительные сроки. Так, за 2021–2023 годы около 77—78% от текущего объема строительства планировалось к вводу в течение следующих 24 месяцев. Однако, согласно данным на конец 2024 года, эта цифра снизилась до 70%. Такое поведение застройщиков и перенос проектов может быть связан с:
Последние доступные операционные данные компании есть за 11 месяцев 2024 года. Также были раскрыты ожидания менеджмента касательно итоговых цифр на дне инвестора. Годовая операционная отчетность может выйти в конце января—начале февраля. Однако пока компания не делала публичных заявлений о дате публикации результатов.
Исторически ГК Самолет показывал высокий рост новых продаж. Напомним, что компания специализируется на массовом сегменте, поэтому значительная часть сделок девелопера проводилась с использованием ипотеки (89% сделок за 2023 год и 75% за девять месяцев 2024-го).
Однако отмена программы безадресной льготной ипотеки и рост ключевой ставки привели к сокращению продаж ГК Самолет в третьем квартале 2024 года. Менеджмент ожидает небольшого восстановления продаж в четвертом квартале по сравнению с третьим (около +22% кв/кв).
Мы считаем, что тренд на снижение продаж в годовом выражении сохранится и в первом полугодии 2025-го на фоне все еще жесткой монетарной политики и эффекта высокой базы прошлых периодов.
На конец 2024-го более 80% от всего объема стройки ГК Самолет приходилось на Москву, Московскую и Ленинградскую области. Такая узкая география продаж делает компанию чувствительной к рискам, особенно на фоне:
Компания осознает эти риски, поэтому планирует диверсифицировать географию бизнеса. Менеджмент уже планирует реализовать более 15 проектов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга.
Ограничения льготной ипотеки и высокие рыночные ставки (почти 29%, по данным ЕИСЖС) заставляют застройщиков начать предлагать скидки для ограничения падения объемов продаж. Поэтому инвесторам стоит обратить внимание на долю нереализованной площади в зависимости от года ввода объекта в эксплуатацию, чтобы оценить вероятность навеса предложения в будущих продажах девелопера.
По данным ЕИСЖС, на конец 2024-го общая распроданность ГК Самолет находилась на уровне 34%. Это выше среднего по рынку (31%), однако ниже, чем у некоторых публичных конкурентов, таких как ГК Пик (48%) и ГК Эталон (55%). Для полной реализации жилых площадей со сдачей в 2025 году ГК Самолет необходимо продавать по 273 тысячи квадратных метров в квартал.
По нашим оценкам, если девелоперу удалось завершить четвертый квартал 2024-го в соответствии с прогнозами менеджмента, то сохранение текущих объемов продаж будет достаточным для реализации запасов без риска затоваренности в 2025 году.
Компания публикует финансовую отчетность на полугодовой основе. Поэтому последние данные, доступные для анализа, покрывают только первое полугодие 2024-го.
В первом полугодии 2024-го рост выручки ГК Самолет ускорился, благодаря чему показатель достиг рекордных значений. Это произошло на фоне:
Несмотря на активный рост выручки, рентабельность по EBITDA группы снизилась на 4,4 п.п. ввиду:
Кредитный портфель группы за первые полгода 2024-го вырос на 23% в основном за счет:
Кроме того, компания постепенно отходит от модели asset-light, что подразумевает самостоятельную покупку земли с использованием бридж-кредита.
Ранее мы рекомендовали воспользоваться падением стоимости облигаций эмитента, отмечая, что фактически кредитное качество группы остается на высоком уровне. Например, с момента нашей рекомендации стоимость 11-го выпуска с put–офертой, которая состоится в середине февраля текущего года, выросла на 6,1% без учета накопленного купонного дохода (или на 8,6% с его учетом).
В условиях беспрецедентного давления на котировки облигаций компания ожидаемо решила обернуть сложившуюся ситуацию в свою пользу: она выкупит свои долговые обязательства на сумму до 10 млрд рублей. Под частичный выкуп попадут четыре выпуска облигаций:
Цена выкупа будет определена до 4 февраля 2025 года. Мы не ждем, что цена выкупа будет значительно выше текущих уровней. Ведь облигации ГК Самолет уже частично восстановились в цене на фоне объявления о выкупе и неожиданного решения ЦБ сохранить ключевую ставку на уровне 21% в декабре.
Несмотря на это, выкуп долговых обязательств будет все еще выгоден компании, так как процентные ставки по долговым обязательствам превосходят ставки депонирования. Мы ожидаем позитивного влияния выкупа на кредитное качество ГК Самолет.
По итогам первого полугодия 2024-го чистая прибыль ГК Самолет рухнула почти вдвое в годовом выражении, а рентабельность по этому показателю опустилась до 3%. Всему виной рост процентных расходов группы в два с половиной раза, который обусловлен:
2024 год стал непростым для акций ГК Самолета. Бумаги потеряли 73% за год (даже в кризисном 2022-м было -50% г/г), а за день до декабрьского заседания ЦБ торговались ниже цены IPO в 950 рублей за акцию. Однако после неожиданного решения Банка России сохранить ключевую ставку без изменений акции девелопера начали активно расти вместе со всем сектором недвижимости и рынком. Ралли продолжилось и в январе: с начала года акции ГК Самолет прибавили 28%, сильно опережая индекс Мосбиржи (+2% с начала года). Мы не видим значимых фундаментальных причин для такого мощного роста, ведь рыночные ставки по ипотеке все еще высоки, а спрос на рынке недвижимости ограничен после ажиотажных покупок за последние 12 месяцев.
Таким образом, мы сохраняем нейтральный взгляд на бумаги девелопера из-за:
На данный момент мы пересматриваем целевую цену для акций ГК Самолет.
При сохранении текущего уровня жесткости денежно-кредитной политики и намерениях эмитента частично выкупить долговые бумаги с рынка мы позитивно смотрим на: