Налог на сдачу квартиры в аренду: о чем нужно знать собственнику

Когда нужно платить налог со сдачи квартиры

Если собственник разрешает другому человеку жить в своей квартире и получает за это деньги, он сдает ее в аренду.

Не важны ни срок, ни сумма, которую получает хозяин от съемщика, ни степень его родства с квартирантом. Даже если владелец пустил пожить своего племянника на время сдачи экзаменов в университете и попросил его оплачивать только интернет и коммуналку, это все равно считается доходом. С него нужно уплачивать налог.

Какие есть варианты уплаты налога

Вы можете платить налог с аренды как самозанятый, индивидуальный предприниматель, ИП, или вообще без всякого статуса — просто как обычный человек, физическое лицо.

Основное о каждом варианте мы собрали в таблице ниже, а дальше разобрали их подробно и посчитали на примерах, какой налоговый режим выгоднее.

Как уплачивать НДФЛ при сдаче квартиры

Если сдаете квартиру не как самозанятый или ИП, нужно уплачивать с аренды налог на доходы физических лиц, НДФЛ.

Сколько надо заплатить. Базовая ставка налога — 13%, но, если ваш общий годовой доход больше 2 400 000 ₽, ставка станет выше — вплоть до 22% с суммы превышения. Учитываются все деньги: арендная плата, зарплата, подработки.

Дополнительных обязательных платежей или взносов нет. При этом часть уплаченного НДФЛ можно вернуть с помощью налогового вычета — например, за расходы на лекарства, обучение, благотворительность. Подробнее о налоговых вычетах рассказали в другой статье.

Пример. Максим сдает квартиру за 50 000 ₽ и за год получает от жильцов 600 000 ₽. Его зарплата — 130 000 ₽, в год — 1 560 000 ₽.

Суммарно с зарплаты и аренды он получит годовой доход 2 160 000 ₽. Это меньше лимита 2 400 000 ₽, поэтому применяется стандартная ставка НДФЛ — 13%.

Налог с зарплаты за Максима платит работодатель, а налог с аренды — он сам.

НДФЛ с аренды: 600 000 ₽ × 13% = 78 000 ₽ в год.

Как перейти на налоговый режим. Какая⁠-⁠то специальная регистрация не нужна. Собственник получает доход от аренды, отчитывается о нем в налоговую и уплачивает налог.

Как отчитываться о доходе и уплачивать налог. Раз в год надо подавать декларацию 3⁠-⁠НДФЛ.

Ее можно принести лично в ИФНС по месту жительства, подать через МФЦ, отправить почтой или онлайн — через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или Госуслуги.

Декларацию за 2026 год нужно подать до 30 апреля 2027 года, а сам налог уплатить до 15 июля 2027 года.

Какую недвижимость можно сдавать. Любую: квартиру, дом, комнату, апартаменты, машино-место на подземной парковке.

Страховка квартиры со скидкой 10%

По промокоду DOMBLOG

Оформить полис

Как уплачивать налог с аренды самозанятому

Самозанятость — это специальный налоговый режим, который по⁠-⁠другому называется налогом на профессиональный доход, НПД.

Сколько надо заплатить. Если сдаете квартиру человеку, надо заплатить 4% от арендной платы, если жилье снимает компания или ИП — 6%.

Других обязательных платежей нет.

Лимит дохода — 2 400 000 ₽ в год. В эту сумму включаются только поступления от самозанятости. Другие доходы, например зарплата, проценты по вкладам или деньги от продажи имущества, не учитываются. То есть, если как самозанятый вы зарабатываете только на аренде, чтобы превысить лимит, нужно сдавать жилье минимум за 200 000 ₽ в месяц.

После превышения предела доходов от самозанятости этот налоговый режим автоматически перестанет действовать. С остальных поступлений до конца года надо заплатить НДФЛ так, как мы рассказали выше. Но на следующий год можно снова оформить самозанятость.

Пример. Максим сдает квартиру семье из другого города как самозанятый за 50 000 ₽ в месяц. За год получает 600 000 ₽.

Налог с аренды: 600 000 ₽ × 4% = 24 000 ₽ в год, или 2 000 ₽ в месяц.

Как перейти на режим. Зарегистрировать самозанятость можно в приложении «Мой налог», на Госуслугах, в личном кабинете на сайте ФНС или приложении Т⁠-⁠Банка. Как это сделать, рассказали в другом материале.

