Как правильно сдать квартиру в аренду

Согласуйте аренду с банком, если квартира в ипотеке

Обычно ипотечную квартиру можно сдать только с согласия банка. Нужно ли оно, подскажут в поддержке. Если да, сделайте следующее:

• Сообщите банку, что собираетесь заключить договор аренды, — письменно или другим способом, который указан в кредитном договоре, например через форму на сайте или по электронной почте.
• Уточните, есть ли дополнительные требования: некоторые банки просят прямо прописать в договоре найма, что квартира находится в ипотеке.
• Получите согласие от банка. Оно должно быть таким, как указано в договоре с ним, — например, если говорится, что нужно письменное согласие, ответ от поддержки в чате не подойдет.

Выберите, как будете уплачивать налоги

С дохода от аренды квартиры нужно платить налог.

Самый простой и дешевый способ делать это — оформить самозанятость. С ней будет выгодная ставка налога 4% и не придется подавать декларации. Есть ограничение: она не подходит для сдачи апартаментов, а общий доход от самозанятости должен быть не больше 2 400 000 ₽ в год.

Получить статус самозанятого можно онлайн в приложении Т⁠-⁠Банка — не надо собирать пакет документов или ехать в налоговую. Обычно подключение занимает несколько минут. Уплачивать налоги тоже удобно в нашем приложении. Подробнее об этом рассказали в другой статье.

Если сдавать квартиру без статуса самозанятого, придется платить налог по ставке 13% и самостоятельно сообщать о доходе от сдачи квартиры в налоговую — каждый год подавать декларацию о доходах.

За неуплату налога предусмотрен штраф: 20% от суммы, которую надо было уплатить, если арендатор нарушил закон случайно или по незнанию, и 40% — если налоговая докажет, что владелец квартиры не платил умышленно. Дополнительно начислят пени за каждый день просрочки.

Еще могут выписать штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.

Договоритесь об оплате аренды, залоге и других важных условиях

Заранее обсудите с нанимателем все денежные вопросы:

• Размер арендной платы, дату платежа и как именно вам будут передавать деньги — наличными или переводом на карту.
• Размер залога — обеспечительного платежа — и то, как его можно использовать. Например, на оплату последнего месяца проживания или компенсацию расходов на мелкий ремонт, если арендатор оставит квартиру в плохом состоянии.
• Порядок оплаты коммунальных услуг и за что платит сам арендатор. Обычно это вода и свет по счетчикам, интернет, парковка у дома.
• Кто оплачивает ремонт — если начнет протекать смеситель или искрить розетка. В законе указано, что текущий ремонт делает наниматель, а капитальный — например, если нужна замена труб — наймодатель. Но вы вправе договориться по⁠-⁠другому.

Проверьте арендатора и тех, кто будет с ним жить

Попросите данные всех жильцов: ФИО, дату рождения, адрес регистрации, серию и номер паспорта.

Сначала проверьте действительность паспортов на Госуслугах. Зайдите на сайт со своими логином и паролем, а потом введите имя, фамилию, серию и номер паспорта для проверки. Если документ не найден, убедитесь, что ошибок точно нет — например, написано «ё», а не «е».

Дополнительно можете проверить арендатора на других официальных ресурсах — чтобы убедиться, что у человека нет проблем с законом или финансовых сложностей, из⁠-⁠за которых он не сможет платить за квартиру:

• База МВД.
• Реестр тех, кто проходит банкротство.
• Реестр должников по исполнительным производствам.

Можете проверить все на встрече перед передачей ключей, но лучше сделать это заранее, чтобы не торопиться. Если арендатор сначала пришлет данные текстом, сверьте их с оригиналом, когда будете подписывать договор.

Соберите документы

Вам понадобятся:

• Выписка из реестра недвижимости, ЕГРН. По ней арендатор проверит, что вы действительно собственник квартиры. Выписку закажите на Госуслугах — это бесплатно и займет несколько минут.
• Паспорт.
• Счета за коммунальные услуги за последние пару месяцев и квитанции об оплате — чтобы арендатор убедился, что нет задолженностей.

• Согласие или доверенность от других собственников, если квартира принадлежит не только вам.

