Проверить арендаторов, подписать договор, снять показания счетчиков и выбрать, как платить налоги, — разобрали по шагам, что еще надо сделать владельцу квартиры перед тем, как передать ключи жильцам
Согласуйте аренду с банком, если квартира в ипотеке
Обычно ипотечную квартиру можно сдать только с согласия банка. Нужно ли оно, подскажут в поддержке. Если да, сделайте следующее:
Сообщите банку, что собираетесь заключить договор аренды, — письменно или другим способом, который указан в кредитном договоре, например через форму на сайте или по электронной почте.
Уточните, есть ли дополнительные требования: некоторые банки просят прямо прописать в договоре найма, что квартира находится в ипотеке.
Получите согласие от банка. Оно должно быть таким, как указано в договоре с ним, — например, если говорится, что нужно письменное согласие, ответ от поддержки в чате не подойдет.
Выберите, как будете уплачивать налоги
С дохода от аренды квартиры нужно платить налог.
Самый простой и дешевый способ делать это — оформить самозанятость. С ней будет выгодная ставка налога 4% и не придется подавать декларации. Есть ограничение: она не подходит для сдачи апартаментов, а общий доход от самозанятости должен быть не больше 2 400 000 ₽ в год.
Получить статус самозанятого можно онлайн в приложении Т-Банка — не надо собирать пакет документов или ехать в налоговую. Обычно подключение занимает несколько минут. Уплачивать налоги тоже удобно в нашем приложении. Подробнее об этом рассказали в другой статье.
Если сдавать квартиру без статуса самозанятого, придется платить налог по ставке 13% и самостоятельно сообщать о доходе от сдачи квартиры в налоговую — каждый год подавать декларацию о доходах.
За неуплату налога предусмотрен штраф: 20% от суммы, которую надо было уплатить, если арендатор нарушил закон случайно или по незнанию, и 40% — если налоговая докажет, что владелец квартиры не платил умышленно. Дополнительно начислят пени за каждый день просрочки.
Еще могут выписать штраф за неподачу декларации — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽.
Договоритесь об оплате аренды, залоге и других важных условиях
Заранее обсудите с нанимателем все денежные вопросы:
Размер арендной платы, дату платежа и как именно вам будут передавать деньги — наличными или переводом на карту.
Размер залога — обеспечительного платежа — и то, как его можно использовать. Например, на оплату последнего месяца проживания или компенсацию расходов на мелкий ремонт, если арендатор оставит квартиру в плохом состоянии.
Порядок оплаты коммунальных услуг и за что платит сам арендатор. Обычно это вода и свет по счетчикам, интернет, парковка у дома.
Кто оплачивает ремонт — если начнет протекать смеситель или искрить розетка. В законе указано, что текущий ремонт делает наниматель, а капитальный — например, если нужна замена труб — наймодатель. Но вы вправе договориться по-другому.
Попросите данные всех жильцов: ФИО, дату рождения, адрес регистрации, серию и номер паспорта.
Сначала проверьте действительность паспортов на Госуслугах. Зайдите на сайт со своими логином и паролем, а потом введите имя, фамилию, серию и номер паспорта для проверки. Если документ не найден, убедитесь, что ошибок точно нет — например, написано «ё», а не «е».
Дополнительно можете проверить арендатора на других официальных ресурсах — чтобы убедиться, что у человека нет проблем с законом или финансовых сложностей, из-за которых он не сможет платить за квартиру:
Можете проверить все на встрече перед передачей ключей, но лучше сделать это заранее, чтобы не торопиться. Если арендатор сначала пришлет данные текстом, сверьте их с оригиналом, когда будете подписывать договор.
Соберите документы
Вам понадобятся:
Выписка из реестра недвижимости, ЕГРН. По ней арендатор проверит, что вы действительно собственник квартиры. Выписку закажите на Госуслугах — это бесплатно и займет несколько минут.
Паспорт.
Счета за коммунальные услуги за последние пару месяцев и квитанции об оплате — чтобы арендатор убедился, что нет задолженностей.
Согласие или доверенность от других собственников, если квартира принадлежит не только вам.
