Самолет — один из самых молодых девелоперов на рынке: он был основан в 2012 году. Исторически компания специализируется на строительстве жилых комплексов и кварталов бюджетного сегмента, преимущественно в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге, постепенно расширяя географию присутствия. В обзоре разбираем финансовые и операционные результаты компании, а также ее перспективы.

Ключевые тезисы

Самолет остается лидером рынка по текущему строительству и обладает крупным земельным банком, что поддерживает долгосрочный потенциал роста.
Резкий рост продаж в конце 2025 года был связан с ужесточением условий семейной ипотеки, однако в ближайшие месяцы ожидается нормализация спроса.
Несмотря на рост рынка недвижимости Московского региона, продажи Самолета в натуральном выражении сократились.
У Самолета самая высокая долговая нагрузка среди публичных девелоперов, а рост процентных расходов оказывает давление на прибыль.
Учитывая высокую долговую нагрузку и давление процентных ставок, мы сохраняем осторожный взгляд на бумаги компании.

Как устроен бизнес Самолета

Самолет остается крупнейшим застройщиком по объему текущего строительства с долей 3,9% на российском рынке (4,6 млн кв. м, по данным ЕИСЖС на конец февраля 2026 года). Компания располагает земельным банком в 41,5 млн кв. м (по состоянию на конец 2024 года), однако в 2025 году продавала часть земельных участков.

Девелопер стремится предоставлять полный комплекс услуг по созданию жилья — от рытья котлована до выбора дивана в гостиную. Помимо девелопмента, она развивает и другие бизнес-направления, крупнейшие из которых — Плюс и Самолет Финтех.

Бизнес-направление Плюс

Сервис квартирных решений предлагает следующие услуги:

организация сделок по покупке, продаже и аренде недвижимости;
оценка объектов;
страхование, ремонт и меблировка жилья.

Летом 2024 года компания провела pre-IPO, в ходе которого привлекла 825 млн рублей. В начале июня 2025 года акции Плюса начали обращаться на внебиржевом рынке. К середине февраля котировки упали более чем вдвое относительно цены размещения — примерно до 136 рублей против 275 рублей. Таким образом, по состоянию на середину февраля 2026-го эффективная доля Самолета в капитализации Плюса составила около 19% от рыночной стоимости самого девелопера.

Это говорит о том, что инвесторы пока не учитывают стоимость дополнительных бизнес-направлений при оценке группы. Полноценный выход Плюса на биржу ожидается в 2026-2027 годах, однако планы могут сдвинуться, если не будет подходящей рыночной конъюнктуры.

Финансовые итоги Плюса за 2024 год

Выручка составила 8,6 млрд рублей, увеличившись в семь раз по сравнению с 2023 годом, однако не дотянула до целевых 10 млрд рублей.
EBITDA достигла 2,9 млрд рублей и превысила ожидания менеджмента более чем на 80% (план — 1,6 млрд рублей).
Чистая прибыль составила 1,14 млрд рублей против убытка почти в 2 млрд рублей годом ранее.
Долговая нагрузка остается на низком уровне — 0,6x Net Debt/EBITDA.

Финансовые результаты Полюса по выручке за 2025 год пока не публиковались.

Бизнес-направление Самолет Финтех

Финансовый сервис группы фокусируется на упрощении процесса покупки жилья. Он включает три ключевых направления.

Целепорт — сервис, который помогает накопить на первоначальный взнос на жилье в удобные сроки и на выгодных условиях.
И-живи-ка — первый в России сервис аренды с правом последующего выкупа жилья.
Цифровая Ипотека — платформа для полного оформления ипотеки онлайн, без необходимости посещения офиса банка.

ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость»

Компания запустила закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) для розничных и институциональных инвесторов. Средства фонда направляются на покупку готовых квартир и апартаментов в проектах Самолета на эксклюзивных условиях.

Стоимость чистых активов фонда — 3 млрд рублей, по данным Invest Funds на конец января 2026-го.
Целевая доходность — 21% годовых (по данным годового отчета Самолета за 2024 год).

