JEEVA_CAPITAL

2,8K

подписчиков

797

подписок

Михаил. Инвестирую с 2021 года. Автор облигационной стратегии https://www.tbank.ru/invest/strategies/126f30fd-edfb-439c-8fb0-2a383abc228c/ Для тех, кто хочет видеть плавный рост капитала. Мой Дзен https://dzen.ru/id/61d07581004cbf668570c1fc Квалифицированный инвестор

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

вчера в 21:22

📉 ЗАЧЕМ АКЦИИ, КОГДА ОБЛИГАЦИИ ПЛАТЯТ БОЛЬШЕ? Разбор сломанной премии за риск Исторически фондовый рынок работал по простому правилу: акции обязаны приносить больше облигаций. Зачем инвестору брать на себя жесткие риски бизнеса, если можно спокойно сидеть в консервативных долгах? Эта разница в доходности называется премией за риск. Но прямо сейчас на российском рынке эта логика сломалась. Долговой рынок устроил настоящую революцию, предлагая доходности, которые среднему дивидендному портфелю акций даже не снились. Разбираемся в жесткой математике цифр и смотрим, почему акции прямо сейчас проигрывают банальным облигациям и вообще всему. 💔 Дивиденды против Купонов: честное сравнение Давайте честно взглянем на лидеров рынка акций. Какую дивидендную доходность они обещают инвесторам? Топовые «голубые фишки» (Сбер, Лукойл, Роснефть $SBER $LKOH $ROSN ) в лучшем случае прогнозируют дивдоходность в районе 13–16% годовых. И это «грязными», до вычета налогов. При этом вы, как акционер, берете на себя гору рисков: - Компания может снизить или вообще отменить дивиденды (привет, Газпром $GAZP , Полюс $PLZL и НЛМК $NLMK в прошлые периоды). - После отсечки цена акций падает (дивгэп), и вы можете месяцами сидеть в просадке. - Сами акции волатильны — геополитика или плохой отчет могут укатать стоимость вашего портфеля на 20-30% за неделю. А теперь смотрим на рынок облигаций. Надежные корпоративные эмитенты первого-второго эшелона и ОФЗ сегодня предлагают доходность выше до 16-18% к погашению! Более того, флоатеры (облигации с плавающим купоном) защищают вас от инфляции и стабилизируют номинал от волатильности. $SU26254RMFS1 $SU26248RMFS3 📊 Парадокс рынка на пальцах: Акции Риск просадки тела портфеля + гипотетические 10-15% дивидендов, которые могут отменить. Облигации Обязательство (а не по обстоятельствам!) выплатить вам положенный купон, зафиксированное юридически. Котировка примагничивается к стоимости номинала, особенно во флоатерах. Премия за риск стала отрицательной. Рынок платит вам МЕНЬШЕ за то, что вы рискуете БОЛЬШЕ, покупая акции. Рациональному инвестору в таких условиях акции просто не нужны. 📉 Скрытая ловушка «надежды на рост» Защитники акций возразят: «Но ведь акции растут в цене, а облигации — нет!». В теории — да. На практике — индекс Мосбиржи может годами топтаться на месте или падать под давлением высокой ключевой ставки. Когда деньги в экономике дорогие, бизнесу тяжело развиваться и обслуживать свои долги. Зачем надеяться на чудо и рост котировок акций, если облигации гарантированно генерируют мощный денежный поток здесь и сейчас? Когда долговой рынок дает доходность на уровне венчурных инвестиций, глупо игнорировать эту аномалию. 💡 Резюме Пока толпа в Пульсе пытается угадать, куда пойдет очередной график акций, крупные институциональные инвесторы тихо паркуют миллиарды в облигациях, фиксируя двузначную доходность на годы вперед. Они забирают гарантированную прибыль, оставляя риски любителям лотерей. В рамках марафона по облигациям мы не гадаем на кофейной гуще. Мы берем математически доказанную доходность долгового рынка и заставляем её работать на ваш капитал. Подписывайтесь, чтобы инвестировать с холодной головой! 🔥 Если вы устали от вечных просадок в акциях и хотите переложить капитал в надежный инструмент с доходностью, опережающей дивиденды, но не знаете, какие именно выпуски выбрать — подключайтесь к моей стратегии автоследования &Динамичные облигации или &Динамичные облигации Extra Портфель формируется из лучших долговых бумаг рынка с регулярным пересмотром под текущую рыночнуюситуацию. Понравились мысли из поста? Поставь лайк и подпишись! Также жду всех в своем закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Там я еженедельно публикую отборные готовые топы по облигациям, раскрываю состав своих стратегий без подключения, оцениваю состояние рынка по классам, а также периодически публикую состав своего портфеля по всем брокерам (скоро публикация). $AKMB $TBRU@
Card image 1
12
13
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

