Как проверить квартиру перед покупкой

Попросите у собственника выписку из ЕГРН

В ЕГРН, Едином государственном реестре недвижимости, хранятся данные обо всех квартирах в России. Из него можно узнать главное о жилье, которое покупаете: где находится, кому принадлежит, как досталось нынешнему владельцу.

Для этого нужна выписка об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Свидетельство о праве собственности или кадастровый паспорт не подойдут: они могли устареть.

Как получить выписку. Онлайн-выписку может получить владелец квартиры на Госуслугах. Это бесплатно и займет пару минут. Лучше, чтобы он сделал это при вас: тогда будете уверены, что в документ не внесли никаких правок.

Если у продавца нет Госуслуг, он может получить выписку лично — в отделении МФЦ или Росреестра.

Выписка должна быть свежей — до месяца. Прямо перед сделкой запросите новую — чтобы убедиться, что за это время квартиру не продали другим людям.

Что проверить. В выписке два блока. В разделе «Сведения об основных характеристиках объекта недвижимости» собрана техническая информация. Здесь можно посмотреть, что адрес, этаж и площадь квартиры совпадают с тем, что вы видели при осмотре жилья, и тем, что указано в договоре купли-продажи.

Еще посмотрите графу «Назначение помещения». По документам квартира может оказаться нежилым помещением — апартаментами. Для них действуют другие правила. Например, на апартаменты не дают льготную ипотеку, еще нельзя использовать материнский капитал для первого взноса и погашения кредита. Получить налоговый вычет за покупку жилья или проценты по ипотеке тоже не удастся.

Проверьте графу «О включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия». При покупке жилья в таких домах подписывают охранное обязательство. По нему собственник обязан следить за состоянием недвижимости и согласовывать ремонт, который затрагивает ту часть квартиры, что находится под охраной.

Второй раздел — «Сведения о зарегистрированных правах, ограничениях прав или обременениях». В нем указаны собственники, которым квартира принадлежит сейчас, те, кто владел жильем раньше, и даты перехода права собственности.

Убедитесь, что данные собственника — в выписке его называют «правообладателем» — совпадают с данными того человека, с кем договариваетесь о продаже. Еще проверьте, как часто менялись собственники. Если за последние 3⁠—⁠5 лет было больше двух сделок, это может быть признаком мошенничества или других проблем с правами на квартиру.

Обязательно посмотрите, есть ли обременения: ипотека, запрет на регистрационные действия — например, из⁠-⁠за банкротства владельца.

Посмотрите, как квартира перешла к продавцу

Чтобы изучить историю купли-продажи квартиры, попросите собственника заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Это можно сделать на Госуслугах, в разделе «Запросить сведения из ЕГРН». Выписка стоит 580 ₽.

В этом документе собраны все сделки с 1998 года: кто и когда владел квартирой, на каких основаниях и в каких долях.

Еще проверьте документ, по которому нынешний владелец получил квартиру, — лучше оригинал. Если ее купили до 2022 года, на нем должен стоять штамп Росреестра о регистрации. Если после или оригинала у продавца нет, попросите его заказать копию в Росреестре — чтобы убедиться, что он показывает вам именно тот документ, который подавали для регистрации.

Чаще всего квартиру получают по договору купли-продажи. Вот основное, что надо в нем проверить:

• Данные продавца и покупателя — они должны совпадать с информацией из ЕГРН. Других владельцев — супруга, детей, долевых собственников — не должно быть в договоре, если их не было в выписке.
• Адрес, площадь, этаж, количество комнат, назначение жилья и другие характеристики квартиры — они должны быть такими же, как в выписке ЕГРН.
• Стоимость — не была ли она сильно ниже реальных рыночных цен на тот момент.
• Обременения, например упоминание ипотеки или людей, которые имеют право проживать в квартире.
• Особые требования, которые должен был выполнить покупатель, чтобы стать собственником квартиры. Если они есть есть, нужно убедиться, что он их выполнил.
• Другие условия. Например, если в квартире жили дети предыдущего собственника, в договоре должно быть указано, что тот получил согласие органов опеки и попечительства на продажу.
• Если есть — подписанный акт приема-передачи, по которому одна сторона передала квартиру, а вторая получила деньги.

