Вы в любой момент можете начать гасить ипотеку досрочно или полностью закрыть кредит. Но прежде чем это сделать, прочитайте нашу статью
Коротко о досрочном погашении ипотеки
Если ставки по вкладам выше процента по кредиту, выгоднее положить деньги на депозит. Актуальные ставки в Т-Банке можно посмотреть в отдельной статье.
Досрочные платежи не вернуть. А деньги, которые лежат на вкладе, остаются в вашем распоряжении: можно потратить их на покупку авто, лечение или отправить на досрочное погашение, когда надумаете.
Иногда тяготит сам кредит, и выгода уходит на второй план. Тогда можно погасить долг досрочно. Это невыгодно, но психологический комфорт тоже важен.
Есть компромиссный вариант: часть свободных денег отправлять на погашение ипотеки, часть — на вклад. Доход будет меньше, но это позволит не упустить выгоду и закрыть кредит досрочно.
Когда невыгодно досрочно гасить ипотеку
Приведем несколько ситуаций, когда досрочное погашение может быть невыгодным решением.
Высокие ставки по вкладам. Если ставка по вкладу выше ставки по кредиту, гасить кредит раньше срока нет смысла.
Подтвердим это расчетами. Возьмем ставки по вкладам, актуальные в 2025 году, и ставки по кредитам, выданным чуть раньше.
Допустим, Кирилл взял ипотеку на 20 лет — 4 000 000 ₽ под 7% годовых. Ежемесячный платеж — 30 000 ₽.
После обязательных расходов у молодого человека остаются свободные 50 000 ₽. Их можно переводить на частичное досрочное погашение или открыть вклад под 14%, пополнять его каждый месяц и получать доход.
Посчитаем, что выгоднее на отрезке года:
Если открыть вклад под 14% годовых, положить на него 50 000 ₽ и каждый месяц пополнять на 50 000 ₽, через год на счете будет 697 613 ₽, где 47 613 ₽ — это чистый доход.
Если отправлять 50 000 ₽ в месяц на досрочное погашение ипотеки с уменьшением срока, за год экономия составит 28 456 ₽. То есть без досрочных платежей на проценты ушло бы 283 200 ₽, а с ними — 254 774 ₽.
Так как ставка по вкладу выше, он приносит более высокий доход. Если отправлять 50 000 ₽ на досрочное погашение, тело кредита будет уменьшаться, но медленно. В итоге экономия на процентах по ипотеке меньше, чем выгода по вкладу.
Для наглядности рассмотрим первые три месяца при первой и второй стратегии.
Доход по вкладу
Экономия на процентах при досрочном платеже
1-й месяц
50 000 ₽ × 1,16% = 580 ₽
4 000 000 ₽ × 0,58% − 3 950 000 ₽ × 0,58% = 290 ₽
2-й месяц
100 580 ₽ × 1,16% = 1 166 ₽
3 970 000 ₽ × 0,58% − 3 870 000 ₽ × 0,58% = 560 ₽
3-й месяц
151 666 ₽ × 1,16% = 1 759 ₽
3 940 000 ₽ × 0,58% − 3 790 000 ₽ × 0,58% = 870 ₽
Почему в таблице такие числа
Вклад остается выгодным решением, пока ставка по нему выше, чем процент по ипотеке. Если ставки по вкладам снизятся, ситуация может измениться. Тогда накопленные деньги вместе с процентами можно отправить на частичное досрочное погашение.
Хотите иметь свободные деньги. Сумму, которая ушла на досрочное погашение, не вернуть. А деньгами, которые лежат на вкладе, можно распоряжаться как захочется. Например, использовать как финансовую подушку.
Высокая инфляция. Она со временем съест часть долга.
Дело в том, что ставка по ипотеке и сумма регулярного платежа фиксируются, когда вы берете кредит, а рубль со временем дешевеет.
Например, за 2022 год инфляция составила 11,94%, за 2023 — 7,42%, за 2024 — 9,52%. Значит, рубль за три года обесценился на 28,88%. То есть, если вы оформили ипотеку в начале 2022 года и регулярный платеж составил 30 000 ₽, к 2025 году сама сумма не изменилась, но ощущается как 21 336 ₽.
Уже выплатили большую часть процентов по кредиту. Обычно платежи по ипотеке аннуитетные, то есть долг выплачивается равными частями. Причем сначала большая часть платежа уходит на проценты, а ближе к концу срока — на тело кредита.
Ипотеку в этом случае выгоднее всего досрочно гасить в первые годы, когда на проценты, как правило, уходит 80—90% ежемесячных платежей. К концу срока почти весь платеж уходит на тело кредита. Поэтому выгоднее, опять же, положить деньги на вклад, чем тратить их на досрочное погашение.
Выгода не единственный критерий, на который стоит ориентироваться. Например, иногда важно закрыть кредит, чтобы освободить квартиру от залога и продать ее, или так проще психологически. Некоторые заемщики беспокоятся, что еще много лет будут должны банку, поэтому стремятся закрыть кредит быстрее. И это нормально.
Можно полностью закрыть кредит раньше срока или гасить ипотеку частично досрочно, то есть вносить суммы больше, чем регулярный платеж. Во втором случае у вас есть выбор: уменьшать срок кредита или размер ежемесячного платежа.
Что выбрать, зависит от цели:
если хотите снизить нагрузку на бюджет — уменьшайте платеж;
если хотите закрыть кредит быстрее и пользоваться квартирой без ограничений — уменьшайте срок.
Для примера возьмем параметры той же ипотеки — 4 000 000 ₽ на 20 лет под 7% годовых. Рассмотрим, что будет, если в течение года вносить по 50 000 ₽ вместо 30 000 ₽. Для расчетов используем калькулятор досрочного погашения ипотеки.
Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки
Вернут ли вам деньги за страховой полис, зависит от того, как вы гасите ипотеку: полностью или частично досрочно.
Частичное досрочное погашение. Решение остается за страховой компанией. Некоторые после частичного досрочного погашения могут вернуть переплату за полис. Для этого нужно прислать компании новый график платежей, попросить пересчитать сумму по новым условиям кредита и вернуть разницу.
Полное досрочное погашение. Если закрываете кредит полностью, по закону можете вернуть ипотечную страховку и часть денег за нее. Например, если оформили полис на год в январе и уже в марте полностью закрыли ипотеку, получится оформить возврат за апрель — декабрь. Как это сделать, рассказали в другой статье.
Если вы взяли ипотеку в Т-Банке и застраховали ее в Т-Страховании, стоимость полиса рассчитывается каждый день и зависит от тела кредита, а списывается раз в месяц — вместе с регулярным платежом. Если вы гасите ипотеку частично, стоимость страховки будет рассчитываться по новому остатку долга. А если решите закрыть кредит полностью, платить за страховку больше не придется.
