Как выбрать жилье на вторичном рынке

Что такое вторичка

Вторичка — это квартира, у которой уже есть собственник. То есть ее покупают у предыдущего владельца, а не у застройщика. При этом вторичным жильем может считаться и сталинка, и панелька 1980⁠-⁠х годов, и дом, который сдали год назад.

Вторичку выбирают по разным причинам:

• Можно заселиться сразу. Не нужно дожидаться окончания стройки, делать чистовую отделку и ремонт.
• Развитая инфраструктура. Чаще всего вторичка находится там, где уже есть магазины, дорожные развязки, метро и автобусы.
• Цена ниже, чем на новостройки. По данным Росстата, ко второму кварталу 2025 года разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках достиг 60%.

Но у вторичного жилья есть свои риски: неузаконенная перепланировка, которую сделали предыдущие собственники, проблемы с состоянием дома и просто недружелюбные соседи. В статье расскажем, как этого избежать.

Выбрать квартиру на свой бюджет

Оценить район, где собираетесь жить

Изучить состояние дома и настроение соседей

Приготовиться к осмотру квартиры

Убедиться, что не было неузаконенной перепланировки

Узнать, все ли в порядке с документами

Оцените бюджет и доступные варианты

Первый шаг при покупке любой квартиры — сузить круг поиска. Для этого определите, сколько вы готовы потратить на жилье и каким оно должно быть. Так вы поймете, в каких районах можно найти квартиру за эти деньги.

На старте шаги будут выглядеть примерно так:

1. Определите, сколько вы готовы потратить на жилье и каким должен быть ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы не перегружать бюджет.

   В идеале доход заемщика должен хотя бы вдвое превышать ежемесячный платеж. Подробнее об этом рассказали в другой статье.

2. Оцените, сколько денег понадобится на ремонт, страхование, переезд в новую квартиру. Эти расходы тоже нужно заложить в бюджет.

3. Посмотрите объявления на сайтах по продаже недвижимости. Чтобы не перебирать все варианты, выставьте фильтр по цене и количеству комнат — так вы сузите круг поиска до конкретных районов.

   Также это поможет понять состояние квартир, которые укладываются в ваш бюджет.

Если присматриваетесь к конкретной части города, узнайте, сколько там стоит квадратный метр на вторичке, и посчитайте, укладываются ли квартиры в этом районе в ваш бюджет.

Объясним на примере. Алексей живет в Самаре, у него есть жена, ребенок и собака. Молодой человек хочет купить просторную двушку не дороже 4 млн рублей. За эти деньги он может получить квартиру на окраине, но со свежим косметическим ремонтом, или в центре, но убитую. От этих вводных и нужно отталкиваться. И если Алексей с семьей хочет жить поближе к центру, возможно, ему стоит присмотреться к квартирам с меньшим метражом или заложить бюджет на ремонт.

В Т⁠-⁠Банке выдаем ипотеку на квартиры в многоквартирных домах или апартаменты, предназначенные для проживания, — до 50 000 000 ₽ на срок до 30 лет. Сможете подобрать параметры так, чтобы платеж был для вас комфортным.

Выберите и оцените район, где собираетесь жить

Далее оцените район, где вы собираетесь жить, по базовым критериям.

Уровень шума и степень загрязнения воздуха. Их отслеживают разные сервисы в каждом мегаполисе.

Например, результаты мониторинга уровня шума по разным адресам доступны на сайте правительства Москвы.

Там же можно найти карту зеленых насаждений. Выберите нужный район, приблизьте карту и посмотрите, есть ли в пешей доступности парки, скверы, можно ли в принципе назвать район зеленым.

Степень загрязнения воздуха в разных районах столицы фиксируют на сайте Мосэкомониторинга.

Пробки. Этот критерий играет роль при выборе жилья в городах-миллионниках: даже если до метро всего десять минут на автобусе, в часы пик они могут превратиться в полчаса.

Оценить ситуацию с заторами в разное время суток можно на карте пробок Яндекса.

