IPO ДОМ.РФ

Компания демонстрирует высокую рентабельность на уровне крупнейших игроков в финансовом секторе при меньшей волатильности финансового результата в кризисные периоды. 

Диверсифицированная бизнес-модель компании с существенной составляющей в виде небанковских направлений формирует устойчивую доходную базу с низкой чувствительностью к рыночным шокам (эти направления составляли около 40% операционного дохода в 2024 году, включая вовлечение земель, секьюритизацию, финансирование инфраструктуры, арендное жилье и пр.). Это отличает ее от эмитентов с классической бизнес-моделью банковского бизнеса.

Компания нацелена последовательно создавать акционерную стоимость и масштабировать свои банковские и небанковские направления бизнеса, ожидая роста активов более чем в два раза на горизонте 5 лет, что соответствует нашим прогнозам, при сохранении высокой рентабельности и стабильной выплаты дивидендов на уровне 50% чистой прибыли по утвержденной дивидендной политике.

• Создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме АО для улучшения жилищных условий и развития рынка ипотечного кредитования. Уже тогда компания была сформирована в форме акционерного общества, что исторически сформировало целеполагание — эффективность.

• Разработано законодательство в сфере ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), принят закон №161-ФЗ о содействии развитию жилищного строительства, в том числе через механизм вовлечения земель.

• Принят закон №225-ФЗ, который определил ДОМ.РФ как единый институт (также в форме АО) развития в жилищной сфере.
• Проведена реформа строительной отрасли и принят закон №214-ФЗ об эскроу-счетах.
• Начала работу ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства).
• В 2020 году генеральным директором ДОМ.РФ стал Виталий Мутко.

• Создана платформа для развития инфраструктуры в стране в форме специализированного общества проектного финансирования (СОПФ).

• Трансформация приоритетов: от объемных показателей к созданию акционерной стоимости.

ДОМ.РФ имеет уникальное позиционирование на рынке жилья и жилищного строительства, являясь крупнейшим финансовым институтом.

Компания обеспечивает потребности экономики на стороне как спроса, так и предложения в стратегически важных секторах (строительство жилья и инфраструктуры, финансовый сектор), в совокупности занимающих более 15% ВВП страны.

Рынок жилья — один из крупнейших в экономике РФ. Рассмотрим подробнее его драйверы роста.

Основными инструментами, с помощью которых будет достигнут рост обеспеченности жильем, являются национальные проекты. 

По результатам нацпроекта «Инфраструктура для жизни» ожидается, что уровень обеспеченности жильем увеличится на 14% к 2030 году (до 33 кв. м на человека). Для достижения этой цели ежегодный объем ввода жилой недвижимости должен составлять 90—120 млн кв. м. Благодаря реализации данного проекта доля жилищного фонда, обновленного после 2019 года, может вырасти на 10 п. п., до 23%.

ДОМ.РФ прогнозирует, что:

По нашим оценкам, рост цен на жилую недвижимость в этом году будет ниже инфляции из-за все еще высоких процентных ставок. Далее, по мере снижения рыночных ставок в экономике, в 2026–2030 годах, ждем умеренного роста цен на новостройки — на уровне 5,6—7,9%. 

Снижение процентных ставок будет стимулировать спрос, но объемы строительства останутся высокими. Таким образом, именно увеличение объемов предложения будет держать рост цен на недвижимость в умеренных рамках.

Проектное финансирование является основным инструментом для привлечения средств на долгосрочные проекты в жилищной отрасли.

До 2019 года проектное финансирование жилищного строительства происходило преимущественно за счет средств дольщиков, а вот банковское кредитование было ограничено. Введение механизма эскроу-счетов в 2019-м позволило снизить долю банкротств застройщиков практически до нуля. Так, доля банкротств во время строительства объекта или в течение двух лет после его ввода в эксплуатацию за последние пять лет упала в десять раз, до 0,3%. Кризисы 2020 и 2022 годов впервые были пройдены без остановки строительства. После введения механизма эскроу-счетов банки стали основными источниками средств для финансирования строительной отрасли.

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет значительный потенциал роста: около 2,8 млн семей в РФ готовы сформировать спрос в пятилетней перспективе. По размеру введенного в эксплуатацию жилья рынок ИЖС уже практически сопоставим с рынком многоквартирных домов (МКД), но при этом кредитование в этой отрасли остается относительно более низким.

