Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости — это фонды, которые позволяют инвестировать небольшие суммы в недвижимость, не тратя время на мониторинг рынка, покупку жилья и управление им. Инвестировать можно от 6 ₽.
Прогнозируемая доходность фондов — от 15% годовых.
Стратегии фондов основаны на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения и предполагают, что инвесторы не будут продавать паи до погашения.
Эти фонды доступны всем инвесторам с брокерским счетом или ИИС в Т-Инвестициях, статус квалифицированного инвестора не требуется.
При первой покупке ЗПИФн может потребоваться прохождение теста: это требование Центробанка. Подготовиться и сдать тест можно в приложении Т‑Инвестиций.
Как купить или продать паи фондов недвижимости Т‑Капитала?
Чтобы купить или продать паи ЗПИФн, специально ничего подключать и настраивать не нужно.
Просто зайдите в приложение Т‑Инвестиций или в личный кабинет на tbank.ru → выберите нужный фонд → нажмите «Купить» или «Продать» во время проведения торгов.
Купить фонд со счета дебетовой карты не получится. Чтобы купить паи любого из фондов недвижимости, сначала пополните брокерский счет или ИИС, а затем купите их с помощью денег на торговом счете.
Как проходят торги паями фондов жилой недвижимости Т‑Капитала?
Торги паями фондов жилой недвижимости проходят на внебиржевом рынке с некоторыми особенностями.
Для покупки или продажи паев можно выставлять только лимитные заявки, в которых нужно прописать цену покупки или продажи. В старых версиях приложения выглядят доступными и другие типы заявок, но при их выборе появится экран ошибки, деньги при этом не спишут.
Сделка пройдет при наличии встречной заявки с такой же ценой. Проверить наличие и цены встречных заявок можно в биржевом стакане. Если выставите заявку с ценой, по которой уже есть встречная заявка, она исполнится мгновенно.
Текущая цена, график и доходность паев ЗПИФн в портфеле отображается по расчетной стоимости паев, а не по цене последней сделки между инвесторами.
Как рассчитывается цена пая фонда жилой недвижимости?
В портфеле цена и доходность пая будет отображаться по расчетной стоимости фонда. График цены фонда также строится по расчетной стоимости.
Расчетная (справедливая) стоимость пая — это стоимость всех активов в фонде, деленная на количество паев.
До завершения строительства стоимость объектов определяют независимые оценщики в фондах недвижимости. Переоценка стоимости происходит регулярно в последний рабочий день месяца, а также после продажи или покупки недвижимости.
Подробнее про проведение оценки стоимости недвижимости
Оценка стоимости проводится сравнительным методом, то есть стоимость недвижимости в фонде определяется по ценам аналогичных объектов. Каждый объект сравнивается с сопоставимыми объектами — с учетом размера квартиры, количества комнат, локации, отделки.
Если на один объект, с которым проводится сравнение, есть несколько цен, то оценщик возьмет наименьшую. Стоимость объектов для сравнения оценщики получают от застройщиков, из базы данных на сайте statrielt.ru и из других сервисов.
До завершения строительства оценщик может закладывать так называемую скидку на торг в размере до 10% от стоимости объекта — это нужно, чтобы сгладить разницу между прогнозной и фактической ценой продажи.
Список оценщиков может меняться, но все компании, которые проводят оценку недвижимости для фондов Т-Капитала:
соответствуют требованиям законодательства;
проводят оценку по международным стандартам;
не зависят от Т‑Банка и застройщиков.
Актуальную справедливую стоимость пая и стоимость чистых активов (СЧА) всего фонда можно посмотреть на сайте Т‑Капитала.
Какие налоги нужно платить при торговле паями фондов жилой недвижимости?
При инвестировании в фонд недвижимости нужно заплатить налог на доход от реализации паев и налог на материальную выгоду. В обоих случаях налог автоматически рассчитает и удержит брокер — например, по итогу календарного года или в момент вывода денег с брокерского счета.
Налог на доход от реализации паев возникает, когда вы покупаете паи, а затем их погашают или вы продаете их по более высокой стоимости.
Например, вы купили пай за 2 000 ₽, а через несколько месяцев продали за 3 000 ₽.
Налог на материальную выгоду возникает, когда вы покупаете паи фонда недвижимости дешевле их расчетной стоимости на момент покупки. Подробнее про налог на материальную выгоду
Например, вы купили паи на 9 000 ₽, когда их расчетная стоимость составляла 10 000 ₽.
Ставка налога для налоговых резидентов зависит от вашего годового дохода: 13% — для доходов до 2 400 000 ₽, 15% — для доходов свыше 2 400 000 ₽.
Какие риски у фондов жилой недвижимости Т-Капитала?
Расскажем, что будет с фондом, если случится какая‑либо непредвиденная ситуация.
Если застройщик не успеет сдать объект вовремя, он выплатит штраф, который компенсирует недополученную прибыль — статья 10 закона № 214-ФЗ.
Добиваться выплаты этого штрафа будет юридическая служба Т‑Капитала.
Если застройщик разорится и обанкротится, то объект достроит конкурсный управляющий, назначенный вместо бывшего застройщика. Либо деньги в полном объеме вернутся в фонд — это произойдет благодаря тому, что после заключения договоров долевого участия деньги размещаются на специальных эскроу-счетах.
Если возникнут какие‑либо проблемы на рынке недвижимости, управляющая компания примет меры, чтобы продать объекты максимально выгодно:
начнет продажу еще до сдачи дома, чтобы быстрее привлечь потенциальных покупателей;
будет продавать недвижимость по ценам, установленным оценщиками, без надбавки для дополнительной прибыли фонда;
при крайней необходимости УК увеличит сроки реализации объектов и предпримет все возможное для быстрой и выгодной продажи объектов;
если к окончанию срока действия фонда нужно будет быстрее продать объекты недвижимости, Т-Банк может предоставить специальные условия по ипотеке для квартир в составе фонда.
Какая гарантия, что УК не продаст недвижимость по необоснованно низким ценам?
Управляющая компания обязана действовать разумно и добросовестно при исполнении своих обязанностей — статья 39 закона № 156-ФЗ.
Т‑Капитал не сможет продать недвижимость ниже оценочной стоимости, потому что это будет нарушением законодательства.
Кроме того, все сделки по фонду согласовываются со специальным депозитарием, который не даст продать объекты по необоснованно низким ценам.
Оставьте заявку на брокерский счет в Т-Инвестициях