Как рассчитать налог с продажи квартиры в 2026 году

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

Есть несколько способов не платить налог с продажи квартиры.

Дождаться, пока пройдет минимальный срок владения. По общему правилу платить налог не нужно, если объект недвижимости был у вас в собственности больше пяти лет.

Срок три года действует, если:

• недвижимость получили по наследству от кого угодно или в дар от близкого родственника — супруга или супруги, детей, братьев и сестер, включая неполнородных, бабушек, дедушек и внуков;
• приватизировали;
• получили по договору ренты, то есть пожизненного содержания с иждивением;

• недвижимость находится в регионе, где установлен минимальный срок владения три года. К ним относятся Амурская, Астраханская, Магаданская области, Республика Алтай, Ставропольский край, Карачаево-Черкесия, ХМАО, Якутия.

  Продавец также должен быть прописан в одном из регионов;

• это единственное жилье.

  Но в законе есть оговорка. Если человек, у которого уже есть квартира, покупает еще одну, а затем продает старую жилплощадь в течение 90 дней, минимальный срок владения все равно составит три года — хотя формально продаваемая квартира уже не единственная.

Срок владения по умолчанию считается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Если квартира досталась в наследство — с даты смерти наследодателя, приобретена по договору долевого участия (ДДУ) — со дня перевода денег на эскроу⁠-⁠счет застройщика.

Воспользоваться льготами для семей. Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи независимо от минимального срока владения.

Для этого нужно соблюсти все условия из списка:

• семья продала жилую недвижимость и купила новую — не позднее 30 апреля следующего календарного года;
• кадастровая стоимость проданной недвижимости — не больше 50 млн;
• возраст детей — до 18 лет. Или до 24 лет, если ребенок учится очно. Если у него инвалидность, возраст не важен;
• новое жилье больше по площади или по кадастровой стоимости, чем проданная недвижимость;
• если у семьи есть другое жилье — площадью или кадастровой стоимостью больше того, что она покупает, — то ей принадлежит не больше половины этой недвижимости.

Продать по цене, за которую купили, или ниже. Тогда не будет дохода, а значит, платить налог не нужно.

Но правило не действует, если стоимость продажи ниже 70% кадастровой стоимости жилья. В этом случае кадастровую стоимость умножают на 0,7 и считают налог с учетом этого коэффициента.

В некоторых регионах доход от продажи недвижимости не может быть ниже кадастровой стоимости. К ним относятся Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Крым, Архангельская, Калининградская, Астраханская, Курганская области и Краснодарский край.

Правила уплаты налога с продажи квартиры в 2026 году

С 2025 года действует прогрессивная ставка налогообложения. Это значит, что размер подоходного налога зависит от дохода человека.

В случае с недвижимостью ставки распределяются так:

• 13% — если прибыль до 2,4 млн;
• 15% от суммы превышения над 2,4 млн.

Прибыль — это не вся сумма, которую человек получил со сделки, а положительная разница между ценой продажи и покупки. Например, если вы купили квартиру за 4 млн, а через два года продали за 8 млн, ваша прибыль — 4 млн. Значит, налог будет считаться так:

• 13% с 2,4 млн — 312 000 ₽;
• 15% с оставшихся 1,6 млн — 240 000 ₽.

В сумме — 552 000 ₽.

Как уменьшить налог с продажи квартиры

Есть несколько способов уплатить меньше налога.

Воспользоваться налоговым вычетом. Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу — сумму, с которой платят налог.

Лимит вычета —1 млн. Это максимальная сумма, на которую можно уменьшить доход при продаже квартиры, жилого дома, комнаты, дачи и другой недвижимости.

Применять вычет есть смысл, если у вас нет документов, подтверждающих сумму покупки, например если квартиру получили в наследство и документы на ее приобретение наследодателем не сохранились. В остальных случаях выгоднее предоставить подтверждающие документы и уплатить налог с разницы между покупкой и продажей.

Объясним на примере. Допустим, в 2024 году Сергей купил квартиру за 2 500 000 ₽, а в 2026 продал за 3 100 000 ₽. Квартира была в собственности меньше пяти лет, значит, мужчина должен уплатить налог.

Если мужчина воспользуется вычетом, НДФЛ будет рассчитываться так: (3 100 000 − 1 000 000) × 13% = 273 000 ₽.

Если приложит к декларации договор купли-продажи, то уплатит налог с разницы: (3 100 000 − 2 500 000) × 13% = 78 000 ₽.

Если продать квартиру меньше чем за 1 млн, налог платить не придется: имущественный вычет полностью перекрывает доход.