За 2015–2024 годы доля индивидуального жилищного строительства в объеме новых квадратных метров, введенных в эксплуатацию, существенно выросла — на 16 п. п., до 62%. По прогнозам ДОМ.РФ, каждый второй квадратный метр введенного жилья в ближайшие пять лет будет относиться к ИЖС. 

Низкий уровень проникновения ипотеки в сегменте ИЖС (<10%) может также стимулировать рост объемов ипотечного кредитования в данном сегменте.

С 1 марта 2025 года механизм эскроу-счетов работает и в ИЖС. По мере снижения ставок и распространения счетов эскроу выдачи ипотеки в ИЖС могут ускориться с 30 тысяч кредитов до 200 тысяч к 2030 году.

На данный момент ипотечный портфель российских банков превышает 20 трлн рублей (без учета секьюритизированных кредитов). Ярко выраженный рост портфеля в 2019–2023 годах был поддержан наличием льготных государственных программ, стимулированием спроса на жилье после пандемии (семейная ипотека, льготная ипотека, ИТ-ипотека, дальневосточная ипотека) и периодом низких процентных ставок в экономике.

В 2024 году стремительный рост процентных ставок и отмена безадресной льготной ипотеки (остались только семейная, ИТ-, дальневосточная программы) существенно сдержали рост выдач ипотечных кредитов. Так, во втором полугодии 2024-го объемы выдачи ипотеки упали на 30% п/п, до 2 трлн рублей (по данным Frank RG).

В первом полугодии текущего года тенденция продолжилась, и выдачи сократились на 27% п/п. В итоге рост ипотечного портфеля банков замедлился до минимальных за последние годы 3% в июне 2025-го.

Сейчас, после начала снижения ключевой ставки, наметился разворот тренда. Так, динамика выдач ипотечных кредитов по итогам июля 2025-го вышла в положительную зону, а по итогам сентября показала рост на 9% г/г (по данным Frank RG).

По итогам третьего квартала выдачи ипотеки выросли на 30% г/г и превысили 1,1 трлн рублей.

Также спрос на жилую недвижимость предъявляют покупатели без привлечения ипотечных средств: по итогам 9 месяцев 2025 доля сделок без привлечения ипотеки достигла трети от всего рынка.

Сделка секьюритизации представляет собой передачу активов (портфеля кредитов) на обособленную компанию, которая выпускает обеспеченные выкупленными активами облигации. 

Ипотечные облигации составляют наибольшую долю в общем объеме обеспеченных облигаций в обращении в России (96% на 01.01.2025) и в мире (82% в США на 01.01.2022, 44% в ЕС на 01.01.2025 без ипотеки коммерческой недвижимости).

Российский рынок ипотечных облигаций остается одним из самых молодых в мире. Доля секьюритизированной ипотеки в стране составляет всего 8% — это более чем в восемь раз ниже уровня секьюритизации в США и в три раза ниже, чем в развитых экономиках Европы.

Теоретически доля секьюритизации в России может превысить 50% от общего объема ипотечного портфеля. Об этом говорит тот факт, что размер ипотечного портфеля с оформленными закладными, которые необходимы для секьюритизации, превышает 10 трлн рублей (данные Т-Инвестиции на основе данных ДОМ.РФ). Однако ДОМ.РФ уделяет особое внимание качеству секьюритизированных кредитов и контролирует риски.

В связи с этим доля секьюритизации от общего ипотечного портфеля, которая была бы максимально комфортна для участников рынка, может составить около 16% в 2030 году. Такой уровень в среднем сейчас наблюдается в Германии и Великобритании.

Эксперт РА выделяет следующие основные факторы, которые будут оказывать влияние на развитие отечественного рынка секьюритизации:

Ипотечный кризис в США — в стране, которая создала механизм секьюритизации еще в 1960-х, — стал одним из самых масштабных кризисов в XXI веке. Причиной кризиса был рост дефолтов по облигациям, обеспеченным ипотечными кредитами, после роста процентных ставок в 2004–2007 годах. 

Модель российской секьюритизации в России существенно отличается от секьюритизации в США тех лет.

Рынок аренды является альтернативой приобретению собственного жилья в ипотеку. По данным социологических исследований, проведенных ДОМ.РФ совместно с ВЦИОМ, приблизительно 90% российских семей живут в собственном жилье.