вчера в 12:14

Свежий срез состояния рынка по моей формуле классов JEEVSAW (сегодня проведено действие по торговой системе!) Всем привет! В своем закрытом канале поделился видением состояния рынка на 24 АВГУСТА по классам активов через личный бенчмарк JEEVSAW (какие классы по их доле в портфеле в норме/близки к продаже/близки к докупке). Знать, как правильно составить в портфеле пропорции активов по классам в эпоху затяжного кризиса крайне важно и только такой подход позволит извлечь из этого выгоды, оставаться на плаву и с прибылью. Также раскрыл составы своих стратегий и логику их формирования по типу Asset Allocation с улучшениями структуры от июля 2026 ( &Устойчивый портфель - Россия , &Плавный ход - Россия ) и по типу среднесрочного позиционного трейдинга ( &Надёжные фонды - Россия ). Также недавно в канале сравнил между собой 3 топовых фонда флоатеров (сейчас это по-прежнему очень актуально). Не только собираем портфели сами, но и используем готовые решения после тщательного анализа и сравнения. $TPAY 📌 Подписывайтесь и берите на вооружение это и многое другое (подробнее в описании канала @DOROGA_K_KAPITALU ). Жду и буду рад всем! Хорошего дня! #assetallocation #портфель #состав_портфеля $TMOS@ $TGLD@ $TBRU@ $TLCB@ $TMON@
Card image 1
6
7
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

вчера в 9:53

Заметили, что каждый новый понедельник снова начал "радовать"? Только-только стали отвыкать от многонедельного падения и вроде как перешли к росту/отскоку - и снова дежавю. Индекс акций колошматит $IMOEXF , индекс облигаций тоже, хоть и меньше. $SU26254RMFS1 Стратегии &Динамичные облигации Extra и &Динамичные облигации в этой ситуации хорошо страхуются флоатерами и широчайшей диверсификацией по сегменту высокого кредитного качества. Тоже трясет, но не так, чтобы вызвать откат, лишь затормаживает рост вся эта ситуация. Очередная проверка на прочность и эластичность.
9
10
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

23 августа в 23:01

ШЕСТЬ новых топов по облигациям с актуальностью на 24 АВГУСТА** уже в канале @DOROGA_K_KAPITALU . Глубокодиверсифицированные портфельные подборки облигаций с низким риском на разные сроки с прицелом на максимум. 📌 Это готовые к применению уже сегодня диверсифицированные портфели облигаций с низким риском. Обновление списков каждую неделю. Названия в изображениях к посту. **Посчитал и отобрал всё лучшее за вас. Подписывайтесь и пользуйтесь! Будет и многое другое! #облигации #пассивный_доход #купоны #инвестиции $SBRB $TBRU@ $OBLG $AKMB $TMON@ $TPAY
Card image 1
Card image 2
Card image 3
+4
9
10
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

