Что такое гарантия на квартиру или дом от застройщика и как она работает

Что такое гарантийные обязательства застройщика

При строительстве дома застройщик должен соблюдать требования к таким зданиям и делать все строго по проекту. Например, нельзя поставить однокамерные стеклопакеты, если в документации были прописаны двухкамерные.

За качество сданного жилья тоже отвечает компания, которая занималась стройкой. Если через пару месяцев после переезда в ванной отойдет плитка из⁠-⁠за плохого клея или окажется, что зимой продувает негерметичные окна, застройщик должен исправить такие дефекты за свой счет. Это и есть гарантия.

Гарантию дают и на квартиры в новостройках, и на частные дома в коттеджных поселках, если их строили по договору долевого участия. В статье мы рассказали как раз про такой вариант.

Если вы самостоятельно наняли компанию, чтобы она построила дом, гарантия тоже будет, но по другим правилам. Этот случай разобрали в отдельной главе.

В каких случаях работает гарантия

Гарантия действует, если недостаток возник по вине застройщика. Поэтому гарантийными обычно считаются такие ситуации:

• дефекты отделки — неровности на стенах или потолке, плохая тепло- и шумоизоляция, некачественная штукатурка, плесень под покрытием пола, неправильно уложенная плитка, перекошенные двери;
• проблемы с окнами и балконами — щели в окнах, конденсат внутри рам, протечки на балконе;
• неисправности инженерных систем — слабое давление воды, трещины в трубах, неработающая вентиляция, плохое отопление;
• сложности с электрикой — искрящие розетки, перепады напряжения.

Но за некоторые проблемы застройщик не отвечает:

• естественный износ, например если рисунок на обоях выгорел на солнце;
• последствия неправильной эксплуатации или некачественного ремонта, который делал покупатель или нанятые им строители;
• форс⁠-⁠мажорные ситуации, например поломки после урагана или паводка.

форс⁠-⁠мажорные ситуации, например поломки после урагана или паводка. Еще застройщик не несет ответственности за бытовые аварии, которые случились по вине соседей, управляющей компании или по другим причинам. Для таких случаев нужна страховка недвижимости: по ней можно получить деньги на ремонт. Подробнее про полис рассказали дальше.

Сколько действует гарантия

Минимальные сроки гарантии прописаны в законе. По договору застройщик может их увеличить, хотя так делают редко.

Для коробки здания, например стен, потолка, пола, гарантийный срок — 3 года. Такая гарантия действует, если недвижимость сдали после 1 сентября 2024 года. Если раньше, гарантия больше — 5 лет.

Срок обычно считают со дня, когда покупатель подписал акт приемки.

Для оборудования, например систем вентиляции, канализации, электрики, — 3 года. Срок тоже считается с даты подписания акта приема-передачи.

Для отделки гарантийный срок — 1 год. Он считается со дня передачи объекта.

Что обязан сделать застройщик, если покупатель обнаружил недостатки

По закону есть три варианта. Какой выбрать, решать владельцу жилья.

В договоре застройщик может установить другие правила, но полностью снять с себя ответственность за сданное жилье у него не получится. Даже если вписать такое условие, действовать оно не будет.

Бесплатно исправить недостатки. На это у застройщика есть 60 дней, если он не договорится с владельцем жилья о другом сроке.

Компенсировать расходы на ремонт, который уже провел собственник. Свои траты владельцу квартиры нужно подтвердить: договором с бригадой, чеками об оплате работ. Если застройщик будет оспаривать сумму расходов и утверждать, что то же самое можно было сделать дешевле, придется обращаться в суд.

Уменьшить цену квартиры или дома, например, если покупатель получил недвижимость меньшей площади, чем было прописано в договоре. При мелких недостатках вроде легких дефектов отделки этот вариант не используют.

Если проблема очень серьезная, клиент вообще может расторгнуть договор, вернуть квартиру застройщику и попросить деньги обратно. Так делают, если обнаружился существенный недостаток — такой дефект, который невозможно исправить либо на это уйдет несоразмерно много времени или денег. Например, если в доме проблемы с фундаментом или несущими стенами.

Что делать, если вы обнаружили дефект

Надо собрать доказательства, а дальше действовать по инструкции в договоре. Например, если застройщик принимает претензии только через гарантийный отдел по электронной почте, нужно писать именно туда.

Зафиксируйте недостаток на фото и видео. Сделайте снимки крупным планом и общим.

Если недостаток нельзя сфотографировать, например в квартире холодно или не работает розетка, вызовите представителей управляющей компании, чтобы они составили акт.

Сообщите о проблеме застройщику. В обращении напишите, что именно он должен сделать — прислать ремонтную бригаду или выплатить компенсацию.

Сохраните доказательства своего обращения. Например, если отправляете заказное письмо, у вас на руках останется опись вложения и уведомление о вручении. Если что⁠-⁠то пойдет не так, сможете подтвердить, что обращались по гарантии.

Если у застройщика есть личный кабинет дольщика или сервисное приложение, продублируйте заявку через них.

Дождитесь проверки. Ее проводят представители застройщика или управляющей компании. Если после осмотра они решат, что проблема связана с ошибками при строительстве, застройщик устранит ее за свой счет.

Попросите письменно сообщить вам, когда придет мастер. Это нужно на случай, если застройщик не будет отрицать проблему прямо, но начнет затягивать ремонт и переносить сроки.