Распространенность аренды в России остается на низком уровне: только 13% семей в стране (около 8 млн домохозяйств) арендуют жилье. Для сравнения: в развитых странах этот показатель составляет в среднем 36%.

Результаты опросов ДОМ.РФ и АЦ ВЦИОМ говорят о высокой потребности в благоустроенном арендном жилье. Сейчас арендовать жилье на длительный срок готовы всего 1,3 млн семей. Однако если на рынке аренды появятся более комфортные варианты с развитой инфраструктурой, то эта цифра может увеличиться более чем в четыре раза.

Совокупный объем арендного жилья оценивается в 6,4% от общей площади жилищного фонда, по данным на конец 2024 года (в денежном выражении около 2,2 трлн рублей).

По данным Эксперт РА, площадь рыночной аренды (без госучастия) за 2024–2030 годы может увеличиться на 83% (до 460 млн кв. м), а ее доля на рынке — на 3,6 п. п. (до 10%). Мы предполагаем, что рост арендных ставок будет на уровне инфляции. Мы оцениваем рост рынка аренды жилой недвижимости в среднем на 16% в год, до 5,3 трлн рублей к 2030 году.

Доля корпоративной и социальной аренды в структуре рынка остается невысокой. Рынок аренды жилья, управление которым осуществляется институциональными инвесторами, в настоящий момент составляет лишь 1 млн кв. м, что ограничивает его развитие в стране.

Компания располагает диверсифицированным портфелем продуктов, которые обеспечивают высокую долю непроцентной выручки (40% операционного дохода по итогам 2024 года). На каждом из рынков присутствия комиссионного направления ДОМ.РФ является уникальным игроком на рынке, обладающим значительными конкурентными преимуществами.

Рассмотрим каждый бизнес-сегмент подробнее, начиная с самого первого этапа в строительном цикле, связанного с предоставлением земельных участков, и последующего предоставления финансирования инфраструктуры до работы на финансовых рынках.

ДОМ.РФ является агентом РФ по вовлечению федерального имущества в оборот (согласно ФЗ №161 и №225).

ДОМ.РФ обеспечивает комплексное сопровождение проекта на протяжении всего процесса подготовки земельных участков к использованию профессиональными участниками рынка недвижимости, в результате чего земли становятся пригодными для реализации проектов:

Деятельность ДОМ.РФ по вовлечению земель создает базу для:

Россия — самая большая страна мира с общей площадью более 1,7 млрд га (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на конец 2024 года). Согласно ДОМ.РФ, право федеральной собственности зарегистрировано на 1,1 млрд га, в частной же собственности находится всего 7,9% от всего земельного фонда страны. Потенциал по вовлечению земель в России остается существенным. 

За деятельность по вовлечению земель ДОМ.РФ получает агентское вознаграждение как процент от суммы продажи или арендной платы на торгах. Часть выручки (около 20% от цены продажи) поступает в виде комиссионных доходов, остальное — правообладателям и в бюджет по решению правительственной комиссии. Совокупный размер вознаграждения, полученный компанией за десять лет, составил около 100 млрд рублей.

Мы ожидаем роста чистых агентских комиссий в среднем на 10% ежегодно в следующие пять лет. Росту спроса на участки будут способствовать снижающиеся ставки, возможное распространение механизма на земли, находящиеся в региональной и муниципальной собственности, а также развитие механизма КРТ (комплексного развития территорий).

На следующем этапе цикла жилищного строительства ДОМ.РФ формирует комплексное продуктовое предложение по финансированию обновления и строительства инфраструктуры на федеральном и региональных уровнях.

Сделки в рамках механизма выгодны всем участникам рынка:

На фоне растущего спроса в муниципалитетах и субъектах РФ на обновление инфраструктуры (социальной, инженерной, логистической, транспортной и иной городской) ДОМ.РФ предложил государству механизм реализации и субсидирования.

Аналогичный механизм финансирования ДОМ.РФ реализует в рамках программ льготного лизинга.

Пока данный сегмент занимает незначительную долю в общих доходах ДОМ.РФ. Но за последние годы чистая прибыль показала существенный рост: с 300 млн рублей за весь 2023-й до 1,3 млрд рублей только за первое полугодие 2025-го. 