Вычесть расходы на проценты по ипотеке. Если купили квартиру в кредит, к сумме покупки можно прибавить выплаченные ипотечные проценты — в том числе когда часть долга погасили маткапиталом. Правило действует и для новостроек, и для вторички.

Вычесть расходы на ремонт. Если приобрели в новостройке квартиру без отделки, к сумме покупки можно прибавить расходы на ремонт. Для этого нужны документы, которые подтвердят эти расходы, например чеки на оплату стройматериалов.

Использовать имущественный вычет при покупке недвижимости, если не применяли его раньше. Подробнее об этом рассказали в другой статье.

Как рассчитать налог с продажи недвижимости в 2026 году

Разберем несколько примеров, как рассчитать налог с продажи квартиры или дома.

Пример 1. В 2024 году Иван купил квартиру за 10 млн и продал ее в 2026 году за 12 млн. Прибыль — 2 млн, то есть Иван платит подоходный налог по ставке 13% — 260 000 ₽.

Пример 2. В 2023 году Ольга купила коттедж за 20 млн и продала его в 2026 году за 25 млн. Прибыль — 5 млн. Сумма налога будет рассчитываться так:

• 13% с 2,4 млн = 312 000 ₽;
• 15% с суммы свыше 2,4 млн, то есть с оставшихся 2,6 млн, = 390 000 ₽.

Общая сумма налога — 702 000 ₽.

Пример 3. В 2022 году Олег купил квартиру за 3 млн и продал ее в 2026 году за 3 млн. Прибыли нет, поэтому платить налог Олегу не нужно, но даже о нулевом доходе нужно сообщить налоговой. О том, как это сделать, рассказали ниже.

Пример 4. В январе 2021 года Татьяна купила дом за 5 млн и продала его в 2026 году за 7 млн. Она также не платит налог, потому что прошел минимальный срок владения — пять лет. Но, в отличие от Олега, женщине не нужно сообщать налоговой о доходе.

Как сообщить налоговой о доходе от продажи имущества

Чтобы уведомить ИФНС о доходах от продажи квартиры, заполните и отправьте декларацию 3⁠-⁠НДФЛ:

• через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте налоговой службы;
• лично в налоговой инспекции.

В какие сроки платить налоги с продажи недвижимости в 2026 году

Если продали квартиру или дом в 2025 году, подать декларацию и отчитаться о доходах нужно до 30 апреля 2026 года.

Уплатить НДФЛ можно позже — до 15 июля 2026 года.

Как заполнить декларацию 3⁠-⁠НДФЛ о продаже недвижимости в 2026 году

Самый простой способ отчитаться о доходах — заполнить упрощенную декларацию на сайте налоговой службы.

Шаг 1. Зайдите в личный кабинет налогоплательщика с помощью логина и пароля от Госуслуг.

Шаг 2. Сформируйте электронную подпись, если не сделали это раньше: она пригодится, чтобы завизировать декларацию. Для этого нажмите на иконку профиля в правом верхнем углу, выберите «Настройки» — «Электронная подпись». Затем кликните на рекомендованный вариант хранения и дождитесь, когда подпись будет сформирована.

Шаг 3. Заполните и отправьте декларацию 3⁠-⁠НДФЛ. Для этого на главной странице личного кабинета выберите «Заявить доход» — «При продаже имущества». Затем ответьте на вопросы и приложите документы, которые подтвердят расходы, например договор купли-продажи.

В течение трех месяцев налоговая рассмотрит декларацию и даст ответ.

Как уплатить налог с продажи квартиры

Уплатить налог можно в личном кабинете на сайте ФНС, в приложении «Налоги ФЛ» или по QR⁠-⁠коду на налоговом уведомлении.

На сайте ФНС:

1. Войдите в личный кабинет.

2. На главной странице увидите сумму налога. Нажмите «Оплатить».

   

3. В левом меню нажмите «Выбрать организацию». Если у вас есть карта Т⁠-⁠Банка, выберите Т⁠-⁠Pay.

   

4. Откроется личный кабинет Т⁠-⁠Банка, останется только уплатить указанную сумму.

В приложении «Налоги ФЛ»:

1. Сумма налога указана на главном экране. Нажмите «Оплатить».

   

2. Если у вас есть карта Т⁠-⁠Банка, среди способов оплаты выберите T⁠-⁠Pay.

   

3. Откроется приложение Т⁠-⁠Банка, останется только уплатить указанную сумму.

Если получаете бумажные уведомления, уплатить налог можно по QR‑коду. Чтобы его считать, откройте приложение Т⁠-⁠Банка, на главном экране выберите «Сканировать QR⁠-⁠код» и наведите камеру на код.

После этого вы попадете на экран уплаты налога в приложении. Все реквизиты подтянутся автоматически.