Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке и как ее сделать

Зачем оценивать недвижимость при ипотеке

Оценка недвижимости нужна банку. Квартира, на которую взяли кредит, остается у него в залоге — как гарантия, что заемщик погасит долг. Если нет, банк сможет продать жилье и вернуть свои деньги. Поэтому ему важно знать, сколько точно стоит недвижимость.

Заемщику оценка тоже полезна: из отчета можно понять, что вы купили жилье по рыночной, а не завышенной цене и не потеряете деньги, если решите в будущем его продать. Еще из отчета эксперта можно узнать об инфраструктуре в районе, состоянии дома и ремонта в нем, других особенностях недвижимости и возможных проблемах.

Когда нужно заказывать оценку

Это зависит от того, какое жилье покупаете: готовое, на вторичке или же строящееся.

Если квартира еще строится по договору долевого участия, ДДУ, оценку нужно заказать, когда дом сдадут в эксплуатацию, а вы подпишете акт сдачи-приемки жилья. После этого у вас будет 3 месяца на то, чтобы заказать и передать отчет, но точный срок лучше уточнить в вашем банке.

Если квартира на вторичке и уже построена, отчет нужно заказать, когда получите предварительное одобрение от банка и выберете объект для покупки. На основе отчета банк примет окончательное решение, подходит ли квартира для ипотеки и кредит на какую сумму он готов выдать.

В некоторых банках оценку не требуют. Например, в Т⁠-⁠Банке мы сами проверяем вторичную недвижимость онлайн. Тратить деньги на вызов оценщика и ждать, пока он составит отчет, заемщику не нужно.

Страховка ипотеки со скидкой 10%

По промокоду BLOG10

Оформить полис

Как заказать оценку недвижимости

Есть три варианта, где найти и как выбрать оценщика.

Из списка рекомендованных компаний, которые банк уже проверил и знает, что их отчеты об оценке ему подходят. Перечень таких организаций можете найти на сайте банка или попросить у ипотечного менеджера.

Через онлайн-сервис банка — отдельный сайт или приложение, связанное с его партнерскими компаниями. Для заказа нужно заполнить информацию о квартире, отправить заявку и оплатить услуги. После этого представитель оценочной компании свяжется с вами и договорится о дате осмотра.

Самостоятельно в любой оценочной компании или у частнопрактикующего оценщика.

Перед этим проверьте, что фирма отвечает требованиям банка и закона. Например, что ее штатные сотрудники состоят в саморегулируемой организации оценщиков, СРО.

В любом случае, если банк пока не добавил компанию в список рекомендованных, он будет ее проверять. Из⁠-⁠за этого срок рассмотрения отчета может увеличиться. Есть риск, что его и вовсе не примут.

Кто оплачивает оценку квартиры и сколько это стоит

Оценку оплачивает заемщик, даже если заказывает ее через сервис банка и для него.

В Москве оценка недвижимости стоит в среднем 3 500⁠—⁠6 000 ₽. Сумма может быть и больше: она зависит от расположения квартиры, ее особенностей, срочности работы и условий конкретной компании.

Какие документы нужны для оценки недвижимости

Точный список вам дадут в компании, с которой будете работать, но обычно он выглядит так:

Подготовка некоторых документов, например техпаспорта, может занять несколько дней или недель. Лучше заказать их заранее.

Как устроен процесс оценки

Оценка недвижимости проходит в несколько этапов. Действуйте так:

1. Заключите договор и оплатите услуги оценщика.

2. Договоритесь о месте и времени оценки. Эксперт должен осмотреть квартиру и сделать фотографии жилья.

   Иногда осмотр проводят дистанционно — по снимкам, которые отправляет заемщик. Так делают при заказе оценки через онлайн-платформу банка, если квартира типовая и потенциально беспроблемная.

3. Дождитесь, пока оценщик проанализирует объект и подготовит отчет. В среднем это занимает до 5 рабочих дней.

4. Передайте отчет в банк.

   Если вы заказывали услугу в рекомендованной компании или через онлайн-сервис банка, скорее всего, оценщик сам отправит отчет ипотечному менеджеру — в электронном виде и с электронной подписью.

   Если вы делали оценку самостоятельно, уточните в банке, как передать документы. Чаще принимают электронный отчет, его нужно отправить ипотечному менеджеру или загрузить в личный кабинет заемщика. Иногда просят бумажный вариант, который надо передать сотруднику банка в офисе.

Что будет в отчете об оценке

Отчет об оценке — подробный документ на 40⁠—⁠90 страниц. В нем собрана такая информация:

• цена недвижимости;
• описание и фотографии квартиры и дома;
• характеристики района и города, которые влияют на стоимость жилья;
• анализ похожих предложений на рынке;
• копии документов на квартиру;
• сведения об оценщике и методах, которые он использовал.

В отчете обычно пишут две цены: рыночную и ликвидационную.

Рыночная стоимость — та, по которой квартиру можно продать теоретически.

Ликвидационная стоимость показывает, сколько банк получит за жилье, если придется быстро продать недвижимость. Эта сумма всегда меньше, ведь банк, скорее всего, не сможет провести сделку немедленно. Ему придется либо снижать стоимость, либо ждать, пока найдется покупатель. Все это время он не будет получать прибыль от квартиры.

Срок действия отчета об оценке

Обычно отчет об оценке действует шесть месяцев с даты составления.

Но банк может попросить более свежий отчет, если делаете оценку до оформления кредита, а подбор жилья затянулся. Рынок недвижимости быстро меняется, цена может вырасти или, наоборот, упасть, а ему важно знать актуальную стоимость квартиры.

Срок считается с даты выпуска и подписания отчета, а не с момента осмотра квартиры.

Какие еще расходы есть у заемщика, кроме оценки

Оценку проводят один раз за все время действия ипотеки.

Еще заемщик однократно платит госпошлины за регистрацию права собственности на жилье и регистрацию ипотеки — 4 000 и 1 000 ₽. При подготовке к оформлению кредита могут быть и другие расходы, например на открытие аккредитива для оплаты купли-продажи или заверение у нотариуса согласия супруга на сделку.

Пока кредит полностью не погашен, заемщик должен страховать ипотеку — саму квартиру. Еще банки рекомендуют добровольные страховки: жизни и здоровья и титула, если жилье купили на вторичке. От них можно отказаться, но процент по кредиту без полисов обычно выше.

Купить полис можно не только в той страховой, которую рекомендовал банк. Можно выбрать и другую компанию, подходящую под его требования. Обычно основное условие — рейтинг финансовой устойчивости не ниже уровня А−. Если он выше и с договором страхования все в порядке, полис должны принять. Увеличить ставку по кредиту из⁠-⁠за смены страховой банк не вправе.

У Т⁠-⁠Страхования рейтинг AA, это выше минимального А−, а наши условия страхования подходят для ипотеки в большинстве российских банков.