Обзор рынка жилищного строительства Московского региона

Ажиотажный спрос на фоне ограничений семейной ипотеки закончился

Продажи жилья в Московском регионе (Москва и Московская область) в последние годы колебались под влиянием стимулирующих мер государства и рыночных шоков. Безадресная льготная ипотека, введенная весной 2020 года, помогла рынку справиться с последствиями пандемии. Однако геополитический кризис 2022 года, а затем и отмена программы в 2024 году резко охладили спрос.

Несмотря на пессимистичные ожидания аналитиков по динамике столичного рынка недвижимости в начале 2025 года, ажиотажный спрос в преддверии ограничений по семейной ипотеке в октябре — декабре прошлого года обеспечил резкое ускорение в продажах девелоперов.

Дело в том, что с 1 февраля 2026-го в рамках программы семейной ипотеки начало действовать правило «Одна ипотека на семью»: нельзя оформить два льготных кредита на супругов по отдельности. Поэтому некоторые покупатели спешили заключить второй договор на семью по льготной ставке 6%.

По оценкам менеджмента Самолета, рынок первичной недвижимости Московского региона вырос на 2,2%, а в 2026 году девелопер ожидает изменения объема рыночных продаж по ДДУ в квадратных метрах в диапазоне от −3 до 4,5% г/г.

Александр Самуйлов, CFA, и Никита Степанов, аналитики Т-Инвестиций:

«В ближайшие месяцы мы прогнозируем охлаждение спроса после резкого роста продаж на рынке первичной недвижимости в столичном регионе в октябре-январе. В то же время с учетом наших ожиданий по смягчению денежно-кредитной политики Банка России, а также переключением части спроса на вторичный рынок по мере снижения ставки в 2026 году мы прогнозируем умеренный рост продаж первичной недвижимости в Московском регионе в размере около 4% в кв. м».

В январе объем продаж в натуральном выражении в Москве и Московской области вырос на 5 и 56% г/г соответственно, по данным ДОМ.РФ.

На наш взгляд, такое расхождение в динамике объясняется тем, что рынок недвижимости столицы в меньшей степени зависит от программ господдержки, во многом из-за особенностей структуры текущего строительства Москвы: около 60% строящегося жилья приходится на бизнес- и премиальный сегмент, что приводит к среднему размеру сделки 28 млн рублей, согласно данным ДОМ.РФ.

Доля рыночной ипотеки будет восстанавливаться

В 2025 году объем выдач ипотеки в Московском регионе снизился на 5,7%, что в основном было связано с негативной динамикой первого полугодия в −41% с отменой программы безадресной льготной ипотеки, которая действовала в первой половине 2024 года.

При этом во втором полугодии динамика выдач резко ускорилась до 45% на фоне ослабления эффекта высокой базы. Повлиял и ажиотажный спрос со стороны населения на фоне ожидаемых ограничений по программе семейной ипотеки и обсуждений дифференциации льготной ставки в зависимости от количества детей в семье.

Ажиотажный спрос, который спровоцировал рост цен на рынке первичной недвижимости в Москве привел к тому, что по состоянию на начало 2026 года в столице практически не осталось квартир с двумя и более комнатами стоимостью менее 14,5 млн рублей (12 млн рублей — максимальный размер семейной ипотеки плюс около 20% первоначального взноса).

В то же время основная часть объектов в этом ценовом сегменте приходится на студии и однокомнатные квартиры, которые не обладают достаточной площадью для комфортного проживания семей с детьми. В Старой Москве на такие лоты приходится 97% предложения, а в Новой Москве — около 80%, по данным bnMAP.pro.

Александр Самуйлов, CFA, и Никита Степанов, аналитики Т-Инвестиций

«Поэтому по мере снижения ключевой ставки мы прогнозируем постепенный рост доли рыночной ипотеки в структуре выдач в Московском регионе. В 2026 году мы также ожидаем постепенного перетока спроса на семейную ипотеку и ее выдач в Московскую область, где остаются объекты, подходящие под максимальный размер программы».

Девелоперы откладывают запуски новых проектов, а в эксплуатацию входит все больше ЖК

Тренд на снижение запусков новых проектов сохраняется. По данным Дом.РФ, в 2025 году объемы запусков в Московском регионе сократились на 28%, до 5,96 млн кв.м.

