Что такое дарственная на квартиру и как оформить договор дарения

Что такое договор дарения квартиры

По договору дарения один человек, даритель, передает другому человеку, одаряемому, свою недвижимость или долю в ней.

Такая сделка обязательно должна быть безвозмездной. Это значит, что даритель не может получить в ответ деньги, имущество или какие⁠-⁠то услуги.

Чаще всего к дарению прибегают, чтобы передать жилье детям или другим родственникам. В отличие от наследования право собственности переходит к новому владельцу квартиры сразу после регистрации сделки, а не после ухода из жизни бывшего хозяина жилья.

Чтобы оформить подарок, стороны подписывают договор дарения. Его еще называют дарственной, но, по сути, это одно и то же.

Кто может подарить квартиру и кому

Дарителем может быть только собственник, подарить чужое жилье нельзя.

По закону даритель должен быть дееспособным, поэтому дети до 14 лет вообще не могут подарить свое имущество, а подростки 14⁠—⁠18 лет делают это только с письменного согласия родителей и разрешения органов опеки.

Еще даритель должен осознавать свои действия в момент заключения договора. Если позже будет доказано, что человек подписал договор под влиянием обмана или давления, в состоянии психического расстройства или под воздействием лекарственных препаратов, сделку признают недействительной.

Одарить можно любого человека — как родственника, так и другого близкого человека. Но на практике чаще всего дарят жилье родным: детям, супругам, родителям.

Одаряемых может быть несколько. Например, если человек владеет двумя долями в квартире, он может подарить их двум разным людям.

Одаряемый должен быть согласен принять подарок — одного желания дарителя для совершения сделки недостаточно.

Страховка квартиры со скидкой 10%

По промокоду DOMBLOG

Оформить полис

Как оформить дарственную на квартиру

С 2025 года договор дарения недвижимости между физическими лицами нужно обязательно удостоверять у нотариуса. Это правило действует для любых объектов: доли, комнаты, квартиры, загородного дома, дачи или земельного участка.

Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки: есть ли ограничения, дееспособны ли стороны. Он же готовит текст договора и несет ответственность за его корректность.

Заранее искать шаблон договора и заполнять его не нужно: нотариус все равно составит документ заново.

Оформить дарственную можно в любой нотариальной конторе, но только в том регионе, где находится квартира, которую передают в дар.

Как оформить дарственную на несовершеннолетнего

Если одаряемому не исполнилось 18 лет, в сделке участвуют его родители или другие законные представители.

Ребенок до 14 лет не может получить в дар недвижимость сам. Договор от его имени должен подписать один из родителей.

Ребенок 14⁠—⁠18 лет уже может сам выступать стороной сделки. Это значит, что дарственную можно составить на него. Но нужно письменное разрешение родителей. В договоре надо уточнить, что ребенок действует с их согласия, и указать паспортные данные хотя бы одного из них.

Какие документы нужны для оформления дарственной

Обязательно понадобятся следующие документы:

• Паспорта дарителя и одаряемого, а если квартиру дарят ребенку, его свидетельство о рождении и паспорт того из родителей, кто будет подписывать договор.
• Документы, подтверждающие право собственности дарителя, — свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости, ЕГРН, или свидетельство о праве собственности.
• Документы, на основании которых даритель владеет жильем. Например, это может быть договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
• Документы, доказывающие прямое родство, если сделка совершается между родственниками: свидетельства о рождении, заключении брака, усыновлении.

Какие еще документы запросит нотариус, зависит от ситуации:

• Если квартиру купили в браке и она находится в совместной собственности, для сделки нужно нотариальное согласие второго супруга.

• Если квартира находится в ипотеке, потребуется разрешение банка-кредитора.

  После завершения сделки долг обычно переходит к новому собственнику, поэтому банк должен убедиться, что тот соответствует требованиям к заемщику и сможет погасить кредит.

• Если квартиру дарят несовершеннолетнему, понадобится согласие органов опеки. Еще оно нужно, если в квартире, которую дарят другому человеку, есть доля у ребенка. Опека должна убедиться, что его права при сделке не будут ущемлены.

