Когда нужна государственная регистрация договора аренды и как ее сделать

Когда обязательно регистрировать договор аренды

Если квартиру сдает физическое лицо, по закону договор найма, или, как чаще говорят, договор аренды жилья, надо зарегистрировать в двух случаях.

Заключаете договор с компанией. Например, если работодатель снимает у вас квартиру для своего сотрудника.

Подписываете долгосрочный договор — на срок от года до пяти лет.

В других ситуациях регистрация не обязательна. Например, даже если в договоре прописан срок до года, но он несколько раз продлевается и фактически арендаторы живут в квартире несколько лет. Однако такой договор тоже можно зарегистрировать — по желанию сторон, если на это согласны жильцы и владелец.

Что дает государственная регистрация договора

Регистрация договора делает его действительным для третьих лиц.

Арендатору. После регистрации на квартиру наложат обременение, отметка о нем появится в Едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН. Даже если владелец жилья продаст его, права арендатора будут защищены: пока не закончится срок договора, он сможет оставаться в квартире.

Если договор не зарегистрирован, при смене собственника нанимателю будет сложнее доказать свое право на проживание. В случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону нового владельца. Хозяин может сослаться на то, что не знал об аренде, и докажет это тем, что записи в ЕГРН не было.

Еще регистрация договора дает жильцу преимущественное право аренды квартиры на новый срок. Если владелец снова будет сдавать жилье, в первую очередь он должен предложить его снять нынешним арендаторам и только потом — всем остальным. Если договор не был зарегистрирован, такой обязанности у него нет.

Владельцу. Отметка об аренде в ЕГРН закрепляет отношения собственника с жильцами. Меньше вероятность, что арендаторы решат пересдать квартиру третьим лицам или использовать ее в мошеннических схемах.

Как зарегистрировать договор аренды

За регистрацию договоров аренды отвечает Росреестр, его управления есть в каждом регионе России.

Подать в Росреестр заявление на регистрацию нужно не позднее чем через месяц со дня заключения договора. Обратиться может одна из сторон — арендодатель или квартиросъемщик.

Понадобятся следующие документы:

• заявление на регистрацию;
• договор найма жилого помещения в двух экземплярах;
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, например свежая выписка из ЕГРН;
• квитанция об уплате госпошлины в размере 4 000 ₽;
• паспорт человека, который подает документы на регистрацию, а если это не владелец квартиры или арендатор, а их 
• представитель — еще и доверенность.

Если сдаете недвижимость, которая находится в ипотеке, нужно приложить письменное согласие банка на аренду. Если жилье покупали в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга.

Подать документы на регистрацию можно двумя способами:

• Через портал Росреестра. К заявке нужно прикрепить сканы документов и заверить их квалифицированной электронной подписью, ее можно выпустить в приложении «Госключ».
• В любом МФЦ. Нужно записаться на прием или прийти в порядке живой очереди с комплектом документов и на месте заполнить заявление на регистрацию. Когда его примут, вам выдадут расписку с номером обращения. По нему можно узнать статус регистрации.

Регистрация займет до семи рабочих дней, если обращаетесь напрямую в Росреестр, и до девяти дней, если подаете документы через МФЦ.

Если все в порядке, Росреестр зарегистрирует договор и отметит в ЕГРН, что у квартиры есть обременение в виде найма. Эту информацию можно будет увидеть в выписке.

Почему могут отказать в регистрации

Самые частые причины, по которым договор аренды могут не зарегистрировать:

• Не хватает документов, например согласия банка на аренду, если квартира куплена в ипотеку и находится в залоге, или согласия супруга.
• В договоре нет всех существенных условий, например не указан период и размер оплаты, цель найма помещения, порядок досрочного прекращения аренды или перечень людей, которые будут жить в квартире вместе с арендатором.
• В документах есть исправления от руки или серьезные ошибки, например в адресе квартиры или паспортных данных квартиросъемщика.

О том, что регистрация приостановлена, Росреестр сообщит человеку, который подавал заявление, по электронной почте или в СМС. Ведомство даст время, чтобы донести необходимые документы или подать заявление заново.

Если документы не принести, это не будет считаться нарушением. Но договор аренды не смогут зарегистрировать, а отметка об обременении в ЕГРП не появится. Уплаченную пошлину не вернут.

Что делать, если надо изменить договор

В зарегистрированный договор в любой момент можно внести изменения, если на это согласны обе стороны. Например, поменять стоимость аренды или срок договора.

Такие изменения хозяин квартиры и арендодатель должны зафиксировать в дополнительном соглашении к договору. Его составляют в свободной форме на бумаге и заверяют подписями. Нужно подписать экземпляр для каждой из сторон в договоре.

Допсоглашение тоже надо зарегистрировать в Росреестре. Процедура такая же, пошлина за регистрацию — 700 ₽.

Как расторгнуть договор аренды

Зарегистрированный договор аренды квартиры можно расторгнуть по тем же правилам, что и любой другой:

• по соглашению сторон, если владелец и съемщик готовы на это и у них нет претензий друг к другу;
• в одностороннем порядке, если такая возможность прописана в договоре;
• по решению суда, например если наниматель просрочил оплату на несколько месяцев или нанес ущерб имуществу в квартире.

В любом случае после расторжения договора надо сообщить об этом в Росреестр. Например, если хозяин жилья и квартиросъемщик мирно договорились сократить срок аренды, им надо составить соглашение о расторжении договора. Документ вместе с заявлением о погашении обременения нужно передать в Росреестр.