Застройщики откладывают запуск новых проектов в ответ на снижение спроса. Таким образом они стремятся удержать цены на жилье от падения и минимизировать риски затоваривания на рынке. На конец 2025-го года объем текущего строительства в Московском регионе составил около 24,9 млн кв.м., что на 4% ниже, чем в предыдущем году.

Вместе с тем, по данным ЕИСЖС, ожидаемые вводы ЖК в эксплуатацию в 2026 году в Москве и МО составят около 11,2 млн кв.м., то есть вырастут на 61% г/г. Вместе с умеренным объемом запусков это выступит фактором ограничения предложения на рынке первичной недвижимости в регионе.

Реальный рост цен ускорился

По данным индекса цен Дом.РФ, в 2025 году средний рост цен в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса в Москве и Московской области составил 12 и 8% г/г соответственно. Это превышает динамику инфляции, которая в 2025 году, по данным Росстата, составила 5,9%.

Ускорение динамики цен во втором полугодии 2025-го помимо ажиотажного спроса перед ограничением семейной ипотеки мы также связываем с перетоком спроса в сегмент студий и однокомнатных квартир, где в среднем цена за квадратный метр выше.

Миграцию спроса мы связываем с тем, что стоимость квартир более высокой площади уже значительно превышает максимальный объем, доступный по программе семейной ипотеки.

Александр Самуйлов, CFA, и Никита Степанов, аналитики Т-Инвестиций:

«В ближайшие месяцы мы также прогнозируем замедление ценовой динамики в Московском регионе из-за нормализации спроса после резкого роста на фоне ожидаемых ограничений по семейной ипотеке. В то же время по итогам 2026 года мы ожидаем роста цен быстрее инфляции (+6,5% г/г), однако значительно ниже динамики 2025 года, несмотря на сокращение предложения в регионе ввиду замедления запусков новых проектов. Мы ожидаем, что часть платежеспособного спроса в Московском регионе по мере снижения ставок перейдет на вторичный рынок, где есть качественные объекты для покупки по более низким ценам».

Операционные показатели Самолета

Рост цен за счет замедления роста объемов продаж

Исторически Самолет демонстрировал агрессивные темпы роста новых продаж. Компания ориентируется на массовый сегмент, где значительная часть сделок проходит с использованием ипотечного кредитования:

по итогам 2024 года доля ипотеки составила 71%;
в 2025 году — 62% на фоне запретительных рыночных ставок по ипотеке и использования инструмента рассрочки.

Операционные результаты Самолета за 2025-й год мы оцениваем как достаточно слабые с учетом сильной оперативной динамики рынка недвижимости Московского региона.

Компании не удалось удержать продажи в натуральном выражении на уровне 2024 года, как ранее планировал менеджмент: по итогам 2025-го они снизились на 4% год к году, хотя продажи по рынку выросли на 2%.
Средняя цена реализации группы, по нашим оценкам, в 2025 году выросла всего на 2%, что обусловлено слабым спросом, а также запуском региональных проектов с более низкими ценами за кв.м. (Екатеринбург, Нижний Новгород и др.).
Динамика продаж Самолета в четвертом квартале 2025-го замедлилась в кв.м. до 7% год к году, что значительно ниже темпов роста российской недвижимости в +48% год к году, а также показателей других публичных девелоперов. По-видимому, компания решила использовать ажиотажный рост спроса в преддверии ограничения семейной ипотеки для того, чтобы нарастить цену реализации недвижимости, которая в четвертом квартале у Самолета выросла на 13% год к году.

Менеджмент Самолета ожидает умеренного роста продаж, до 1,3 млн кв. м, в 2026 году (+7%). На наш взгляд, это достаточно амбициозная цель с учетом наших ожиданий относительно значительного снижения продаж в первом квартале 2026-го после всплеска ажиотажного спроса в конце прошлого года.

Несмотря на продолжение активного смягчения денежно-кредитной политики со стороны Банка России, часть спроса в Московском регионе, на наш взгляд, перейдет на качественные объекты вторичного рынка.

