Рассказываем, кому доступна семейная ипотека, какое жилье и в каких регионах можно приобрести с ее помощью
В программе могут участвовать семьи, в которых есть:
Возраст детей учитывается на момент заключения кредитного договора. При этом неважно, воспитываются они в семье кровных родителей или усыновителей, — право на семейную ипотеку есть и у тех, и у других. Кроме того, заемщиком может быть родитель-одиночка.
Семейную ипотеку продлили до конца 2030 года.
Основные условия программы в 2026 году сохраняются.
Ставка — 6% годовых. Действует для всех регионов.
Первоначальный взнос — от 20%.
Максимальная сумма — 12 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей — в других регионах.
Если жилье стоит дороже, на оставшуюся сумму можно оформить другую ипотеку: по рыночной ставке или по условиям программ, которые действуют в отдельных регионах. Узнать подробности о них можно в каталоге на сайте ДОМ.РФ.
При этом сумма двух кредитов не должна превышать 30 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 15 млн рублей — для остальных регионов.
Срок кредита — до 30 лет.
Банки могут корректировать условия программы. Например, увеличить размер первоначального взноса.
В 2026 году в программе появились новые условия и ограничения.
Одна семья — одна ипотека. Раньше оформить семейную ипотеку мог каждый из супругов. Теперь получить льготный кредит может только один из родителей, при этом другой должен выступить созаемщиком. Соблюдает ли семья это условие, проверяют по СНИЛС ребенка: это обязательный документ для подачи заявки.
Правило не действует, если супруг заемщика — иностранец.
Прописка ребенка и хотя бы одного родителя должны совпадать. Чтобы подтвердить это, понадобится паспорт ребенка или форма № 8 — свидетельство о регистрации по месту жительства.
Запретили «донорскую» ипотеку. С февраля 2026 года нельзя пользоваться льготой через родственников или друзей. Если у человека есть право на семейную ипотеку, он не может передать его другому.
Можно рефинансировать часть кредита по рыночной ставке. Максимальная сумма семейной ипотеки — 6—12 млн рублей в зависимости от региона. Если жилье стоит больше, оставшуюся часть кредита оформляют по рыночной ставке — но теперь ее можно рефинансировать в другом банке без потери льготы.
Объясним на примере. Супруги оформили семейную ипотеку в Москве. Квартира стоила 15 000 000 ₽, поэтому 12 000 000 ₽ взяли по льготной ставке, а остальную сумму — по рыночной. Если рыночная ставка по ипотеке снизится, можно перевести долг 3 000 000 ₽ в другой банк под более выгодный процент.
Купить жилье по программе можно в любом регионе страны.
С 2025 года семейную ипотеку можно взять на покупку квартиры и в новостройке, и на вторичном рынке. Но есть ограничения — они зависят от состава семьи.
Семьи с двумя несовершеннолетними детьми от 7 до 17 лет могут приобрести квартиру в новостройке:
В городах с населением до 50 тысяч человек. Исключение — Московская и Ленинградская области. В них семьи с двумя детьми не смогут купить квартиру от застройщика, даже если в городе живет меньше 50 тысяч человек.
Численность населения нужно смотреть в отчете Росстата на 1 января предыдущего года. То есть, если оформляете кредит в 2025 году, важно, сколько людей жило в городе на 1 января 2024 года.
Семьи с ребенком до шести лет могут купить квартиру на вторичке — в городах, где, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), строится не больше двух многоквартирных домов в год. В список вошло 884 населенных пункта, полный перечень опубликован на сайте ДОМ.РФ.
Московская и Ленинградская области тоже в списке исключений — там приобрести вторичное жилье по семейной ипотеке не получится.
Есть еще одно условие: дом, в котором покупаете квартиру, не должен быть аварийным или старше 20 лет.
Конкретную квартиру на вторичке можно купить по программе семейной ипотеки только один раз.
Узнать, действует ли семейная ипотека на вторичное жилье в вашем городе, можно на сайте ДОМ.РФ.
Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью до 17 лет, могут купить жилье на вторичном рынке только в регионах с низким объемом строительства.
Чтобы было удобнее, собрали все условия и требования в одной таблице.
| Семьи с ребенком до 6 лет | Семьи, в которых есть ребенок с инвалидностью от 7 до 17 лет | Семьи с двумя несовершеннолетними детьми от 7 до 17 лет | |
|---|---|---|---|
| Купить квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме | Можно | Можно | Можно в регионе с низким объемом строительства или в городе с населением до 50 тысяч человек |
| Купить строящийся частный дом у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) | Можно | Можно | Можно |
| Купить готовый частный дом у застройщика по договору купли-продажи (ДКП) | Можно | Можно | Можно |
| Построить частный дом | Можно | Можно | Можно |
| Купить квартиру на вторичном рынке | Можно в городе, где строят не больше двух многоквартирных домов | Можно в регионе с низким объемом строительства | Нельзя |
В Т‑Банке можно оформить семейную ипотеку только на квартиры в строящемся доме. Сделку нужно заключить с застройщиком — приобрести жилье по договору уступки не получится.
Документы, которые точно понадобятся — независимо от того, в каком банке берете ипотеку:
Некоторые банки могут запросить дополнительные документы, например свидетельство о регистрации брака или справку о доходах.
Если собираетесь взять семейную ипотеку, путь будет выглядеть так:
Выберите банк. Список кредитных организаций, которые участвуют в программе, опубликован на сайте ДОМ.РФ.
Условия семейной ипотеки в разных банках могут немного различаться, например по размеру первоначального взноса или сроку кредита. Где-то выдают заем на определенный тип недвижимости. Например, в Т-Банке можно оформить ипотеку только на квартиру в строящемся доме.
Выберите жилье и пришлите информацию о нем в банк — чтобы тот одобрил объект.
Если собираетесь купить квартиру в новостройке, почитайте другую нашу статью. Там мы детально описали все шаги: от расчета бюджета до регистрации права собственности.
Подпишите договор с застройщиком или продавцом и пришлите в банк скан документа. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или строительного подряда.
В зависимости от того, какую недвижимость собираетесь приобрести, банк может запросить дополнительные документы. Например, если будете строить дом, понадобится договор купли-продажи на участок.
Если покупаете жилье у застройщика, после подписания договора банк откроет эскроу‑счет. Деньги на нем будут храниться, пока застройщик не выполнит обязательства по договору.
По условиям программы материнский капитал можно внести в качестве первоначального взноса.
В Т-Банке использовать маткапитал для первоначального взноса не получится. Но можно потратить его на досрочное погашение кредита.
Если у вас уже есть другая ипотека, ее можно рефинансировать по программе семейной ипотеки. Такая опция доступна, если предыдущий кредит взяли:
Рефинансировать ипотеку по льготной программе могут семьи, где есть ребенок до шести лет или ребенок с инвалидностью до 17 лет.
Подробнее о рефинансировании по программе семейной ипотеки рассказали в Т-Помощи.
Если до этого вы уже брали льготную ипотеку, оформить еще одну, по семейной программе, можно в двух ситуациях:
Подробно о том, как взять две ипотеки одновременно, рассказали в отдельной статье.
Раньше у каждого банка был свой лимит на семейную ипотеку — и у кого-то он заканчивался задолго до конца года.
Теперь, чтобы программа не приостанавливалась, Минфин России установил общий бюджет для всех банков — 8,65 трлн рублей. Так что в 2026 году не должно быть ситуаций, когда финансовые организации отказывают в ипотеке из-за того, что лимит закончился.
Собрали главные тезисы из статьи.