Инфраструктура. Узнайте, насколько близко к дому находятся:

• транспорт — метро, подходящие маршруты автобусов и трамваев;
• продуктовые магазины, ПВЗ, парковки, детские площадки и площадки для выгула собак — все, чем вы пользуетесь каждый день;
• аптеки, в том числе круглосуточные, и поликлиники;
• если есть дети — школы и детские сады. Если это важно, оцените рейтинг учебного заведения.

Идеальный способ понять, подходит вам конкретный район города или нет — арендовать там жилье на два⁠-⁠три месяца. За это время станет ясно, удобно ли вам добираться от дома до работы и какие люди живут поблизости.

Изучите состояние дома и кто будет вашими соседями

Даже если в квартире сделан свежий ремонт, в самом доме может протекать крыша, промерзать стены и постоянно ломаться лифт.

Уточнить год постройки и состояние дома можно, например, на сайте проекта «Дом.Минжкх».

Также вы можете запросить важную для вас информацию у управляющей компании или ТСЖ. Например, узнать о проведенных и запланированных работах по ремонту инженерных сетей, кровли, фасада, лифтов.

Кроме того, внимательно оцените общее состояние дома лично, когда поедете смотреть квартиру. Обратите внимание на то, как выглядит и пахнет подъезд, нет ли на стенах следов протечек и плесени, как работает лифт.

Вот еще несколько базовых рекомендаций:

1. Вступите в группу дома или ЖК в соцсетях, если она есть, и посмотрите, как часто жители или управляющая компания пишут о проблемах. Например, об аварийном отключении воды или отопления.
2. Зайдите к соседям или консьержу — вряд ли они откажутся ответить на пару вопросов. Сосед, который живет в доме лет двадцать, может рассказать о нем куда больше, чем официальные документы.
3. Оцените, кто будет вашими соседями по дому. Для этого желательно приехать на осмотр в вечернее время: если ближе к ночи во дворе шумят или играет громкая музыка, это повод присмотреться к жильцам внимательнее.

Еще читатели Т—Ж советуют посмотреть на окна соседей: старые деревянные рамы в большинстве квартир должны насторожить. Если старые окна стоят у ваших соседей, это повод заранее с ними познакомиться.

Внимательно осмотрите квартиру: оцените планировку, проверьте коммуникации

Для начала приготовьтесь, что, скорее всего, осмотров будет не два и не три: придется перебирать варианты. Поэтому на старте составьте список всего, что нужно проверить, и каждый раз идите по чек⁠-⁠листу:

• Все ли в порядке с напором воды, работают ли краны, в каком состоянии водопроводные трубы.
• Нормально ли открываются окна, не сквозит ли из них.
• Нет ли проблем с электричеством — для этого попробуйте пощелкать выключателями, попросите включить чайник.
• Осмотрите батареи. Если идет отопительный сезон — проверьте, насколько они горячие.
• Нет ли на стенах следов черной плесени. Особенно присмотритесь к стыкам стен и потолка.
• В каком состоянии ламинат, паркет или линолеум. Если пол закрыт коврами, попросите их приподнять.

Даже если в квартире хороший ремонт, важно оценить, удобно ли в ней жить. Например, в некоторых квартирах заметная часть метража приходится на чрезмерно просторную прихожую — в ущерб жилым комнатам или кухне. Или, наоборот, прихожая настолько маленькая, что сливается с проходом в комнаты, а значит, грязь из нее будет разноситься по всей квартире.

Лучше заранее выделить критерии комфортного пространства и приходить на осмотр с представлением о том, как выглядит удобная для вас квартира.

Если хотите делать перепланировку, сразу уточните у собственника, где находятся несущие стены: сносить их и даже штрабить под проводку нельзя.

Также не получится законно объединить кухню и комнату, если в доме проведен газ, — такие изменения не согласуют. То же самое касается переноса мокрых зон, то есть ванной и кухни, на жилую часть. Подробнее о правилах перепланировки квартиры — в инструкции правительства Москвы.

Убедитесь, что не было незаконной перепланировки

Возможно, перепланировку сделали до вас и не узаконили. Чтобы избежать проблем, проверьте документы:

• Техпаспорт и поэтажный план, которые можно получить в бюро технической инвентаризации или МФЦ, — они покажут официальную планировку.
• Выписку из ЕГРН — ее получает собственник в МФЦ, Росреестре или на Госуслугах. В ней указано, как планировка выглядит сейчас.