Если документ, по которому продавец получил квартиру, другой — договор ренты, приватизации, дарения или завещание, — лучше посоветоваться с юристом.

Узнайте, кто прописан в квартире и у кого есть право там жить

Даже если собственник один, в квартире могут быть зарегистрированы другие люди. Если они не выпишутся добровольно, новому владельцу жилья придется снимать их с учета через суд.

Бывает и хуже: у кого⁠-⁠то сохраняется не просто прописка, а право жить в квартире — даже после ее продажи. Например, таким человеком может быть:

• Член семьи, который отказался от приватизации. Если человек был зарегистрирован в квартире, но отказался от своей доли, он сохраняет право проживания.
• Человек, которому завещали право жить в квартире. Например бабушка отдала квартиру внуку с условием, что там будет жить ее пожилая сестра.
• Супруг продавца. Если по брачному договору у него есть право проживать в квартире, он может остаться там и после продажи.

Что проверить. Чтобы посмотреть, кто прописан в квартире сейчас и был зарегистрирован раньше, попросите продавца заказать эти документы:

• Архивную выписку из домовой книги. Сейчас домовые книги отменили, поэтому придется поискать, где хранится этот документ по вашему дому: это может быть управляющая компания, местный архив, администрация. Подробнее о домовых книгах читайте в статье Т—Ж.

  В выписке смотрите на графу «Основания снятия с регистрационного учета» или «Когда и куда выбыл». Если там написано про признание безвестно отсутствующим или осуждение к лишению свободы, это потенциальный риск. Например, пропавший человек может вернуться и поселиться в квартире, где жил раньше, — даже после ее продажи.

• Адресную справку о людях, зарегистрированных в квартире. Проще всего ее заказать через Госуслуги.
• Единый жилищный документ, ЕЖД, — он есть в Москве, Екатеринбурге и еще нескольких регионах. Его можно получить на приеме в МФЦ, а в Москве — заказать онлайн на портале mos.ru. В Санкт-Петербурге аналог ЕЖД — справка о регистрации. Ее можно заказать онлайн на сайте городских госуслуг.
• Карточки или другие учетные документы по квартире в ТСЖ или ЖСК дома — если они сохранились.

Как еще себя обезопасить. Проверьте, что в вашем договоре купли-продажи есть условие, что после завершения сделки все зарегистрированные в квартире люди должны из нее выписаться. Обычно на это дают месяц. Можно разбить платеж на две части и указать в договоре, что остаток продавец получит только после этого.

Проверьте долги по коммуналке

По закону к новому собственнику переходит только задолженность по капремонту, остальные долги за коммуналку — нет.

Но на практике управляющая организация может настаивать, что платить должен новый владелец. Еще она может отключить свет и воду или подать в суд за неуплату. В редких случаях долг по коммуналке могут продать коллекторам. Тогда есть риск, что они будут беспокоить новых жильцов — как минимум первое время.

Вот что нужно проверить:

• Справку об отсутствии задолженности по всем услугам. Ее может получить собственник в МФЦ или организации, которая отвечает за дом: управляющей компании, ТСЖ или ЖСК.

  Еще долги по коммунальным платежам отображаются в приложении «Госуслуги.Дом». Если у собственника есть учетная запись или он готов зарегистрироваться, попросите показать информацию оттуда.

• Последние квитанции: за водоснабжение, электричество, капремонт, если есть — газ.
• Показания счетчиков на момент сделки. Их нужно зафиксировать в акте приема-передачи, который составляют вместе с договором купли-продажи квартиры. Дополнительно лучше узнать показания счетчиков в управляющей компании и спросить, нужно ли их сверить.

Сравните планировку квартиры с тем, что указано в документах

Чтобы сделать любую перепланировку в квартире, например смонтировать антресоль или отделить стеной часть комнаты под гардеробную, нужно получить разрешение. В столице перепланировку в многоквартирных домах согласовывает Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии при районных администрациях.

Если продавец незаконно изменил планировку квартиры и об этом станет известно — например, при регистрации права собственности на жилье, — отвечать придется новому хозяину квартиры. Ему выпишут штраф до 2 500 ₽ и обяжут привести все к прежнему виду.

Что проверить. Попросите владельца квартиры заказать технический паспорт из БТИ. Как это сделать, смотрите на сайте Госуслуг.