Что должно быть в договоре дарения

В договоре, который подготовит нотариус, будет указана следующая информация:

• дата и место составления дарственной;
• паспортные данные сторон сделки;
• описание предмета договора: адрес, площадь, кадастровый номер и другие характеристики квартиры;
• реквизиты документа, на основании которых даритель владеет недвижимостью;
• условия перехода права: указание на безвозмездность дарения;
• особые оговорки по желанию сторон, например право дарителя пожизненно проживать в квартире или отменить сделку, если одаряемый уйдет из жизни раньше него;
• подписи сторон.

Сколько стоит оформить дарственную на квартиру

Стоимость сделки складывается из трех составляющих: расходов на нотариуса и госпошлин. Кто их оплачивает, стороны договариваются сами.

Расходы на нотариуса. Это фиксированная сумма, которую устанавливает региональная нотариальная палата. Она едина для всех нотариусов в регионе. Например, в Москве в 2026 году тариф составляет 10 000 ₽, а если по одному договору дарится несколько объектов недвижимости — 11 000 ₽.

Госпошлина за удостоверение договора. Она составляет 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, при этом не может быть меньше 300 ₽ и больше 20 000 ₽.

На удостоверение договоров дарения между близкими родственниками действует скидка 50%. Ими считаются родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки или бабушки и внуки, братья и сестры.

Если доли в квартире получают в дар несколько человек, сумму госпошлины делят между ними пропорционально размерам долей.

Госпошлина за регистрацию права собственности. Она составляет 4 000 ₽. Оплатить пошлину можно через Госуслуги, в банке или МФЦ.

Как оформить подаренную квартиру в собственность

Право собственности переходит не в момент подписания договора, а после регистрации права собственности в Росреестре. Документы в ведомство подаст нотариус — бесплатно.

После регистрации в Росреестре сделка считается завершенной. С этого момента все обязательства, связанные с эксплуатацией квартиры, несет новый владелец. Например, если дома случится бытовая авария и пострадает жилье соседей, он должен будет компенсировать им расходы на ремонт.

Чтобы обезопасить себя от лишних расходов, оформите страховку. Полис сработает при самых частых рисках: пожарах, заливах, кражах и других неприятностях. Подробнее о том, что входит в покрытие, рассказали в другой статье. Там же найдете промокод на скидку 10%.

Кто должен уплатить налог за подарок и как это сделать

Если квартиру подарил один близкий родственник другому, такая сделка не облагается налогом. Как мы уже сказали, членами семьи и близкими родственниками по закону считаются родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки или бабушки и внуки, братья и сестры.

Если одаряемый не входит в этот перечень, квартира признается доходом, с которого ему нужно заплатить налог.

Размер налога зависит от кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, в котором оформляется сделка:

• до 2 400 000 ₽ — 13%;
• от 2 400 000 до 5 000 000 ₽ — 312 000 ₽ плюс 15% от суммы свыше 2 400 000 ₽;
• от 5 000 000 до 20 000 000 ₽ — 702 000 ₽ плюс 18% от суммы свыше 5 000 000 ₽.

Пример. Ирина подарила своему двоюродному брату Вадиму квартиру кадастровой стоимостью 3 500 000 ₽. Такое родство не считается близким, поэтому Вадим должен уплатить налог: 312 000 ₽ плюс 15% от суммы свыше 2 400 000 ₽.

Посчитаем, насколько квартира дороже лимита: 3 500 000 − 2 400 000 = 1 100 000 ₽.

Вычислим налог с этой суммы: 1 100 000 × 15% = 165 000 ₽.

Итого суммарно к уплате: 312 000 + 165 000 = 477 000 ₽.

Подать налоговую декларацию нужно до 30 апреля следующего года. Удобнее всего заполнить ее в электронном виде в личном кабинете налогоплательщика.

Можно ли отозвать или оспорить дарственную

Отозвать дарственную, которую уже заверил нотариус, нельзя. Но ее можно отменить — правда, только через суд и если есть веские основания. Например, это могут быть такие причины:

• второй супруг не давал разрешения на дарение общего имущества;
• даритель в момент подписания договора не осознавал своих действий, например, из⁠-⁠за болезни или приема лекарств;
• договор дарения прикрывал куплю-продажу или обмен.

Подать в суд можно, только если не прошел срок исковой давности — 3 года. А если сделку оспаривает супруг, который не давал согласия на дарение квартиры, — 1 год. Срок по таким делам обычно считают со дня регистрации жилья на нового собственника в Росреестре.