Сопоставьте информацию в этих документах. Если перепланировка была, но ее не узаконили, это может стать проблемой при оформлении ипотеки или дальнейшей продажи. Обсудите с продавцом, чтобы он оформил перепланировку до сделки.

Собственник может предложить скидку взамен на то, что вопросом будете заниматься вы. Не соглашайтесь: перепланировку могут не узаконить, и тогда придется возвращать все к первоначальному виду.

Узнайте, кто собственник и все ли в порядке с документами

Юридическая чистота — самый важный пункт при покупке вторички. Важно понимать, кто собственник жилья, как оно ему досталась, нет ли на квартире долгов или обременений.

Первым делом проверьте:

• Сколько у квартиры собственников. Если один, он принимает решение о продаже сам. Если несколько, в сделке должны участвовать все — иначе ее могут оспорить.

  Попросите у собственника выписку из ЕГРН — в ней указаны все владельцы и их доли. Нужно убедиться, что они знают о продаже, готовы дать нотариальное согласие или прийти на сделку лично.

• Кто продает квартиру — собственник или представитель. Если представитель, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Внимательно посмотрите, не истек ли ее срок действия, и убедитесь, что в ней указан адрес именно этой квартиры.

  Лучше дополнительно проверить доверенность в реестре нотариальной палаты и убедиться, что ее не отозвали.

• Есть ли у собственника супруг или супруга. Если квартира куплена в браке, она считается совместно нажитым имуществом — даже если оформлена на кого⁠-⁠то одного. Тогда нужно получить нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Также попросите у владельца квартиры договор — основание права и посмотрите, как именно ему досталась квартира:

• По договору купли-продажи. С этим вариантом рисков меньше всего.

  Что нужно проверить в договоре, рассказали в отдельной статье.

• По наследству. Проверьте документы владельца о вступлении в наследство по закону или завещанию. Если с этого момента прошло меньше трех лет, свои права на квартиру могут заявить другие наследники.
• По договору дарения. Насторожитесь, если квартиру приняли в дар недавно. В случае банкротства дарителя сделку могут оспорить. Если даритель докажет, что действовал под давлением или у него были серьезные проблемы со здоровьем — тоже.

• По приватизации. Важно уточнить, не было ли у квартиры отказников — людей, которые отказались от доли в квартире, но сохранили право пожизненного проживания в ней. Они могут помешать сделке, отказаться выписываться — и заставить их сделать это нельзя даже через суд.

  Чтобы все проверить, запросите у собственника справку о зарегистрированных лицах — ее получают на Госуслугах, в МФЦ или управляющей компании.

Еще важно узнать, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети — иначе выписать их можно только через обращение в органы опеки. Чтобы с этим не было проблем, договоритесь с собственником, что детей выпишут до подписания договора, а затем попросите решение опеки.

Наконец, проверьте, нет ли на квартире долгов по коммуналке. Попросите у владельца свежую квитанцию ЖКХ и справку об отсутствии задолженности — ее выдает УК или ТСЖ. Если долги есть, настаивайте на их погашении до сделки.

А теперь коротко, какие документы понадобятся для проверки квартиры:

• выписка из ЕГРН — покажет, кто владелец квартиры, есть ли на ней обременения: арест, ипотека, запрет на регистрационные действия;
• адресная справка о зарегистрированных лицах — поможет понять, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние. Проще всего ее заказать ее через Госуслуги;
• выписка из домовой книги — в ней указан состав семьи, кто и когда был зарегистрирован, выписан и на каком основании;
• согласие супруга — если квартира была куплена в браке. Оформляется у нотариуса и прикладывается к основному договору;
• документы — основания права: договор купли-продажи, дарения, наследства, приватизации, по которым можно проследить историю квартиры.

Документы должен получить собственник.

Подробнее о том, как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры, мы рассказали в отдельной статье. Но если в чем⁠-⁠то сомневаетесь, лучше обратиться за помощью к юристу: он проверит документы и сопроводит сделку.

Оформите ипотеку на вторичное жилье в Т⁠-⁠Банке

До 50 000 000 ₽ рублей. Выбирайте комфортный срок и платеж

Рассчитать условия