География продаж расширяется

По данным Дом.РФ, на конец 2024 года почти 88% площади текущего строительства Самолета приходилось на столичные рынки (с учетом Московской и Ленинградской областей). Такая высокая концентрация делает бизнес чувствительным к региональным рискам, особенно в условиях:

пониженной доступности семейной ипотеки в Москве из-за высокой цены за квадратный метр;
отмены IT-ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге;
активного роста цен на недвижимость в столице.

Компания осознает эти вызовы и продолжает диверсифицировать географию своей деятельности. В числе приоритетов — реализация более 15 новых проектов за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, в том числе в Татарстане, Башкортостане, Свердловской области и Приморском крае, а также Нижегородской области.

Поэтому на конец февраля 2026-го доля столичных рынков в объемах текущего строительства девелопера снизилась до 78%.

Финансовые результаты Самолета

Выручка

Показатель остается стабильным, несмотря на снижение продаж.

В первом полугодии 2025 года рост выручки Самолета практически не изменился в годовом сопоставлении (при этом он оказался лучше ожиданий рынка). Это произошло по двум основным причинам.

Объем продаж снизился на фоне отмены безадресной льготной ипотеки — одного из ключевых драйверов спроса в сегменте бюджетного жилья, на котором специализируется девелопер.
Вместе с тем, на наш взгляд, позитивным фактором выступило увеличение стройготовности объектов в структуре продаж, что повышает объем признанной выручки девелопера, но ограничивает потенциал ее дальнейшего роста.

В строительной отрасли выручка по ДДУ (договоры долевого участия) признается не в момент заключения сделки, а по мере выполнения работ. Поэтому резкое падение продаж начнет в полной мере сказываться на финансовых результатах компании с временным лагом.

Несмотря на сокращение продаж, по итогам 2025 года мы прогнозируем небольшой рост выручки Самолета на 2% за счет увеличения стройготовности ранее реализованных проектов, а также в результате активной реализации земельных участков, эффект от которой мы оцениваем в 21 млрд рублей.

Скорр. EBITDA и рентабельность

Компания смогла показать рост валовой рентабельности на 2 п.п., так как значительно сократила запуски проектов и реализовала больше квартир в жилых комплексах с высоким уровнем стройготовности, которые обладают более высокой валовой рентабельностью ввиду специфики бухучета девелоперов.

Рентабельность по скорр. EBITDA Самолета возросла на 2,1 п.п. в результате значительной оптимизации персонала группы. На конец первого полугодия 2025-го в годовом сопоставлении среднесписочная численность сотрудников сократилась на 31%, что подтверждает работу Самолета над оптимизацией затрат.

Мы ожидаем, что в 2025 году рентабельность по EBITDA восстановится до 19% на фоне активного роста цен во втором полугодии 2025-го, а также за счет увеличения доли проектов с высоким уровнем стройготовности, что обычно позитивно влияет на валовую маржинальность застройщиков. Кроме того, Самолет активно оптимизировал штат в 2025 году, что позволит снизить коммерческие и административные расходы.

Чистая прибыль

По итогам первого полугодия 2025 года чистая прибыль девелопера сократилась на 61% в годовом выражении, а рентабельность по этому показателю снизилась до рекордно низкого значения за последние пять лет — 1,1%.

Главным драйвером снижения показателя выступил значительный рост финансовых расходов на 28% г/г (без учета экономии по эскроу) в связи с:

ростом кредитного портфеля на 12% г/г за счет увеличения объемов задолженности по проектному финансированию;
ростом эффективной процентной ставки по портфелю с 10,7% до 14,7% по сравнению с первой половиной 2024-го в результате снижения коэффициента покрытия эскроу, а также роста ключевой ставки.

Мы ожидаем, что Самолет покажет убыток в размере около 9 млрд рублей по итогам всего 2025 года за счет увеличения процентных расходов в результате рефинансирования части корпоративного кредитного портфеля по текущим ставкам. Повлияет и снижение уровня покрытия проектного финансирования средствами на счетах эскроу.

Кредитный анализ

Долговая нагрузка

Долговая нагрузка у Самолета — самая высокая в секторе среди публичных застройщиков.