Согласие нужно, если вы просто сдаете свою долю — например, комнату в коммунальной квартире, а другие собственники в этом не участвуют. Доверенность понадобится, если вы действуете от их имени — допустим, когда у квартиры три владельца и вы занимаетесь арендными вопросами за них.
Оба документа надо заверять у нотариуса.
Подпишите договор с жильцами
Договор аренды квартиры еще называют договором найма. Составьте и подпишите его на бумаге в двух экземплярах — по одному для нанимателя и наймодателя. Зафиксируйте все договоренности: об оплате аренды, коммуналки, ремонте, залоге. Еще укажите такие детали:
Дату подписания, начала сдачи и срок действия договора.
Список тех, кто будет жить в квартире вместе с нанимателем.
Перечень того, что арендатор не должен делать, — например, пересдавать квартиру другим людям.
Причины для расторжения договора и то, как это нужно сделать, — например, сообщить письменно за месяц.
Другие договоренности — например, что арендатор обязуется вызвать клининг перед тем, как съехать из квартиры.
Если берете готовый шаблон договора в интернете, внимательно прочитайте его и убедитесь, что он соответствует вашим договоренностям с арендатором. Если нужно — исправьте шаблон самостоятельно или обратитесь к юристу.
По ссылке ниже добавили образец договора найма квартиры. Его подготовили юристы по нормам Гражданского кодекса, вы можете изменить условия и добавить свои.
Сделайте фото квартиры и составьте опись имущества
Перед тем как подписать договор и передать жильцам ключи, сделайте фото и видео квартиры: общим планом — каждое помещение, вблизи — пол, стены, мебель.
Еще составьте опись имущества. В ней перечислите все ценное: технику, декор, другие вещи, которые остаются арендатору. Если есть повреждения, например царапина на холодильнике, укажите это в описи. Опись будет приложением к договору, поэтому она тоже нужна в двух экземплярах.
Непосредственно перед сдачей сделайте фото счетчиков и зафиксируйте их показания в договоре.
Застрахуйте квартиру
Перед сдачей квартиры оформите добровольную страховку, чтобы защитить свое имущество на случай серьезных неприятностей: пожара, залива, кражи и других происшествий. Добавьте в полис опцию «Гражданская ответственность»: если арендаторы случайно затопят соседей снизу, компенсацию за ущерб их имуществу выплатит страховая.
По промокоду DOMBLOG подарим скидку 10%, а если оплатите полис картой Т-Банка с подпиской Pro или сервисом Premium, начислим кэшбэк до 10%.
Если сдаете квартиру в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, можете выбрать специальную страховку для арендодателей. Этот полис покрывает даже ущерб, который нанесли арендаторы. Например, если жильцы испортили мебель или повредили дорогую технику. Подробнее о нем рассказали в другой статье.
Оставьте арендатору контакты на случай форс-мажора
У жильцов должен быть способ быстро с вами связаться при непредвиденной ситуации. Убедитесь, что такая возможность действительно есть: например, если вы не всегда отвечаете на телефонные звонки, но обычно на связи в мессенджерах, предупредите об этом.
Если сдаете квартиру в одном городе, а живете в другом или часто бываете в разъездах, договоритесь с кем-то из знакомых, чтобы при форс-мажоре они могли приехать вместо вас — например, если квартиру затопит. На всякий случай оставьте арендаторам и их контакты тоже.
Если нужно — зарегистрируйте договор аренды
Чаще всего договор аренды заключают на 11 месяцев — в простой письменной форме. Плюс в том, что его не надо регистрировать в Росреестре.
Продлевать такой договор можно неограниченное количество раз. Подписывать для этого дополнительные документы не обязательно. Достаточно включить пункт, что договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, если стороны не объявили о желании его расторгнуть.
Иногда жильцам важно, чтобы договор был заключен на полный год или больше, например, если квартиру для сотрудника снимает компания. Его надо регистрировать в Росреестре. После этого на жилье наложат обременение — в выписке о праве собственности будет видно, что арендатор имеет право жить в вашей квартире.
Если будете заключать долгосрочный договор, перед подписанием обратитесь в МФЦ или Росреестр. Вам подскажут, что указать в договоре и какие документы будут нужны для регистрации.