22 августа в 23:42

По итогам прошедшей недели &Динамичные облигации показали доходность со старта +25,67%, за месяц +1,12% (ТОП бумаг в стратегии: $RU000A10DZU7 / $RU000A10B487 / $RU000A10EC22 ); &Динамичные облигации Extra со старта +19,22%, за месяц +1,66% (ТОП бумаг в стратегии: $RU000A1075J3 / $RU000A10DG86 / $SU29029RMFS4 ) Снижение ставки до 14% положительно сказалось на динамике обоих стратегий, несмотря на различия в составах. Волатильность на рынках не смогла оказать существенного давления на них. Обе стратегии готовы к любому варианту событий на следующем заседании ЦБ по ключевой ставке. Даже к повышению. Первая ориентирована на аккуратную отработку потенциала снижения КС с серьёзной поддержкой флоатерами для плавности. Вторая представляет собой в основе набор качественных флоатеров (от 20 шт) с преимущественно высокими показателями кредитного качества, ликвидности и доходности. Диверсификация - преимущественно не более 1-го выпуска на 1-го эмитента, исключая ОФЗ, или не более 2%-4% на бумагу или все бумаги эмитента. Это также обеспечивает плавность графика и равномерность поступления купонов. 📌Благодаря самой низкой комиссии (0,167% в мес без платы за результат) на обоих стратегиях, их можно не только скопировать себе в портфель, но и следовать долгосрочно. С увеличением размера мастер-счета постепенно увеличивается и эффективность стратегий. Это проверено на основе данных из других сервисов с этой же стратегией, но большей суммой в управлении. А регулярное пополнение портфелей (например, раз в месяц) соответственно увеличивает и вашу доходность благодаря сложному проценту. Ну а на этой неделе в стратегии мы очередной раз получили купоны от компаний Газпром нефть $RU000A10EVJ7 , СИБУР Холдинг $RU000A10B4X6 , ОДК $RU000A10FG76 , ДельтаЛизинг $RU000A10DHT7 , Магнит, Селигдар, Мэйл.Ру Финанс. Прибыль реинвестирована в отборные выпуски снова.💰⬆️ Каждую неделю (иногда и чаще) я отбираю топ 20 из 450+ выпусков, подходящих под критерии надёжности и качества, и воплощаю их в этих стратегиях. Что с этим результатом делать решать вам. Как я это делаю писал тут: https://www.tbank.ru/invest/social/profile/JEEVA_CAPITAL/879bb1e2-8061-433f-8b40-95dc9a32314d?author=profile&channel=sharing 📌Также внутри недели провожу краткосрочные спекулятивные сделки с облигациями в стратегиях, с теми выпусками, которые позволяют выполнять такие операции. Поводом всегда служит значительное повышение цены номинала от закупочной. Комиссии за сделки в стратегиях нет, поэтому данный способ дополнительно увеличивает доходность и является практически безрисковым, так как волатильность в облигациях хорошего качества обычно низкая и гасятся они по номиналу. Делать такое же самостоятельно вне стратегии не получится также эффективно из-за комиссий. Я постоянно работаю над улучшением подхода к управлению стратегиями для получения большей эффективности. Это взаимовыгодно. Поэтому вес новых данных в статистике важнее из-за практикования новых приёмов по мере получения опыта на постоянно меняющемся рынке. Давайте зарабатывать вместе ❤️ 🟢P.S. Недельные топы облигаций по разным срокам и без срока, составы моих стратегий без подключения, подробный состав и изменения моего портфеля, мою базовую формулу и состояние бенчмарка JEEVSAW (пила классов активов) и многое другое добавляю в свой закрытый канал @DOROGA_K_KAPITALU Подписывайтесь и используйте эту информацию для роста вашего капитала! #облигации #стратегия #бонды
Card image 1
Card image 2
15
16
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

