Какие права и обязанности арендатора и арендодателя включить в договор

Права арендодателя

Права владельца квартиры в основном связаны с сохранностью его имущества и возможностью свободно им распоряжаться — но с учетом интересов арендаторов.

Установить обеспечительный платеж. Если залог есть, в договоре нужно прописать его размер. Еще — уточнить, за что депозит можно удержать, как и в какой срок вернуть при выезде жильцов.

Проверять, что с квартирой все в порядке. В договоре стоит указать, как часто может приходить владелец, за какой срок он должен предупредить о посещении и сколько оно может длиться.

Знать, кто живет в квартире. При заключении договора указывают, кто будет жить с нанимателем постоянно. Если он захочет разместить у себя гостей, это должен согласовать собственник. В договоре можно заранее зафиксировать максимальное количество гостей и срок проживания.

Исключение — несовершеннолетние дети. Они могут жить с нанимателем независимо от того, есть согласие хозяина квартиры или нет. Например, если у супругов родится ребенок, для его проживания в квартире не нужно согласие собственника.

Расторгнуть договор. При сроке аренды до года прекратить договор можно, если наниматель дважды допустил просрочку оплаты. Если договор заключили на более долгий срок, основания для расторжения другие: арендатор не платит больше полугода, мешает соседям, портит имущество или использует квартиру не для проживания.

В договоре можно прописать, как надо направить уведомление о прекращении аренды, и сроки выезда из квартиры.

Не продлевать аренду, если не собирается больше сдавать квартиру. О своих планах хозяин должен предупредить жильцов.

Для аренды длительностью меньше года срок уведомления в законе не прописан — его стоит самостоятельно уточнить в договоре. При аренде на срок больше года хозяин жилья должен предупредить съемщиков не позднее чем за 3 месяца до окончания найма.

В договор можно добавить способ уведомления, например по электронной почте, и точный срок, когда его нужно направить.

Застраховать жилье и получить деньги на ремонт по полису, если в квартире что⁠-⁠то случится: прорвет трубу, начнется пожар, жильцы зальют соседей снизу, испортят мебель или технику. Как работает страховка, рассказали дальше.

Обязанности арендодателя

Арендодатель обязан соблюдать интересы своих жильцов.

Передать жилье в пригодном для проживания состоянии. Квартира должна быть с рабочей сантехникой, отоплением и электрикой, без серьезных повреждений. Конкретные условия можно прописать в договоре: указать состояние ремонта, мебели, техники.

Не повышать плату за аренду без согласия нанимателя. Порядок и сроки ее изменения лучше уточнить в договоре: указать, за какой срок нужно уведомить жильцов, на сколько процентов можно увеличить ежемесячный платеж и когда съемщики должны съехать, если новые условия им не подойдут.

Проводить крупный ремонт, например менять батареи или покупать новую бытовую технику. Виды ремонта и его сроки указывают в договоре.

При этом стороны могут договориться и по⁠-⁠другому. Например, решить, что такой ремонт делает арендодатель, но вычитает свои расходы из платы за квартиру.

Сообщить, будет продлевать договор или нет. Владельцу, который сдает свою квартиру на срок больше года, надо сделать это не позднее чем за 3 месяца до окончания срока аренды. Если не уведомить жильцов вовремя, договор автоматически будет продлен на новый срок на тех же условиях.

Если аренда краткосрочная, меньше года, хозяин квартиры тоже должен предупредить нанимателей — в срок, который указан в договоре.

Права арендатора

Основные права арендатора связаны с пользованием квартирой.

Жить в квартире без вмешательства наймодателя. Собственник не может без предупреждения приходить с проверкой или заходить внутрь, пока никого нет дома.

Право досрочно расторгнуть договор. В отличие от арендодателя, арендатор может отказаться от договора сроком до года в любой момент. По желанию стороны могут добавить правило о том, что нужно предупредить о расторжении заранее, и установить точный срок.