Это пример созданного с нуля продукта для рынка, который масштабируется и приносит доход. С точки зрения объемов бизнес является законтрактованным на основе лимитов по субсидированию инфраструктуры. Уровень уже выбранных лимитов по программе финансирования инфраструктурных проектов составляет 110 млрд рублей при общем объеме лимита 200 млрд рублей в этом году. В 2025-м запущена новая программа по финансированию приобретения лизинговой техники (льготный лизинг коммунальной, дорожно-строительной и сельхозтехники) с объемом 380 млрд рублей, по которой уже началось финансирование (так, по итогам девяти месяцев 2025 года подписано десять договоров займа на сумму около 30 млрд рублей с пятью лизинговыми компаниями), а в мае 2025 года был размещен дебютный выпуск облигаций в рамках программы льготного лизинга.

Рынок ипотеки, который выступает базовым активом для секьюритизации, сильно вырос, давит на достаточность капитала, что формирует натуральную потребность для дальнейшего развития ипотечной секьюритизации, как эффективного инструмента управления структурой баланса банков.

Механизм ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) ДОМ.РФ был создан в 2016 году для стандартизации рынка ипотечной секьюритизации в целях финансирования и поддержки ипотечного кредитования, в том числе снижения рисков данного сегмента.

Однотраншевые выпуски ипотечных ценных бумаг, обеспеченные поручительством ДОМ.РФ (ИЦБ ДОМ.РФ), являются основой российского рынка секьюритизации и формируют более 99% российского рынка ипотечной секьюритизации.

ДОМ.РФ развивает рынок с момента появления ипотеки как класса актива и более чем за 20 лет создал уникальную платформу, сформировал экспертизу, позволяющую обеспечивать «пропускную» способность (по объемам), не сопоставимую с иными возможностями ипотечной секьюритизации, присутствующими на рынке.

Это и крупнейшие банки, и небольшие специализированные ипотечные кредиторы. Основную долю, конечно, занимают такие банковские гиганты, как Сбер и ВТБ. На них приходится почти 80% рынка ипотеки. Секьюритизация нужна банкам в целях управления структурой баланса — это помогает поддерживать темпы бизнеса и повышать ликвидность портфелей. Речь идет именно о банках-оригинаторах, ДОМ.РФ занимает практически 100% рынка, выступая на другой стороне процесса и консолидируя данный спрос.

Процесс секьюритизации выглядит следующим образом.

Таким образом, при секьюритизации ипотека уходит с баланса банка-оригинатора и появляется на балансе дочернего общества группы ДОМ.РФ — эмитента ипотечных облигаций как актив. В пассиве — ипотечная ценная бумага как обязательство, обслуживание которого осуществляется через денежный поток от ипотечных кредитов.

Стоимость услуг ДОМ.РФ складывается из двух компонентов: комиссии за предоставление инфраструктуры и доступа к своей платформе секьюритизации, а также платы за поручительство по облигациям (аналог страховой премии). 

По нашим прогнозам, ДОМ.РФ сохранит долю рынка, близкую к 100%, и в дальнейшем, что обеспечит рост портфеля более чем в два раза через пять лет. Подробнее в разделе «Рынок секьюритизации».

В рамках данного сегмента ДОМ.РФ с использованием ЗПИФов:

Более половины в портфеле арендного жилья ДОМ.РФ занимает «Дальневосточная аренда», но данная программа ограничена 87 млрд вложений (которые практически все использованы), а основной сегмент (корпоративной аренды и аренды для граждан) ДОМ. РФ развивает и наращивает, с весомым портфелем потенциальных проектов.

Эту федеральную программу запустили в 2023 году по поручению президента России, чтобы привлечь молодых специалистов на Дальний Восток для развития региона. Она рассчитана на 20 лет (до 2043 года). ДОМ.РФ совместно с Минфином, Минстроем и Минвостокразвития — ключевые исполнители программы.

В рамках программы предполагается субсидирование арендных ставок для специалистов, которые приезжают в Дальневосточный федеральный округ (ДФО). Источник субсидирования — федеральный и региональный бюджеты (по ⅓ арендной ставки от каждого бюджета) на пять лет. По истечении этого срока федеральная субсидия постепенно, с шестого по десятый год аренды, сокращается до нуля.

Гарантированный арендный поток для ДОМ.РФ по программе — 5% от инвестиций с ежегодной индексацией.

Программа решает вопрос доступности аренды в районах со слаборазвитой жилищной инфраструктурой, удержания высококвалифицированных кадров в партнерстве с крупными предприятиями и вузами.