22 августа в 21:06

По итогам прошедшей недели &Устойчивый портфель - Россия показал со старта +16,56%, за месяц +4,83%; &Плавный ход - Россия со старта +20,27%, за месяц +4,45%. Сочетание все ещё низких уровней сейчас по рынку акций, как и год назад (-26,69% за год по индексу Мосбиржи) $IMOEXF отражается в скромных результатах за год по многим портфелям инвесторов и этим стратегиям тоже. Но результаты положительные и нарастающие благодаря наличию нескольких классов активов, которые проявляли себя за год лучше акций. $TMOS@ В случае девальвации рубля к доллару, такой сценарий окажет положительное влияние на стратегии благодаря переоценке вверх замещающих облигаций и золота внутри них. Последнее испытывало заметную коррекцию, но бесконечно она длиться тоже не может, и в последние дни началось сильное движение вверх. Ребалансировка в стратегиях происходит не по таймингу, как изначально, а динамично по достижению превышения или снижения на конкретно выбранные проценты по каждому активу в портфеле с использованием ассиметричного коридора. Это позволяет более полно отработать потенциал в цикле роста, но успев вовремя зафиксировать часть прибыли, также в цикле снижения не спешить с увеличением позиции (избежать ловли ножей). Также в стратегиях был доработан и улучшен сектор с облигационной частью и усилен сектор с плавающей доходностью. Ожидаю более плавную и эффективную динамику всех портфелей. С 6 июля 2026 года внес существенные корректировки в структуру стратегий. Составы были доработаны с учётом текущих реалий. Динамика ожидается еще более предсказуемая и позитивная. Самые серьёзные изменения в стратегии НФ (подробно об этом в закрытом канале веду отдельную рубрику). Самая проблемная стратегия теперь имеет все шансы стать самой сильной. Раскрытие улучшений скоро произойдёт на графике, неделя за неделей. 📌С 1 августа комиссия за следование снижена в 2 раза. Портфели являются модельными для демонстрации моего варианта управления Asset Allocation и опережают главный для них ориентир - индекс акций полной доходности MCFTR. *** Больше интересного и полезного в моем закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Актуальные топы по облигациям с разными сроками и диверсификацией, составы облигационных стратегий без подключения, индикация состояния рынка по классам, мой состав портфеля по всем брокерам и банкам, логика формирования и поддержания формулы капитала и актуальные правки к ее составу. Подписывайтесь и пользуйтесь!
Card image 1
Card image 2
10
11
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

22 августа в 20:45

По итогам прошедшей недели &Geometrica показала доходность со старта +0,76%, за месяц +3,86%, &Надёжные фонды - Россия со старта -3,25%, за месяц +0,57%. В период нестабильности все меньше себя оправдывает принцип "купи и держи". Многие активы подолгу не могут выйти на стабильный рост и испытывают сильнейшую волатильность на всех периодах (месяц, год, 5 лет). Даже спустя годы на тех же акциях получить увеличение денег оказалось очень проблематично. Да - дивиденды, да - хорошие средние. Но денег стало меньше. Указанным выше стратегиям с июля 2026 года поставлена цель получать доход не от долгосрочного роста активов, а только от фаз роста всех классов активов с дальнейшим выходом в кэш и поиском нового инструмента, у которого ожидается рост или восстановление. Нет больше цели быть в горе и радости с каждым классом, как в режиме Asset Allocation. Только отработка фаз роста и выход. С 6 июля это осуществляется в &Надёжные фонды - Россия и с 12 августа в &Geometrica . Торговля происходит по авторской торговой системе на основе отработанной формулы классов. Ее состав и логика у меня раскрывается в закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Использование циклов роста во всех классах активов имеет намного больше перспектив, чем рост и последующее погружение с потерей всего результата. Особенно это актуально для нашего спекулятивного рынка. Подстраиваемся под реалии, если не можем их изменить. 📌С 1 августа комиссия за следование снижена в 2 раза. *** Больше интересного и полезного в моем закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Актуальные топы по облигациям с разными сроками и диверсификацией, составы облигационных стратегий без подключения, индикация состояния рынка по классам, мой состав портфеля по всем брокерам и банкам, логика формирования и поддержания формулы капитала и актуальные правки к ее составу. Подписывайтесь и пользуйтесь! $IMOEXF $TMOS@ $TGLD@ $TLCB@ $TOFZ@ $TBRU@ $TMON@ $AKMB $OBLG $SBRB
Card image 1
Card image 2
10
11
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

