Чем квартира отличается от апартаментов

Юридические отличия апартаментов от квартиры

Квартира — это жилая недвижимость, а апартаменты — коммерческая, даже если их используют для проживания.

В законодательстве понятие «апартаменты» пока никак не закреплено, и их относят к нежилой недвижимости. Правительство несколько раз предлагало определить их правовой статус и приравнять к жилью, но в январе 2025 года Госдума отклонила проект закона.

Сейчас для квартир и апартаментов применяют разные нормы строительства, расположения зданий и использования помещений.

Как регламентируется строительство. Квартиры должны соответствовать требованиям к жилым помещениям. Например, санитарным правилам и нормам безопасности инженерных систем — вентиляции, водопровода, отопления.

На апартаменты эти законы не распространяются. Обычно достаточно, чтобы застройщик соблюдал требования пожарной безопасности и технические правила для гостиниц или помещений временного проживания.

Где можно строить. Многоквартирные дома возводят только на участках, которые город выделил под жилищное строительство. Они должны находиться подальше от шумных и опасных производств и рядом с объектами социальной инфраструктуры — школами, поликлиниками, магазинами. А если в районе нет таких учреждений, возвести их должен сам застройщик.

Апартаменты могут располагаться на территории под офисное здание или гостиницу. Девелоперы выбирают такие участки, потому что земля там дешевле, а получить разрешение на строительство проще.

Апарт-комплексы часто находятся в центральных или деловых районах города, откуда удобнее добираться на работу, чем из жилых кварталов. Но в районе постройки дома с апартаментами может не быть учебных или медицинских учреждений: законодательство не требует наличия такой инфраструктуры.

Как разрешено использовать помещения. В квартире можно только жить. Ее нельзя оборудовать под офис или гостиницу.

Апартаменты можно использовать для коммерческих целей, например как кабинеты для аренды или отели, даже если другие собственники живут по соседству как в обычных квартирах. Законодательных ограничений на это нет.

Какие правила проживания. В многоквартирных домах необходимо соблюдать интересы соседей и не нарушать правила пользования жилыми помещениями. На апартаменты эти законы не распространяются.

Требования к тишине в квартирах и апартаментах зависят от региона, единых для России пока нет. Например, в Москве правила для обоих типов жилья одинаковые: в ночное время и в выходные нельзя шуметь и делать ремонт.

Можно ли купить апартаменты в ипотеку

Из⁠-⁠за того что апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, не все банки выдают кредит на их покупку. В Т⁠-⁠Банке можно оформить ипотеку на апартаменты, если приобретаете их на вторичном рынке.

Процесс покупки в ипотеку тоже может отличаться. Например, иногда у банков более строгие требования к доходу и кредитной истории заемщика или нужен больший первоначальный взнос.

У нас нет разницы в получении ипотеки на квартиру и апартаменты: для заявки нужен только паспорт, подать ее можно онлайн, а ответ пришлем за несколько минут. Все оформим удаленно: сами оценим недвижимость, пришлем шаблон договора купли-продажи, проведем безопасные расчеты с продавцом и отправим в Росреестр документы для регистрации права собственности.

При покупке в ипотеку апартаменты, как и квартиру, нужно застраховать и передать в залог банку. Обременение снимут, как только полностью погасите кредит.

Можно ли использовать маткапитал или оформить льготную ипотеку

Если покупаете квартиру, материнский капитал можно потратить на первый взнос или погашение ипотеки — частичное или полное. Еще можно взять ипотеку с господдержкой. Какие льготные программы действуют в 2025 году, рассказали в другой статье.

На апартаменты не распространяются программы господдержки. Использовать материнский капитал для их покупки или погашения ипотеки нельзя.

Можно ли прописаться в апартаментах

Владелец квартиры может оформить постоянную регистрацию для себя и детей до 14 лет.

В апартаментах прописаться нельзя: они относятся к нежилым помещениям. Исключение — если здание построено на участке для гостиниц. Тогда можно получить временную регистрацию.

