Как составить договор купли-продажи дома с участком
Если покупаете дачу или загородный дом, надо заключить с собственником договор. Рассказали в статье, как его оформить, зарегистрировать и что узнать о жилье и его владельце, прежде чем подписать документ
Специальных требований к договору купли-продажи дома нет. Главное, чтобы документ был в письменном виде и с подписями продавца и покупателя.
Его оформляют в нескольких экземплярах — по одному для каждого участника сделки. Еще один оригинал нужен для Росреестра.
К договору можно добавить приложения — любые документы, которые важны для сделки, например технический план. Обязательно нужен акт приема-передачи: в нем фиксируют момент, когда продавец отдал дом и участок покупателю.
Оформить договор можно самостоятельно, с юристом или через нотариуса, который перед сделкой проверит документы, дееспособность участников и их полномочия.
Цены на услуги нотариуса в разных регионах различаются. Например в Москве регистрация сделки с домом за 2 000 000 ₽ и участком за 3 000 000 ₽ стоит около 30 000 ₽.
В некоторых случаях обращаться к нотариусу обязательно. Например, если продается имущество несовершеннолетнего или доля в доме.
Какие документы нужны, чтобы заполнить и подписать договор
Чтобы заполнить договор, нужны только паспорта участников сделки и свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН. Из нее можно взять информацию о доме, участке и их владельце.
Иногда для подписания договора могут понадобиться дополнительные документы:
Согласие супруга на продажу, если собственник состоит в браке. Согласие должно быть заверено нотариально.
Согласие органов опеки и попечительства, если у дома или участка есть несовершеннолетние владельцы.
Доверенность, если сделку совершает представитель.
Что нужно указать в договоре: образец и рекомендации
В договоре нужно отразить все детали сделки купли-продажи. Разобрали их ниже и добавили шаблон документа. Его подготовили юристы по нормам Гражданского кодекса. Можете скачать образец и изменить условия под свою ситуацию.
Реквизиты: название документа, например «Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом», дата и место заключения договора.
Данные сторон: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Если продавцов или покупателей несколько, указывают всех.
Если договор подписывает представитель, нужно вписать его данные и указать информацию о доверенности, по которой он действует. Лучше сделать ее нотариальную копию и приложить к договору.
Характеристики дома и участка: кадастровые номера, точный адрес, площадь, назначение, категория земель и другие сведения из выписки из ЕГРН. Для участка важно прописать, что его границы подтверждены межевым планом: совершать сделки с землей без межевания нельзя.
Еще нужно указать, когда продавец получил право собственности на дом с участком и на каком основании — например, по договору дарения, купли-продажи или завещанию. Это тоже есть в выписке.
Цена. Ее можно указать за оба объекта и отдельно написать стоимость дома и участка.
Порядок расчетов: как именно покупатель передаст деньги, в какой срок, какая точная сумма и сколько будет платежей — один или несколько.
Порядок передачи. В этом пункте прописывают, когда продавец фактически передаст дом и участок покупателю и на каких условиях — например, с несколькими комплектами ключей, технической документацией на дом и оборудованием в нем.
Обременения и долги, если они есть. Пример такого обременения — сервитут, когда участком могут ограниченно пользоваться другие люди или организации для прохода, размещения электросетей, прогона животных и так далее.
Сюда же можно включить гарантии продавца, например что все коммунальные услуги и налоги уплачены, в доме нет скрытых дефектов, а на участке — самовольных построек.
Ответственность сторон: что будет, если стороны нарушат условия сделки, например штраф или уменьшение платы за договор.
Что сделать покупателю после подписания договора
Зарегистрировать переход права собственности на дом — лично в МФЦ, через Госуслуги или на сайте Росреестра. Право собственности переходит только с момента государственной регистрации, просто подписать договор недостаточно.
За регистрацию нужно заплатить пошлину:
4 000 ₽ — за жилой дом стоимостью до 20 000 000 ₽;
700 ₽ — за земельный участок;
6 000 ₽ — за одновременную постановку на кадастровый учет и регистрацию.
Покупатель и продавец должны вместе обратиться за регистрацией и подать документы. Процесс занимает 5—12 рабочих дней. После участников сделки уведомляют о завершении регистрации и отправляют новую выписку из ЕГРН. Именно она, а не штамп или отметка в договоре, подтверждает, что регистрация состоялась.
Покупателю нужно проверить, что в выписке нет ошибок. Если выписку не отправили, заказать ее самостоятельно можно через Госуслуги.
Перевести на себя коммунальные платежи. Если прошлый владелец заключал договоры с коммунальными организациями сам — например, отдельно на водоснабжение, отдельно на газоснабжение, — надо обратиться к ним напрямую и переоформить документы. Если дом находится в поселке с управляющей компанией, можно сделать все разом через нее.
Оформить страховку. Она выручит, если что-то произойдет с домом или другими постройками на участке.
Полис защищает от самых частых рисков: пожара, залива, стихийного бедствия, кражи, механических повреждений — например, если на здание упадет дерево. По страховке получите деньги на ремонт, если пострадает конструктив дома, ремонт в нем, инженерное оборудование, мебель, техника или личные вещи.
В Т-Страховании можно оформить полис на дом, который находится в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области. В других регионах загородную недвижимость пока не страхуем.
Полис могут купить все клиенты Т-Банка через чат поддержки в личном кабинете на сайте или в приложении. По промокоду DOMBLOG подарим скидку 10% — сообщите его сотруднику при оформлении страховки.
Аккредитив — специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги. Банк хранит их до момента, пока не зарегистрируют переход права собственности, — только после этого продавец может забрать всю сумму. Если в регистрации сделки откажут, банк не выдаст деньги продавцу.
Банковская ячейка. В нее покупатель кладет наличные, а продавец получает доступ к ячейке после регистрации сделки.
Банковский перевод. При таком способе нужно обязательно указать назначение платежа, например «Оплата по договору купли-продажи дома и земельного участка». Если в будущем возникнут проблемы со сделкой, это станет доказательством, что продавец передал деньги именно в счет покупки дома с участком.
Наличные. При оплате наличными нужно составить расписку в получении денег за дом и участок с указанием даты и точной суммы. На расписке и продавец, и покупатель должны поставить подписи и указать, что один передал деньги, а другой принял. Если оплата происходила по частям, расписка нужна на каждый платеж.
Что проверить покупателю до подписания договора
Перед покупкой проверьте информацию о продавце, доме и земельном участке.
Основной документ для этого — выписка из ЕГРН. В ней указано, кто собственник, стоит ли дом на кадастровом учете, соответствует ли реальная планировка документам, нет ли самовольных построек и обременений. Если данные из выписки не совпадают с тем, что говорил продавец, это повод тщательнее проверить недвижимость или отказаться от сделки.
Еще стоит заказать отдельную выписку из ГРН о переходе прав на объект недвижимости, чтобы посмотреть историю сделок. Если за последние несколько лет владельцы часто менялись, это большой риск.
Запросите обе выписки у продавца. Он может получить их на Госуслугах. Первая бесплатная, вторая стоит 580 ₽.
Проверьте информацию о самом продавце — его паспорт, семейное и финансовое положение, дееспособность. Например, если окажется, что продавец состоит в браке, для сделки обязательно понадобится согласие супруга. Еще можно поискать владельца дома в реестре людей, которые проходят банкротство, и в реестре должников.
Если документы за продавца подписывает представитель, надо проверить его доверенность. Она должна быть действующей, с полномочиями на продажу дома, а данные того, кто ее выдал, — совпадать с данными собственника по ЕГРН.
