Как сдавать инвестиционную однушку у МКАДа за 343 тысячи в месяц?

Войти

месяц? Продолжаю рассказывать про одну из своих инвестиций в недвижимость. - предыдущие посты. "Кредитное рабство", "Ипотека на полвека", "Облигации лучше": так народ в Пульсе упражняется в остроумии🤡, а я сегодня буду упражняться с калькулятором👨‍💻 в обнимку. Прелесть длинных кредитов в том что платеж фиксируется на 30 лет, и не может вырасти, в то время как арендный платеж регулярно индексируется из-за роста благосостояния граждан, или если хотите, от инфляции рубля. ✅Сейчас мы купили квартиру и планируем сдавать ее за 45 тыс. ₽ в месяц. Интуитивно понятно, что если в первый год после сдачи дома у нас получится сдавать квартиру дороже ипотечного платежа, то дальше все будет только лучше с каждый годом. Но насколько лучше? 🤔Сколько будет стоить аренда через несколько лет? Как это посчитать? Нужно коэффициент удорожания(инфляции) возвести в степень интересующего года: Цена через Х лет = Ставка сейчас * (коэффициент роста цен в год)^(номер года Х) Будем пессимистами и примем коэффициент удорожания аренды за 1,05 в год (5% в год, что практически в два раза меньше официальной инфляции которая 8—10%, допустим недвижимость дорожает в два раза медленнее чем все остальное, Прекрасная Россия Будущего™, все дела, экономическая стагнация, Н выпустили из тюрьмы и все такое): • через 5 лет: 45 тысяч старт * 1.05^5=45*1.3= 58.5 • через 10 лет: 73 тысячи • через 30 лет: 1,05^30*45 = 194 тысячи в месяц, а за кредит я по прежнему плачу 38. А теперь перенесемся в путинскую👴 Россию и побудем арендными реалистам, и примем годовое удорожание аренды в размере инфляции — 1,07: • через 5 лет 1,07^5*45 = 66 • через 10 лет 1,07^10*45 = 89 • через 30 лет 1,07^30*45 = 343 Это я пока считаю только рентный доход, а еще само тело(стоимость квартиры) тоже дорожает. У нас получается 343 тысячи в месяц. Или 4,1 миллиона в год. Сила сложного процента. На графике инфляция 5%, 7% и 10% в год, график прилагаю. ⚠️Для справки, за последние 22 года недвижимость в Москве подорожала в 12,5 раза. Это 12% КАЖДЫЙ год(корень 22 степени из 12,5). Если бы недвижимость дорожала такими темпами(или обесценивался рубль, если хотите), то аренда этой квартиры через 30 лет стоила бы 1350 тысяч в МЕСЯЦ, КАРЛ! ⚠️В 2000 году {$USDRUB} стоил 27 рублей, а метр недвижимости в Москве — 20 тыс. рублей. Вопрос - смогу я в первый же год выйти на безубыток, или нет? — небольшой донат тому кто угадает за сколько я смогу сдать эту квартиру. *** Инвестирую в коммерческую недвижимость через кредит под 2% годовых. Жду 350% доходности через 3 года.