Назначение территории указывают в проектной документации — обычно она есть на сайте застройщика. Еще можно узнать у продавца кадастровый номер участка и проверить по кадастровой карте Росреестра или попросить у него выписку о праве собственности на апартаменты — там эти сведения тоже есть.

С временной регистрацией все равно можно записать ребенка в школу или детский сад поблизости, если там будут места. А прикрепиться по ОМС можно к любой поликлинике независимо от прописки.

Какие коммунальные платежи в апартаментах и в квартире

Плата за услуги ЖКХ. Владельцы квартир платят по тарифам, которые регулирует государство. Для льготников, например многодетных семей, есть скидки на оплату ЖКУ.

Стоимость коммунальных услуг в апартаментах не контролируется государством. А из⁠-⁠за того, что это коммерческая недвижимость, тарифы выше, а льготы на услуги ЖКХ не действуют. Например, в Москве до июня 2025 года жильцы квартир с электроплитой платят 6,15 ₽ за киловатт⁠-⁠час, а владельцы коммерческой недвижимости — 7,87 ₽ за киловатт⁠-⁠час.

Отчисления на капитальный ремонт. Собственники квартир ежемесячно делают отчисления в фонд капремонта. На эти деньги потом чинят общее имущество: подъезд, дворовую территорию, парковку у дома.

В апартаментах такие отчисления могут не включать в ежемесячную квитанцию. Но если зданию понадобится капитальный ремонт, собственнику придется внести нужную сумму разом.

Дополнительные платежи. С владельцев апартаментов могут взимать дополнительную плату, например за работу консьержа или охрану. Отказаться от этих услуг обычно нельзя: их прописывают в договоре с управляющей компанией, которую выбирает собственник с большей долей недвижимости в здании. Чаще всего это девелопер или другая юридическая организация.

Владельцы квартир могут дополнительно оплачивать похожие услуги, но об их необходимости договариваются на общем собрании жильцов.

Какой налог на имущество платит владелец

Владельцы квартир и апартаментов платят налог на недвижимость физических лиц, но по разным правилам.

По какой ставке считают налог. Собственники квартир обычно платят 0,1% кадастровой стоимости, но ставки могут меняться в зависимости от регионального законодательства. Например, в Москве для квартиры стоимостью от 10 до 20 млн рублей ставка будет 0,15%, а от 20 до 50 млн рублей — 0,2%.

Ставка для владельцев апартаментов зависит от назначения земли, на которой построено здание. Если участок выделен под гостиничный комплекс, платят 0,5% от кадастровой стоимости помещения, под деловой центр — 2%.

С какой площади считают налог. Налог на квартиру платят с площади жилья за вычетом 20 м². Например, если площадь квартиры — 50 м², налог будет рассчитываться только за 30 м².

Владельцы апартаментов платят налог со всей площади помещения.

Можно ли уменьшить налог. Для некоторых собственников квартир есть федеральные и региональные льготы. Например, для многодетных семей из налогооблагаемой базы дополнительно вычитают 5 м² площади жилья на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Налоговые льготы для владельцев апартаментов федеральным законом не предусмотрены. Но некоторые регионы могут устанавливать свои. Например, в Москве налог ниже, если собственник живет в апартаментах, а не сдает их.

Можно ли получить налоговый вычет после покупки апартаментов

После приобретения квартиры можно получить налоговый вычет за покупку жилья, а если приобрели его в ипотеку — еще и вычет за уплаченные проценты.

Размер вычета зависит от официального дохода и ставки, по которой владелец жилья платит НДФЛ. Например, если НДФЛ — 13%, можно вернуть до 260 000 ₽ за саму покупку жилья и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке.

Если собственники — оба супруга, заявление на вычет может подать каждый из них. В таком случае лимиты вычетов суммируются. Вместе муж и жена получат до 520 000 ₽ за покупку жилья и до 780 000 ₽ за выплаченные проценты по ипотеке.

На апартаменты налоговые вычеты не распространяются. Неважно, купили их в ипотеку или полностью за свой счет.

Таблица: сравнение апартаментов и квартиры

Каждый из этих типов недвижимости имеет свои плюсы и минусы. Собрали самые важные различия в таблицу, чтобы проще было определиться с выбором.