21 августа в 19:39

🔒 КОГДА МИЛЛИОНЫ ЕСТЬ, А КЭША НЕТ: почему квартиру нельзя продать по частям, а ОФЗ — можно за 2 секунды Представьте бытовую ситуацию: вы успешный инвестор, у вас есть отличная квартира под сдачу за 15 миллионов рублей. Вы чувствуете себя уверенно и стабильно. Но вдруг случается форс-мажор — срочно понадобились 300 000 рублей (на ремонт машины, здоровье или горящую путевку). Свободного кэша на карте прямо сейчас нет, абсолютно все вложено в недвижимость. И вот тут «железобетонный» актив превращается в ловушку. Что вы сделаете? Пойдете отпиливать от квартиры балкон или продавать радиаторы отопления, чтобы выручить эти 300 тысяч? 🔒 Бетонный тупик: миллионы заперты внутри Физическая недвижимость обладает нулевой делимостью и катастрофически низкой ликвидностью. Вы столкнетесь с жесткой реальностью этого рынка: - Вы не можете продать 2% от своей однокомнатной квартиры. Чтобы достать необходимые 300 тысяч, вам придется либо брать кредит под грабительский процент, либо выставлять на продажу всю недвижимость целиком. - Но даже если вы решите продать её всю, деньги вы увидите нескоро. Срочная продажа — это всегда огромный дисконт и потеря 1.5–2 млн рублей на ровном месте. Обычная продажа займет от пары месяцев до полугода: пока найдутся покупатели, пока одобрят ипотеку, пока пройдут проверки и регистрация в Росреестре. Ваш многомиллионный капитал вроде бы есть на бумаге, но в критический момент вы сидите без копейки в кармане. ⚡️ Облигационное решение: абсолютная делимость капитала А теперь посмотрим на долговой рынок. Допустим, те же 15 миллионов рублей у вас лежат в государственных облигациях (ОФЗ) или надежных корпоративных бумагах. Это около 15 000 отдельных облигаций номиналом по 1 000 рублей каждая. Вам срочно потребовались те самые 300 000 рублей. Ваши действия: 1. Вы открываете приложение инвестиций прямо со смартфона. 2. Выделяете ровно 300 облигаций из своего портфеля. 3. Нажимаете кнопку «Продать». Проходит ровно 2 секунды. Сделка совершена. Вы мгновенно вытащили из капитала ровно ту часть, которая вам нужна. Остальные 14 700 000 рублей продолжают лежать на рынке и ежесекундно приносить вам купонный доход! 🪙 Что происходит с накопленными процентами? Главный страх вкладчика и арендодателя: «Если я заберу деньги раньше времени, я потеряю доход». С квартирой вы потеряете аренду за месяцы простоя при продаже. С банковским вкладом при досрочном снятии — банк просто обнулит все ваши проценты. С облигациями всё иначе благодаря механизму НКД (накопленного купонного дохода). Биржа считает ваш доход ежедневно. Если облигация платит купон раз в 3 месяца, а вы продали её через 45 дней, покупатель обязан выплатить вам купонный доход ровно за эти 45 дней владения. Вы не теряете ни одного рубля из заработанного. Деньги можно сразу выводить на карту и тратить. 💡 Резюме Настоящая финансовая свобода — это не просто владение дорогими вещами. Это возможность управлять своими деньгами так, как удобно вам, а не рыночным обстоятельствам. Облигации дают вам ювелирную точность управления капиталом: они надежны, как бетон, но ликвидны, как наличные в кошельке. В рамках марафона по облигациям мы строим портфели, которые подстраиваются под вашу жизнь, а не заставляют вас брать кредиты при наличии миллионов на счетах. 🔥 Если вы хотите иметь ликвидный, диверсифицированный и доходный портфель облигаций, но не желаете тратить время на выбор конкретных выпусков ОФЗ и корпоратов — подключайтесь к моей стратегии автоследования &Динамичные облигации или &Динамичные облигации Extra Понравились мысли из поста? Поставь лайк и подпишись! Также жду всех в своем закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Там я еженедельно публикую отборные готовые топы по облигациям, раскрываю состав своих стратегий без подключения, оцениваю состояние рынка по классам, а также периодически публикую состав своего портфеля по всем брокерам (скоро публикация). $AKMB $TBRU@ $OBLG $SBRB $TOFZ@ $SU26254RMFS1 $SU26248RMFS3 $SU26238RMFS4
Card image 1
24
25
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