  Согласие нужно, если вы просто сдаете свою долю — например, комнату в коммунальной квартире, а другие собственники в этом не участвуют. Доверенность понадобится, если вы действуете от их имени — допустим, когда у квартиры три владельца и вы занимаетесь арендными вопросами за них.

  Оба документа надо заверять у нотариуса.

Подпишите договор с жильцами

Договор аренды квартиры еще называют договором найма. Составьте и подпишите его на бумаге в двух экземплярах — по одному для нанимателя и наймодателя. Зафиксируйте все договоренности: об оплате аренды, коммуналки, ремонте, залоге. Еще укажите такие детали:

• Дату подписания, начала сдачи и срок действия договора.
• Список тех, кто будет жить в квартире вместе с нанимателем.
• Перечень того, что арендатор не должен делать, — например, пересдавать квартиру другим людям.
• Причины для расторжения договора и то, как это нужно сделать, — например, сообщить письменно за месяц.
• Другие договоренности — например, что арендатор обязуется вызвать клининг перед тем, как съехать из квартиры.

Если берете готовый шаблон договора в интернете, внимательно прочитайте его и убедитесь, что он соответствует вашим договоренностям с арендатором. Если нужно — исправьте шаблон самостоятельно или обратитесь к юристу.

По ссылке ниже добавили образец договора найма квартиры. Его подготовили юристы по нормам Гражданского кодекса, вы можете изменить условия и добавить свои.

Сделайте фото квартиры и составьте опись имущества

Перед тем как подписать договор и передать жильцам ключи, сделайте фото и видео квартиры: общим планом — каждое помещение, вблизи — пол, стены, мебель.

Еще составьте опись имущества. В ней перечислите все ценное: технику, декор, другие вещи, которые остаются арендатору. Если есть повреждения, например царапина на холодильнике, укажите это в описи. Опись будет приложением к договору, поэтому она тоже нужна в двух экземплярах.

Непосредственно перед сдачей сделайте фото счетчиков и зафиксируйте их показания в договоре.

Застрахуйте квартиру

Перед сдачей квартиры можете оформить страховку. Она не поможет, если жильцы нечаянно поцарапают обои или поставят скол на плитке, но выручит при серьезных неприятностях. Например, если арендаторы случайно зальют соседей снизу или забудут выключить утюг и начнется пожар.

Полис можно оформить прямо в этой статье за несколько минут — без оценки квартиры и сканов документов. Главное — поставить в форме отметку, что квартира сдается в аренду, и выбрать опции, которые хотите добавить в полис.

По промокоду DOMBLOG подарим скидку 10%, а если оплатите полис картой Т⁠-⁠Банка с подпиской Pro, начислим кэшбэк 5%.

Оставьте арендатору контакты на случай форс⁠-⁠мажора

У жильцов должен быть способ быстро с вами связаться при непредвиденной ситуации. Убедитесь, что такая возможность действительно есть: например, если вы не всегда отвечаете на телефонные звонки, но обычно на связи в мессенджерах, предупредите об этом.

Если сдаете квартиру в одном городе, а живете в другом или часто бываете в разъездах, договоритесь с кем⁠-⁠то из знакомых, чтобы при форс⁠-⁠мажоре они могли приехать вместо вас — например, если квартиру затопит. На всякий случай оставьте арендаторам и их контакты тоже.

Если нужно — зарегистрируйте договор аренды

Чаще всего договор аренды заключают на 11 месяцев — в простой письменной форме. Плюс в том, что его не надо регистрировать в Росреестре.

Продлевать такой договор можно неограниченное количество раз. Подписывать для этого дополнительные документы не обязательно. Достаточно включить пункт, что договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если стороны не объявили о желании его расторгнуть.

Иногда жильцам важно, чтобы договор был заключен на полный год или больше, например, если квартиру для сотрудника снимает компания. Его надо регистрировать в Росреестре. После этого на жилье наложат обременение — в выписке о праве собственности будет видно, что арендатор имеет право жить в вашей квартире.

Если будете заключать долгосрочный договор, перед подписанием обратитесь в МФЦ или Росреестр. Вам подскажут, что указать в договоре и какие документы будут нужны для регистрации.