О фонде Лужники Коллекшн Москва

#ЗПИФ #обзор #СНГ #кейс Кто не успел, тот опоздал? Недвига от Тинька и снова неудачно? Что за фонд и как он работает? «Т-Капитал Индустриальный» (TIND) - новый ЗПИФ под склады класса А выходит на IPO. Фонд только собирает деньги, объектов в портфеле пока нет. По сути фонд является логичным продолжением линейки Т банка по жилой недвиге: $TKVM $TLCN и т.д. Стратегия УК: собрать пул денег, купить готовые склады с долгосрочной арендой и получать поток. Регионы - Москва, область, Питер, Ленобласть. Вход от 101 000 ₽, внутри, скорее всего, зашит 1% комиссии за размещение. Паи обещают вывести на СПБ Биржу, но фонд, судя по структуре, будет только для квалов. Пока это покупка кота в мешке на охлаждающемся рынке с неудачным таймингом. Рыночный контекст: куда ЗПИФ инвестирует? Рынок складов остывает после трёхлетнего ралли: ставки аренды выросли втрое и ушли в боковик, а ввод новых площадей рекордный - около 3 млн м² за пару лет. Спрос сократился втрое, вакансия поползла вверх. Фонд планирует покупать не на дне, а в фазе охлаждения, когда цены ещё высоки, но перспективы роста под вопросом. Если рынок скорректируется, УК сможет зайти дешевле, но многое зависит от скорости и типа ЗПИФа: как долго можно держать деньги в ОФЗ, не покупая объекты. Сбер иногда сидит в облигациях годами, сможет ли так Т-Капитал - неизвестно. Откуда возьмутся 20% доходности? В презентации обещают 20% годовых: 13% - аренда, 7% - рост активов. Но высокая дивдоходность в 13% возможна либо при покупке distress-актива с cap rate 15–16%, либо при агрессивной индексации и реальном cap rate 13–14%. Даже 13–14% для качественного склада сейчас сомнительны. 20% - классическая модельная «база» через компрессию cap rates (то есть они закладывают в модели, что продадут склад дороже, где-то по 10% и отсюда 7%), в реальности инвестор оценит пай на бирже, и итог будет зависеть от ликвидности и сентимента. Реалистичнее ждать 17–18%. Комиссии: УК берёт 1% от СЧА и 10% от арендного дохода. Кредитного плеча пока нет, но в будущем возможно. Сравнение с аналогами: Складские фонды Сбера дают около 12-13% дивдоходности при нулевом LTV и диверсификации. «Парус-Золя» - 12-13% с жёстким 15-летним контрактом и плечом 11%. Т-Капитал предлагает 13% - в рынке, но без сформированного портфеля. Вы покупаете не поток, а обещание его создать. Для пользователей Т-Инвестиций с ограниченным выбором ЗПИФов это, возможно, вариант. Для остальных - неочевидная сделка. Интересная ли сделка? Главный вопрос: купит ли фонд вообще склады или будет сидеть в ОФЗ? Прозрачности пока совсем нет. Фундаментальной целесообразности платить дополнительные 100–200 б.п. за доходность, которой может и не быть, я не вижу. Вы отдаёте деньги в неизвестность на падающем рынке складов. Проще взять работающие фонды с понятным портфелем и историей выплат. История неоднозначная - наблюдаем. А что вы думаете? *Не ИИР

Одна из моих лучших долгосрочных покупок - это паи фонда недвижимости $TLCN. С июня 2023 (почти 3 года) стоимость выросла на 69% 🚀 Поэтому когда увидел, что происходит сбор заявок на новый фонд коммерческой недвижимости, не смог пройти мимо 🤑 Из интересного - обещают ежемесячные выплаты от аренды. Посмотрим на результат через пару лет (как говорится "запомним этот твит").

Интересно, в феврале наблюдалось снижение спроса на рынке элитной недвижимости по данным СМИ. Очень хочется надеяться, что в $TLCN нас это не коснется. Хотя опасения возрастает. Одну из причин аналитики называли отсутствие новых стартов с интересными лотами. Если дело по большей части в этом(что вряд ли) и сотрудники УК(коих опасно поминать всуе, во избежании бана) выбрали действительно хорошие, ликвидные лоты, то нас это должно обойти.