21 августа в 9:25

Рынок облигаций топчется и не дает уже неделю толком расторговать текущие позиции (особенно в &Динамичные облигации ), просто нет нормальных движений и не за что зацепляться. Такое хоть и редко, но неизбежно бывает. Тем не менее, в &Динамичные облигации Extra благодаря чуть большей свободе из-за большего размера мастер-счета и соответственно большего количества разных купленных бумаг (извините за тавтологии) ловлю любые возможности и двигаю позиции. Если сделок нет - это не значит, что я их не жду и не ищу. Постоянно в наблюдении. Так вот, в Экстре занимаюсь повышением диверсификации. 5-6%нные выпуски при любой возможности свожу в плюс или безубыток до 4%. Планирую сделать новым максимумом и стандартом диверсификации в этой стратегии размер позиции до 5%. Сейчас из-за размера мастер-счета это будет около 4%. Впрочем 4% мне очень даже нравится. Минимальная зависимость от любого, хоть и отборного, эмитента. Это гладкость графика и большая широта выбора спекулятивных идей. Когда, как сейчас, долго нет движения в бумагах, то чтобы получить новые возможности для закупки, можно продавать что-то в минимальный плюс или сокращать даже в ноль наполовину. Сам факт нахождения бумаги в портфеле стратегии - это уже купонный доход и НКД. Но всегда можно больше. Поэтому периодически, если я вижу, что бумага давно в портфеле и просто стоит, то продаю ее частично или полностью и вкладываю в новый выпуск, от которого жду большего. Работаем дальше, ждем любой возможности. Спасибо за внимание! Михаил $AKMB $TBRU@ $OBLG $SBRB
Card image 1
10
11
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

21 августа в 8:38

Когда я точно такие же цифры выложил в прошлом месяце тут в Пульсе и на Смартлабе, то меня закидали удобрениями дружно. Но я то считал с 2019 реальный доход (вернее даже просто НОМИНАЛЬНЫЙ) акций с дивидендами и вышло тоже самое. А тут за 23 года и видимо очищенный от инфляции. Интересно, получат ли они тоже хейт от инвесторов с опытом целых полтора года и более за свои расчеты? А ты всё еще занимаешься благотворительностью в акции РФ? $IMOEXF $TMOS@
Card image 1
7
8
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

20 августа в 20:47

Рассказал про текущую идею, состав, методы управления и дальнейшеее развитие &Geometrica в своем закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Заходите. Там много и другого полезного! Считаю топы, составы портфелей и отбираю идеи для вас и за вас! Михаил
Card image 1
5
6
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

20 августа в 20:10

Всем привет! Провел постепенные еженедельные ребалансировки стратегий &Динамичные облигации Extra (мастер-счет 52 548 руб) - топовые бумаги $RU000A1075J3 / $RU000A10DG86 / $RU000A106ZL5 и &Динамичные облигации (мастер-счет 14 544 руб) - топовые бумаги $RU000A10DZU7/ $RU000A10B487/ $RU000A10EC22 ). Составы изменены в сторону увеличения потенциальной доходности выпусков. Проданы частично реализовавшие потенциал и куплены более выгодные. ✅️В один клик эти наборы можно купить себе в портфель через подключение к стратегии. Комиссия всего 0,167%/мес без платы за результат. Получаете минимальную волатильность, максимальную плавность и предсказуемость, опережение депозитов и накопительных счетов за счет бумаг только с низким риском, и еженедельное обновление состава. Регулярное пополнение увеличивает вашу доходность. Полный состав без подключения и регулярные обновления можно увидеть в закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Подписывайтесь и используйте эти данные, и многие другие! Спасибо за внимание! #облигации #стратегия #купоны #инвестиции #капитал
Card image 1
8
9
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

19 августа в 18:23

Наверное только у нас, зная наверняка, что через год коммуналка и бензин станут дороже, вложения в Россети, Газпром и Лукойл не помогут. $LKOH $GAZP
Card image 1
20
21
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