Если мастер не придет в назначенную дату, надо будет собрать доказательства этого. Например, это могут быть записи с камер видеонаблюдения дома или записи из журнала охраны.

Что делать, если застройщик не признает дефект гарантийным или не устраняет недостатки в срок

На осмотре представители застройщика могут сказать, что проблема возникла по другой причине — из⁠-⁠за ошибок в эксплуатации или действий управляющей компании.

Это действительно возможно. Например, если плохо греют батареи, причиной бывает и неправильный монтаж, и недостаточная подача тепла. В первом случае виноват застройщик, во втором — управляющая компания.

Если такое произойдет, закажите независимую экспертизу. Эксперт зафиксирует недостаток и выяснит, в чем дело. После этого направьте застройщику результаты с повторным требованием устранить дефект или возместить ущерб.

Как составить претензию и подать в суд на застройщика

Если застройщик отрицает свою вину или долго не устраняет недостатки, обращайтесь в суд. Перед этим направьте досудебную претензию.

Как подготовить претензию. Ее можно составить в свободной форме. Укажите ваши фамилию, имя и отчество, адрес недвижимости, с которой возникла проблема, и реквизиты договора, по которому ее купили: дату и номер.

Кратко опишите ситуацию — какие недостатки вы обнаружили и когда. Сошлитесь на доказательства, которые удалось собрать. Затем сформулируйте требования: например, устранить дефекты в конкретный срок или возместить расходы.

Проверьте, есть ли в вашем договоре с застройщиком срок ответа на претензию и способ, которым ее нужно направить. Если нет, укажите срок 10⁠—⁠20 дней и направьте претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Сохраните доказательства отправки.

Если срок ответа прошел, а застройщик проигнорировал претензию или не решил проблему, обратитесь в суд.

Как подать в суд. Составьте исковое заявление и напишите, какие положения закона и договора нарушены. Перечислите свои требования: например выплатить компенсацию, взыскать расходы на экспертизу.

Еще можно попросить оштрафовать застройщика. Если подтвердится, что он не устранил недостатки добровольно, суд может назначить 5% сверху от суммы компенсации. Еще есть штраф за пропуск срока исправления недостатков. Его начисляют за каждый день просрочки и считают так: долг застройщика или расходы на ремонт делят на 1/150 ключевой ставки Банка России. Но получить больше, чем потрачено на ремонт, нельзя.

К заявлению приложите доказательства ущерба, переписку с застройщиком и копию договора. Если писали претензию — подтверждение, что отправляли ее.

При сумме требований до 50 000 ₽ обращайтесь в мировой суд, если больше — в районный.

Для ведения дела лучше нанять юриста. Он подготовит исковое, поможет правильно оформить доказательства и будет участвовать в заседаниях.

Как действует гарантия, если дом строит частный подрядчик

Загородный дом можно купить у застройщика по договору долевого участия или нанять подрядчика самостоятельно. Во втором случае гарантия работает по⁠-⁠другому.

Кто будет отвечать по гарантии. Если дом делал под ключ один подрядчик, он и несет ответственность за все дефекты. Если строителей было несколько — например, одна компания заливала фундамент, а другая прокладывала проводку, — каждая отвечает только за свой участок работ.

На какие недостатки распространяется гарантия. Только на те, что возникли из⁠-⁠за подрядчика напрямую. Например, если он не утеплил стены, использовал некачественные материалы или допустил ошибки в технологии строительства.

Гарантия не действует, если проблемы начались из⁠-⁠за неправильной эксплуатации, форс⁠-⁠мажора или из⁠-⁠за действий других людей. Например, трубы были проложены хорошо, но их повредила другая бригада при подключении сантехники.

Минимальный срок гарантии. Зависит от того, кто был подрядчиком:

• самозанятый — 2 года;
• компания или индивидуальный предприниматель, ИП, — 5 лет для обычных дефектов и 10 лет для существенных недостатков, то есть тех, которые нельзя исправить или это будет слишком дорого.

Что можно потребовать у подрядчика при нарушениях. Это тоже зависит от того, с кем заключили договор.

Как страховка недвижимости дополняет гарантию от застройщика

Гарантия распространяется только на строительные дефекты. Большинство бытовых ситуаций, например пожар или залив, она не покрывает. Кроме того, доказывать, что проблема действительно гарантийная, долго и сложно.

Поэтому дополнительно можно оформить страхование квартиры или частного дома и получить деньги на ремонт, если жилье пострадает.

Страховка квартиры. В полис Т⁠-⁠Страхования можно добавить защиту конструктивных элементов — стен, пола, потолка, — а еще отделки, мебели и бытовой техники. Если хотите, можете застраховать и ответственность перед соседями: по полису выплатим им компенсацию, если из⁠-⁠за аварии у вас пострадает их имущество.

Купить полис можно по кнопке ниже со скидкой 10% по промокоду DOMBLOG.

Страховка дома. Полис покрывает те же частые риски: пожар, залив, стихийное бедствие, кражу. Кроме самого загородного дома или дачи по нему можно защитить вспомогательные постройки и сооружения на участке: баню, гараж, беседку.

Оформить полис можно через оператора в личном кабинете на сайте или в приложении. Читателям блога подарим скидку 10% по промокоду DOMBLOG — сообщите его сотруднику поддержки при оформлении полиса.