В первом полугодии 2025 года долговая нагрузка Самолета ожидаемо продолжила расти и достигла рекордных значений.

Показатель Net Debt / скорр. EBITDA составил 8,6х с учетом средств на счетах эскроу, что значительно превышает средний показатель по отрасли в 4,6x. Это стало следствием роста долгового портфеля в прошлые годы с целью агрессивного расширения объемов строительства, а также приобретения московского застройщика МИЦ.

При этом мы ожидаем постепенного снижения долговой нагрузки, так, уже по итогам 2025-го соотношение Net Debt / скорр. EBITDA может составить 6,5х за счет исключения результатов очень слабой второй половины 2024-го. Именно на нее пришелся основной удар от эффекта отмены безадресной льготной ипотеки.

Помимо этого, поддерживающим фактором будет выступать рост маржинальности бизнеса, как на фоне роста цены квадратного метра, так и за счет мер по сокращению накладных расходов во втором полугодии 2025-го.

Коэффициент покрытия эскроу

Важным аспектом оценки кредитного качества девелопера остается средняя степень покрытия проектного финансирования остатками на счетах эскроу.

Мы прогнозируем снижение коэффициента покрытия проектного финансирования счетами эскроу до 73% против 83% годом ранее. Это означает, что жилье Самолета строится быстрее, чем продается, что является драйвером роста средневзвешенной процентной ставки по кредитному портфелю и, как следствие, процентных расходов, так как на непокрытый объем проектного финансирования начисляется рыночная ставка.

Коэффициент покрытия процентных платежей

Длительное удержание высоких ставок отразилось и на коэффициенте покрытия уплаченных процентов (EBITDA / уплаченные проценты). Он значительно сократился и по итогу первого полугодия 2025-го и составил всего 0,8х. Это значит, что компании стало сложнее обслуживать долги за счет лишь операционной деятельности, на что указывают и публикации в СМИ.

При этом, в соответствии с нашим прогнозом, коэффициент будет находиться вблизи порогового значения 1,0x в ближайшее время.

Сергей Колбанов, аналитик долгового рынка Т-Инвестиций:

«Все это вместе с немалой степенью неопределенности в отрасли создает не лучшую атмосферу вокруг долговых обязательств группы. Мы не рекомендуем гнаться за повышенными доходностями, которые предлагают облигации эмитента, и сохраняем нейтральный взгляд на них».

Запрос на государственную поддержку

В начале 2026 года в СМИ появилась информация об обращении Самолета к правительству с просьбой предоставить государственную поддержку в форме льготного кредита или другого стабилизационного механизма на сумму до 50 млрд рублей.

Компания объяснила это желанием снизить высокую нагрузку по уплате процентов на фоне жесткой денежно-кредитной политики и отмены безадресной льготной ипотеки. При этом менеджмент заверил рынок, что кризиса ликвидности в компании нет.

По итогам рассмотрения Минфин и межведомственная комиссия отказали в прямой господдержке, указав на отсутствие у компании критических финансовых проблем, однако отметили, что могут оказать косвенную поддержку без указания конкретных инструментов. Сам же Самолет сообщил о конструктивном диалоге с властями и намерении реализовать согласованные меры по снижению долговой нагрузки.

Динамика акций Самолета

С начала 2025 года акции Самолета упали примерно на 16%, что сопоставимо со средней динамикой сектора, который в целом находился под давлением высоких ставок.

Бумаги компании исторически имели схожую динамику доходности с акциями ПИК, однако в последние недели они отстали от главного конкурента в связи с негативными новостями о просьбе Самолета о льготном кредите у Минфина.

Мультипликаторы

Александр Самуйлов, CFA, и Никита Степанов, аналитики Т-Инвестиций:

«Мы сохраняем осторожный взгляд на акции Самолета на фоне наиболее высокой долговой нагрузки в секторе, и, как следствие, давления высоких процентных расходов на прибыль девелопера. Последовательная реализация земельных участков позитивно сказывается на краткосрочной ликвидности группы, однако снижает потенциал роста продаж в будущем».

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.

Весь текст дисклеймера

☕️ Инвестутро: что делать после снижения ставки