19 августа в 17:33

$IMOEXF $TMOS@
Card image 1
19
20
JEEVA_CAPITAL
JEEVA_CAPITAL

19 августа в 15:55

🏢 «КУПЛЮ КВАРТИРУ И БУДУ СДАВАТЬ»: разрушаем культ бетона жесткой математикой Среди российских инвесторов жива вековая традиция: появились «лишние» деньги — беги покупать недвижимость под сдачу. «Бетон надежен, он не сгорит, а аренда — это идеальный пассивный доход!» — этот миф передается из поколения в поколение. Но давайте отложим эмоции и посчитаем реальную математику «бетонных инвестиций» и сравним ее с тем, что сегодня предлагает рынок облигаций. 🧮 Честный расчет «бетонной» доходности Возьмем для примера классическую квартиру в Москве стоимостью 15 млн рублей (с учетом простенького ремонта и базовой мебели). Доход от аренды: Такую квартиру можно сдать примерно за 65 000 – 70 000 рублей в месяц. Возьмем по верхней планке — 70 000 рублей. За год это принесет 840 000 рублей. Грязная доходность: 840 000 / 15 000 000 = 5,6% годовых. Но постойте, это «грязные» деньги. Из них инвестор обязан вычесть: 1. Налоги (минимум 4% как самозанятый). 2. Коммунальные платежи (капитальный ремонт, общедомовые нужды — то, что не платит арендатор). 3. Амортизацию (сломался кран, потек бойлер, ободрали обои — раз в несколько лет нужен косметический ремонт). 4. Простои (поиск новых жильцов занимает время, квартира может пустовать по 1–2 месяца в год). После вычета всех скрытых расходов реальная чистая доходность аренды падает до 3,5–4% годовых. Чтобы заработать на этом вложенные 15 миллионов рублей, вам потребуется около 25–30 лет! 📈 А что, если направить эти 15 млн в облигации? Теперь перенесем ту же сумму на фондовый рынок. Сегодня на долговом рынке сложилась уникальная ситуация. Надежные корпоративные облигации крупных компаний (Газпром, Сбер, Роснефть) и государственные ОФЗ дают доходность выше 16% годовых. Давайте посчитаем консервативный портфель из облигаций с фиксированным купоном или надежных флоатеров с доходностью, допустим, 16% годовых. Сумма: 15 000 000 рублей. Годовой доход: 15 000 000 × 16% = 2 400 000 рублей. Ежемесячный пассивный доход: 200 000 рублей на ваш счет. 📊 Простое сравнение на пальцах: Квартира: приносит 70 000 рублей в месяц (грязными) + головная боль с жильцами. Портфель облигаций: приносит 200 000 рублей в месяц (чистыми купонами) на ваш счет абсолютно пассивно. Разница в денежном потоке — почти в 3 раза в пользу облигаций! При этом облигации не заливают соседей, не требуют ремонта и не съезжают посреди ночи, оставив вас с неоплаченными счетами. ⚠️ Миф о росте стоимости жилья Сторонники бетона скажут: «Но ведь квартира дорожает со временем!». Да, недвижимость растет на длинных горизонтах, примерно на уровне инфляции. Но зайти в бетон легко, а выйти быстро и без потерь — невозможно. Продажа квартиры по рыночной цене может занять месяцы. Облигации же дают максимальную ликвидность: вы можете продать их за пару секунд в приложении в любой будний день и забрать деньги вместе с накопленным доходом, не делая скидок покупателям, особенно когда речь о флоатерах. 💡 Вывод Покупка квартиры ради сдачи в долгосрочную аренду прямо сейчас — это самый неэффективный способ пристроить капитал. Банки и застройщики зарабатывают на вашей любви к осязаемым вещам. Но инвестору нужны деньги, а не кирпичи. В рамках марафона постов по облигациям мы учимся выбирать инструменты, которые платят вам реальные деньги здесь и сейчас, а не обещают мифическую окупаемость через четверть века. 🔥 Если у вас есть капитал, но вы не хотите тратить время на самостоятельный сбор долгового портфеля, расчет дюрации и отслеживание оферт — подключайтесь к моей стратегии автоследования &Динамичные облигации или &Динамичные облигации Extra Система все сделает за вас, выжимая из долгового рынка максимум, пока остальные спорят с арендаторами. Понравились мысли из поста? Поставь лайк и подпишись! Также жду всех в своем закрытом канале @DOROGA_K_KAPITALU Там я еженедельно публикую отборные готовые топы по облигациям и многое другое. $AKMB $TBRU@ $OBLG $SBRB $TPAY $TMON@
Card image 1
34
35