В рамках программы строятся предназначенные для аренды жилые комплексы, квартиры в которых уже полностью готовы для проживания.

В портфель программы входят такие проекты, как «Лайнер», «Сердце Столицы», «Символ», «Парк Легенд» и другие ЖК Москвы. Программа реализуется не только в столице, но и в регионах.

Доход ДОМ.РФ в сегменте аренды формируется через регулярный операционный доход от аренды и переоценку стоимости недвижимости на балансе. Одним из драйверов роста операционного дохода будет увеличение объема арендных квартир за счет достраиваемых объектов в ДФО (дальневосточная аренда). При этом 45% активов ДОМ.РФ — это рыночные проекты, которые имеют большую доходность.

К 2030 году в активной операционной фазе у компании будет порядка 22 тысяч квартир.

При этом операционный доход (с учетом переоценки) может показать рост в пределах 10% ежегодно.

ДОМ.РФ является одним из главных системных игроков на рынке проектного финансирования.

Треть всех кредитных линий на рынке проектного финансирования открыта ДОМ.РФ — на общую сумму 7,1 трлн рублей (по данным на конец первого полугодия 2025-го). При этом доля выбранного лимита у группы остается гораздо ниже рынка: всего 24% против 44%.

Отметим, что последние четыре года ДОМ.РФ опережает рынок по росту портфеля ПФ.

Мы прогнозируем, что портфель проектного финансирования на рынке будет расти в среднем на 8% в год в 2026–2030 годах. Ждем сохранения выбранного лимита кредитных линий на уровне, близком к текущим 44%, на протяжении ближайших пяти лет. В случае реализации данного прогноза объем выбранных лимитов составит 13,6 трлн рублей в 2030 году.

При этом предполагаем, что низкая доля выбранных лимитов поможет ДОМ.РФ и дальше наращивать портфель ПФ быстрее рынка.

Ждем, что к 2030 году более 70% всех выданных кредитов в сегменте проектного финансирования в жилищном строительстве будут покрыты средствами на счетах эскроу — то есть средствами, которые дольщики уже внесли, но которые застройщики пока не могут использовать. Общий объем этих средств в секторе может достичь 10 трлн рублей (по прогнозу ДОМ.РФ).

За последние три с половиной года (с конца 2021-го по середину 2025-го) доля ДОМ.РФ на рынке эскроу (общий объем средств дольщиков на эскроу-счетах в России) выросла с 9 до 12%. Мы предполагаем, что доля группы продолжит расти, поскольку она усиливает присутствие на рынке проектного финансирования (чем больше выдано кредитов под строительство, тем больше средств поступает на счета эскроу). В итоге объем средств на эскроу-счетах у ДОМ.РФ будет расти быстрее, чем у рынка, и примерно теми же темпами, что и портфель ПФ группы, — в среднем на 13% в год в 2026–2030 годах.

Крупный блок корпоративного бизнеса, помимо основного направления — ПФ, включает в себя корпоративно-инвестиционный бизнес (КИБ).

В данном сегменте ДОМ.РФ предоставляет крупным компаниям с выручкой более 4 млрд рублей в год и наивысшим кредитным рейтингом ААА следующие услуги:

Уже сейчас ДОМ.РФ входит в число лидирующих организаторов размещений на рынках капитала: в топ-5 по организации выпусков облигаций финансовых компаний и в топ-10 по организации выпусков облигаций.игаций.

Экосистема ДОМ.РФ создает возможности для расширения продуктовой линейки, направленной на корпоративных клиентов. В перспективе это позволит укрепить КИБ-направление и повысить его долю в общем кредитном портфеле — в течение десяти лет на 8 п. п., до 20%. Рост доли КИБ будет способствовать диверсификации источников фондирования и увеличению доходов, в том числе комиссионных.

Ипотека — один из ключевых продуктов ДОМ.РФ, на базе которого компания развивает бизнес по оказанию услуг розничным клиентам. ДОМ.РФ имеет доступ к широкой базе клиентов, в том числе благодаря многочисленным цифровым сервисам в контуре группы, которые дополнительно способствуют повышению знания бренда и конверсии в розничные банковские продукты.

Мы прогнозируем умеренный рост ипотечного портфеля ДОМ.РФ — без учета секьюритизированной ипотеки на горизонте пяти лет. С учетом секьюритизированных кредитов портфель (ипотечные кредиты + закладные по секьюритизированным кредитам) на балансе ДОМ.РФ покажет двукратный рост и достигнет 4,7 трлн рублей.