Технический паспорт нужно сравнить с реальной планировкой. Убедитесь, что в квартире нет изменений, которые вообще не разрешены:

• сноса несущих стен;
• переноса мокрых точек — санузла или кухни;
• объединения балкона с жилым помещением.

Если видите, что перепланировка была, но сомневаетесь, что ее провели по всем правилам, посоветуйтесь со специалистом по недвижимости. А если берете ипотеку, узнайте у банка, как изменения в квартире повлияют на условия кредита.

Проверьте документы продавца

Паспорт. Есть схема мошенничества, когда квартиру продают по украденному паспорту: в нем указаны фамилия и имя реального собственника, но у человека, который подписывает договор, нет никаких прав на жилье.

Проверить, действует ли паспорт, можно через Госуслуги. Зайдите на сайт со своими логином и паролем, а потом введите имя, фамилию, серию и номер паспорта для проверки. Убедитесь, что нет ошибок — например, написано «ё», а не «е». Если паспорт украли, а его владелец заявил в полицию, чтобы документ аннулировали, на Госуслугах увидите статус «Недействительный».

Паспорт лучше смотреть не по фото: попросить оригинал на встрече с продавцом и проверить на месте.

Семейное положение. Если продавец говорит, что квартира принадлежит только ему, убедитесь, что он не состоит в браке.

Если кто⁠-⁠то из супругов купил квартиру после женитьбы и у них не было брачного договора, такая недвижимость считается общим имуществом. Понадобится нотариальное согласие супруга на продажу.

Паспорта без штампа для проверки недостаточно — нужна справка о том, что продавец не состоит в браке. Ее он может получить в загсе.

Дети. Если у продавца есть несовершеннолетние дети и они собственники квартиры, надо получить согласие органов опеки и попечительства на сделку.

Если нынешний владелец использовал материнский капитал, когда сам покупал жилье, перед продажей он должен выделить доли всем членам семьи. Если детям меньше 18 лет, такую сделку тоже должны согласовать органы опеки.

Проверить, использовали ли материнский капитал, можно по выписке о его остатке. Инструкция, как ее получить, есть на Госуслугах.

Дееспособность. Если выяснится, что недвижимость продал недееспособный человек, его опекун может оспорить сделку и вернуть квартиру. Поэтому как минимум стоит попросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Еще можно пригласить на подписание договора купли-продажи врача-психиатра. Он проведет психиатрическое освидетельствование и выдаст заключение, что человек может заключать сделку.

Долги. Попросите у продавца выписку из бюро кредитных историй. Ее можно заказать на Госуслугах.

Еще нужно проверить его в реестре тех, кто проходит банкротство, и в реестре должников по исполнительным производствам. Так сможете понять, есть ли у владельца квартиры риск банкротства. При банкротстве кредиторы человека могут оспорить его сделки за последние 3 года. Если банкротство уже начато, покупать квартиру у такого продавца нельзя.

Если хозяин жилья в браке, то же самое нужно проверить и для супруга или супруги.

Судебные дела. На сайтах, где собраны судебные дела, проверьте, не выступает ли продавец ответчиком. Например, на портале sudact.ru для этого можно перейти в разделы «Суды общей юрисдикции» или «Мировые судьи» и поискать по ФИО в графе «Тексты документов». Чтобы сузить поиск, выберите суды по месту регистрации продавца.

Если есть споры, связанные с имуществом, например о наследстве и разделе имущества при разводе, или дела о дееспособности — это высокий риск.

Доверенность. Если договор купли-продажи подписывает представитель, а не сам владелец квартиры, у него должна быть нотариальная доверенность. Ее подлинность можно проверить по реестру доверенностей и QR⁠-⁠коду.

Еще нужно убедиться, что данные человека, выдавшего доверенность, совпадают с данными собственника в выписке из ЕГРН. И обратите внимание на полномочия представителя — действительно ли он может продавать жилье. Например, в доверенности может быть написано про «право на подачу в Росреестр заявления о регистрации перехода прав на недвижимость». Но эта формулировка не означает, что у человека есть право совершать саму сделку купли-продажи квартиры.

Условия продажи лучше обсуждать с собственником — если есть возможность, их нужно зафиксировать в предварительном договоре.