Если договор заключен на срок больше года, жильцы обязаны предупредить хозяина о расторжении за 3 месяца до даты выезда. Если квартира перестала быть пригодной для жизни, например из⁠-⁠за бытовой аварии, расторгнуть договор можно через суд, не дожидаясь, пока истекут 3 месяца.

Оформить временную прописку. Если арендатор переехал из другого региона, в течение 90 дней он должен временно зарегистрироваться в новом жилье. Для этого ему понадобится помощь владельца — чтобы собрать документы на квартиру и подать их в МВД или МФЦ.

Обязанности арендатора

В основном обязанности арендатора связаны с правами владельца жильца на сохранность имущества.

Использовать квартиру только для проживания. В договоре можно прописать, кто живет в квартире постоянно, и еще установить условия для проживания гостей или сдачи в поднаем.

Бережно относиться к хозяйскому имуществу. В договоре указывают, в каком состоянии сдается квартира, и составляют опись имущества.

Не производить переустройство без согласия владельца. Например, без разрешения хозяина квартиры нельзя покрасить стены в другой цвет, переложить плитку в ванной или выкинуть старую встроенную мебель. В договоре можно уточнить, что любые изменения согласуются в письменном виде.

Платить за квартиру вовремя. В договоре указывают способ оплаты — наличные, перевод — и дату платежа. Еще стоит добавить, что из коммуналки оплачивает наниматель, включены ли в нее интернет, телевидение, охрана дома и другие услуги.

Проводить текущий ремонт. Обычно это означает устранение мелких поломок, например замену душевого шланга или лампочек. Конкретные виды ремонтных работ можно прописать в договоре.

Как и в случае с капитальным ремонтом, стороны могут сами договориться, кто делает текущий ремонт и в каком объеме.

Съехать из квартиры по окончании аренды. Когда договор закончится, съемщик обязан вернуть жилье хозяину в том состоянии, в котором оно было в начале найма, — с учетом нормального износа.

В договоре можно уточнить сроки выезда, порядок сдачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Возместить ущерб, причиненный владельцу жилья. За порчу имущества отвечает арендатор. Если ущерб нанесли его друзья или родственники, ответственность перед хозяином квартиры все равно на съемщике.

В договоре можно уточнить, как стороны будут оценивать ущерб, уточнить сроки возмещения и способ компенсации.

Как обезопасить квартиру, которую сдаете в аренду

Хотя по закону арендатор обязан бережно относиться к квартире, жилье все равно может пострадать: наниматели могут нечаянно повредить мебель или забыть закрыть кран.

На этот случай есть страховка. Она поможет, если с арендованной квартирой что⁠-⁠то случится, а залога нет или его не хватает на восстановление.

Собственники квартир в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области могут оформить в Т⁠-⁠Страховании полис для арендодателей. Он защищает не только от бытовых происшествий — пожара, залива, кражи, — но и от ущерба, который могут причинить жильцы. Подробнее об этом полисе рассказали в другой статье.

Оформить полис можно по кнопке ниже со скидкой 10% по промокоду DOMBLOG. Для этого в форме укажите адрес квартиры, выберите «Сдаю в аренду», формат полиса «Месячный» и поставьте галочку «Настроить самостоятельно».

После этого установите суммы, на которые хотите застраховать ответственность арендатора и отдельно — элементы квартиры на случай аварии и других неприятностей.

Если оплатите страховку картой Т⁠-⁠Банка, получите кэшбэк: 5% — с подпиской Pro, 10% — с сервисом Premium.

Если у вас квартира в другом городе, оформите обычную страховку недвижимости. Она тоже защитит при бытовых авариях — например, если лопнет труба или произойдет короткое замыкание. Отличие от страховки для арендодателей в том, что такой полис не покрывает бытовые повреждения — если жильцы испортили ремонт, мебель или технику.

Купить полис может не только хозяин квартиры, но и арендатор. Но выплату по нему получит собственник, а если пострадали другие квартиры и была застрахована гражданская ответственность перед соседями — их хозяева.