К розничным продуктам, помимо ипотеки, относятся:

В рамках данного направления ДОМ.РФ предлагает кредитные и транзакционные продукты розничным клиентам и МСБ — в большинстве своем это субподрядчики в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Данное направление имеет значительный потенциал для роста. Сейчас лишь 7% субподрядчиков, которые работают в ИЖС-сегменте, имеют счета в ДОМ.РФ. Цель группы через пять лет — обслуживать каждую третью компанию в этой сфере. Дополнительным фактором роста направления выступает активное развитие ИЖС-сегмента: на него приходится 60% всего ввода жилья в эксплуатацию в России — это около 62 млн кв. м (по итогам 2024 года).

Развитие МСБ-сегмента позволит ДОМ.РФ поддержать рост балансовых показателей, нарастить долю некредитных доходов и поддержать чистую процентную маржу за счет привлечения средств на расчетные счета.

Бизнес активно растет. За последние 2,5 года:

Такой рост пока требует значительных инвестиций в маркетинг и ИТ. В 2024 году операционные расходы составили 12,2 млрд рублей, из них: 1,4 млрд рублей — расходы на рекламу и 2,2 млрд рублей — затраты на ИТ-решения.

Казначейство управляет ликвидностью группы, а также контролирует процентный, валютный и прочие риски. В прошлом году чистая прибыль сегмента достигла 10 млрд рублей — это в пять раз больше, чем в 2022 году.

Эффективное управление ликвидностью группы позволяет банку поддерживать низкую чувствительность к процентным ставкам.

Расширение продуктовой линейки может стать ключевым драйвером роста доходов казначейства в будущем. В настоящее время уровень использования дополнительных продуктов клиентами остается низким. Так, доля кредитного портфеля, покрытого инструментами хеджирования, составляет менее 1%, тогда как целевой уровень менеджмента — не менее 20%.

ДОМ.РФ стал драйвером цифровой трансформации сектора жилищного строительства, выстроив цифровую экосистему, объединяющую инфраструктуру, решения и сервисы в данной сфере.

Диверсифицированный набор рыночных продуктов для устойчивого роста в ключевых сегментах рынка состоит более чем из 40 различных цифровых сервисов и более 10 рыночных цифровых продуктов (в том числе на базе искусственного интеллекта) как для индивидуальных клиентов, так и для юридических лиц. Рыночные цифровые продукты и услуги строятся на базе собственной ИТ-компании с уникальными центрами компетенций. За счет создания главной в стране базы цифровых сервисов ДОМ.РФ также получает уникальный доступ к широкой базе данных.

За последние семь лет система сбора данных, изначально предназначенная для государственных задач и включавшая три сервиса и около 1 000 клиентов-юрлиц, масштабировалась до всероссийского уровня. Сейчас 100% участников рынка жилищного строительства имеют доступ к цифровым сервисам группы. Доля цифровых каналов по банковским продуктам ДОМ.РФ составляет 90%. Комплексный подход компании охватывает все этапы девелоперского цикла: от принятия инвестиционного решения до продаж. На этапе запуска сейчас находятся такие новые продукты, как:

В 2026 году ДОМ.РФ планирует запустить пилоты новых инновационных продуктов, а также выйти на рынок автономных строительных систем и устройств.Таким образом, ДОМ.РФ продолжит работу по развитию цифрового бизнеса, совершенствуя технологический ландшафт российской строительной отрасли.

С 2019 года ДОМ.РФ владеет Щербинским лифтостроительным заводом (ЩЛЗ) — это крупнейший производитель лифтового оборудования в России с долей рынка более 20%. По итогам 2024 года почти каждый третий лифт, сделанный в стране, произведен на ЩЛЗ. Компания выпускает пассажирские и промышленные лифты, различные типы промышленных подъемников, а также обеспечивает их сервисное обслуживание. Основные клиенты — крупнейшие застройщики, государственные и коммерческие организации.

На данный момент чистая прибыль сегмента занимает незначительную долю в общей прибыли ДОМ.РФ. Однако сегменту есть куда расти. Драйверами могут стать выход на рынок высокоскоростного лифтового оборудования и заключение долгосрочных контрактов. Так, у ДОМ.РФ уже заключен офсетный контракт с ФКР Москвы (Фондом капитального ремонта) сроком на десять лет на сумму 85 млрд рублей и поставкой 23 тысяч лифтов. Потребность в замене лифтов есть и в регионах — туда необходимо поставить более 100 тысяч лифтов до 2030 года.

ДОМ.РФ исторически показывал рост активов в два раза выше сектора. Кредитный портфель с учетом секьюритизированных активов занимает ¾ баланса группы, в последние два года он рос темпами 30—40% г/г против роста 16—23% у портфеля банковского сектора. Среди драйверов роста были все крупнейшие сегменты портфеля:

Впечатляющий рост демонстрировали инфраструктурные займы (пусть и с низкой базы) — в девять раз за последние два года.

Мы прогнозируем сохранение опережающих темпов роста кредитного портфеля ДОМ.РФ в ближайшие пять лет. Активы группы к 2030 году, по нашим прогнозам, превысят 10 трлн рублей, а кредиты на балансе ДОМ.РФ приблизятся к 9 трлн рублей (почти удвоятся к 2030 году). Данный рост обеспечит фокус стратегии компании на ключевых сегментах:

Клиентские средства обеспечат устойчивую базу фондирования для роста активов.

Средства на счетах клиентов, которые занимали более половины пассивов группы, в первом полугодии 2025 года превысили 2,6 трлн рублей. В структуре фондирования преобладают срочные счета.

Стабильную базу поддерживают счета эскроу, которые занимают почти треть средств клиентов компании. Почти половина средств на всех счетах клиентов принадлежит физическим лицам. При секьюритизации ипотечных кредитов ДОМ.РФ получает в активы закладные по этим кредитам, а в пассивах отражаются выпущенные ипотечные облигации. Эти бумаги являются второй по величине статьей пассивов ДОМ.РФ, занимая 38% на конец первого полугодия 2025 года, а денежный поток по ним формируется не из операционной деятельности ДОМ.РФ, а от потоков по ипотечным закладным.

Текущая база фондирования создает возможности для снижения стоимости пассивов ДОМ.РФ благодаря:

У компании есть конкретный план по снижению стоимости фондирования: подключение субподрядчиков, развитие розничного сегмента и зарплатных проектов, а также расширение КИБ-направления и других источников стабильных пассивов.

Отметим, что некоторые доходы учитываются в рамках МСФО как процентные, но по своей сути они являются комиссионными или квазикомиссионными (практически не несут кредитного риска и ограниченно зависят от процентных ставок). Денежный поток по закладным и облигациям не создает процентного и кредитного риска, что дополнительно уменьшает процентные риски в структуре баланса.

Это хорошо демонстрирует коэффициент трансляции чистого процентного дохода — «ЧПД» в «ЧПД после резервов» в сегментах секьюритизации (98%), арендного жилья (100%) и вовлечения земель (100%). То есть 28 млрд рублей (23% процентной выручки в 2024 году) не были подвержены кредитным рискам.

Таким образом, перечисленные направления деятельности как часть доходов группы не требует дополнительного фондирования и не подвержена процентному и кредитному риску.

В сегменте секьюритизации отчисления в резервы составляют всего 2% от операционного дохода, в сегментах арендного жилья и вовлечения земель стоимость риска не присутствует.

Это отражается в ожидаемом постепенном увеличении чистой процентной маржи (без учета секьюритизации) с текущих 3% до 3,7% уже в 2027 году. Ожидаемое снижение ключевой ставки, по нашим оценкам, не помешает процентной марже показать рост в ближайшие два года.

К банковским комиссионным доходам относятся доходы по выданным гарантиям, комиссии по кредитным операциям, комиссии за банковское сопровождение и другие комиссионные доходы, характерные для банковского бизнеса.

Банковские комиссионные доходы ДОМ.РФ по результатам первого полугодия выросли практически в два раза благодаря росту комиссий по кредитным операциям и выданным гарантиям.

ДОМ.РФ, по нашим оценкам, продолжит показывать опережающий рост банковских комиссий в будущем на фоне:

Операционный доход ДОМ.РФ достиг 136 млрд рублей в 2024 году, почти удвоился с 2022 года. Так как существенную часть доходов занимает чистый процентный доход, основным определяющим фактором становится чистая процентная маржа (NIM).

Модель бизнеса обеспечивает высокое качество активов и низкие отчисления в резервы.

Сегменты, в которых ведет деятельность ДОМ.РФ, отличаются лучшими в банковском секторе показателями качества портфелей. Это демонстрирует в том числе стоимость риска в крупнейших сегментах ДОМ.РФ — проектном финансировании и строительстве арендного жилья (CoR в 2024 году всего 0,7%) и ипотечном жилищном кредитовании (CoR практически нулевой).

Небанковские бизнесы группы, как мы показали выше, вовсе не имеют риска ухудшения качества активов и не требуют дополнительных отчислений в резервы.

В соответствии с нашим консервативным прогнозом стоимость риска вырастет до 1,1% в 2026 году и сохранится вблизи средних по сектору значений (на уровне 0,9% до 2030 года).

ДОМ.РФ демонстрирует один из лучших показателей операционной эффективности в секторе. Коэффициент cost/income — один из лучших среди российских публичных банков.

Мы прогнозируем сохранение операционных издержек на низком уровне и в последующие годы, так как бизнесы ДОМ.РФ легко масштабируются без существенных дополнительных инвестиций в рост (основные траты на IT-системы, скоринговые модели и многое другое уже позади).

Низкие операционные издержки и высокое качество активов позволяют транслировать доходы в рост чистой прибыли: в 2022–2024 годах рост прибыли был соразмерен росту активов. Чистая прибыль увеличилась с 30 млрд рублей до 66 млрд рублей за данный период, рентабельность капитала достигла высоких 20%.

Основными драйверами роста прибыли группы стали:

Исторически ДОМ.РФ демонстрировал уникальную устойчивость к экономическим шокам, что наглядно демонстрирует уровень ROE компании, не опускающийся ниже 15% последние пять лет.

Устойчивость и планомерный рост последних лет обеспечен контрцикличной моделью на основе крупного небанковского, комиссионного и квазикомиссионного бизнесов, резистентных к кризисам. Просадка по рентабельности в 2022 году была незначительно по сравнению с банковским сектором.

При этом бизнес ДОМ.РФ можно охарактеризовать как высокоинерционный с предсказуемостью уровня рентабельности на горизонте нескольких лет благодаря постоянному денежному потоку от долгосрочных портфелей: ипотеки, секьюритизации и проектного финансирования.

С точки зрения портфельной теории ДОМ.РФ — это актив с устойчивой доходностью при меньшей волатильности.

Высокая достаточность капитала позволяет делиться прибылью с инвесторами.

Средний исторический коэффициент выплат дивидендов ДОМ.РФ за 15 лет составляет 45% чистой прибыли.

Текущие уровни достаточности капитала позволяют ДОМ.РФ поддерживать такой уровень дивидендных выплат даже в условиях быстрого роста. По нашим прогнозам, в случае выплаты половины чистой прибыли в прогнозный период достаточность капитала группы останется выше минимально требуемого уровня 11,5%.

Чтобы определить справедливую цену ДОМ.РФ, мы использовали три основных метода:

По нашим оценкам, в случае распределения 50% чистой прибыли ДОМ.РФ в виде дивидендов компания сможет направить на выплаты акционерам около 42,5 млрд рублей уже в следующем году. Средний темп прироста дивидендов может составить 10% в течение пяти лет. Совокупная величина выплаченных дивидендов в 2026–2031 годах может достигать 335 млрд рублей.

При этом достаточность капитала группы, в соответствии с нашими прогнозами, будет выше минимально требуемых значений в 11,5%, как мы показывали ранее.

Целевая оценка капитала ДОМ.РФ при данных параметрах, по нашим расчетам, составляет 350 млрд рублей.

Оценка данным методом предполагает премию/дисконт к капиталу компании в зависимости от прогнозируемого уровня рентабельности капитала.

В соответствии со сравнительным подходом целевой мультипликатор P/B (цена/капитал) может находиться вблизи уровней банков, стабильно показывающих высокую рентабельность капитала при высокой процентной марже и низких издержках. Таким образом, мы оцениваем справедливый уровень P/B ДОМ.РФ в 0,75х — в диапазоне значений Сбера и Банка Санкт-Петербург, что предполагает целевую стоимость капитала в 330 млрд рублей при данном способе оценки.

На графике ниже приведен диапазон справедливой оценки стоимости акционерного капитала ДОМ.РФ, который мы получили на основе трех методов.