При регистрации самозанятый получает налоговый вычет — бонус от государства в размере 10 000 ₽. Пока эта сумма не закончится, ставки налога снижаются до 3% при сдаче жилья человеку и до 4% — компании или ИП.

То есть Максим из нашего примера сначала будет платить налог по ставке 3% — 1 500 ₽ вместо 2 000 ₽. Каждый месяц налоговый вычет будет уменьшаться на 500 ₽. Сумма вычета 10 000 ₽ закончится через 20 месяцев, после этого ставка вырастет до 4%.

Как отчитываться о доходах и уплачивать налог. Когда арендатор переведет деньги, нужно сформировать чек. Налог с этой суммы сразу увидите в приложении. Уплатить его нужно до 28⁠-⁠го числа месяца, следующего за месяцем, когда вы получили оплату.

Какую недвижимость можно сдавать. Самозанятость подходит только для сдачи жилых помещений: квартир, домов, комнат. Сдавать апартаменты или коммерческую недвижимость в этом статусе нельзя.

Как уплачивать налог с аренды ИП на упрощенной системе налогообложения

Этот вариант можно рассмотреть, если доход от самозанятости больше 2 400 000 ₽ в год либо вы сдаете в аренду не квартиру, а апартаменты.

Сколько надо заплатить. 6% со всех доходов.

Еще ИП уплачивают ежегодные взносы:

• Фиксированные — на обязательное медицинское и пенсионное страхование. Сумма меняется каждый год: в 2026 году — 57 390 ₽, в 2027 — 61 154 ₽.
• Дополнительные — 1% с превышения годового дохода над 300 000 ₽ с начала года.

При этом налог можно уменьшить максимум на 50%, если у ИП есть сотрудники, и полностью обнулить его, когда их нет.

Пример. Максим сдает квартиру как ИП за 50 000 ₽ в месяц. За год получает 600 000 ₽. Другой предпринимательской деятельностью не занимается, работников в найме у него нет.

Налог с аренды: 600 000 ₽ × 6% = 36 000 ₽ в год.

Платить его не нужно: раз сотрудников нет, налог обнуляется.

Фиксированные взносы: 57 390 ₽ в год.

Дополнительные взносы в размере 1% с дохода свыше 300 000 ₽: 300 000 ₽ × 1% = 3 000 ₽.

Итого к уплате: 57 390 ₽ + 3 000 ₽ = 60 390 ₽.

Как перейти на режим. Надо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать упрощенную систему налогообложения, УСН, с объектом налогообложения «Доходы».

Регистрация несложная: нужны паспорт, ИНН, заявление и квитанция об уплате госпошлины 800 ₽. Если подаете документы онлайн, например на сайте Т⁠-⁠Банка, пошлина не нужна.

Как отчитываться о доходе и уплачивать налог. Налог придется перечислять каждый квартал: до 28 апреля, июля и октября текущего года и до 28 апреля следующего года. Декларацию надо подавать раз в год — до 25 апреля года, следующего за отчетным.

Какую недвижимость можно сдавать. Любую: квартиры, дома, комнаты, апартаменты.

Как уплачивать налог с аренды ИП на патентной системе

Еще один способ сдавать жилье в статусе индивидуального предпринимателя — купить патент. По сути, это фиксированный налог на один или несколько объектов недвижимости.

Патент выгодно покупать собственнику, который сдает квартиру на длительный срок и уверен в своих арендаторах. Если жильцы съедут и не получится быстро найти им замену, стоимость патента, пока квартира будет простаивать, не компенсируют.

Второй вариант — оформлять патент на короткий срок, например на несколько месяцев, а не сразу на год. Но тогда придется подавать заявление каждый раз, как получаете патент, — минимум за 10 дней до даты, с которой он должен начать действовать.

Сколько надо заплатить. Стоимость патентов для разных видов деятельности, в том числе аренды жилья, рассчитывают региональные власти с учетом потенциального дохода, который можно получить, и других параметров. Например, в Москве цена зависит от метража квартиры и района, в котором она находится.

Рассчитать стоимость патента для своего жилья или другой недвижимости можете через сервис ФНС.

Еще ИП на патенте платят страховые взносы: фиксированные — 57 390 ₽ в 2026, 61 154 ₽ в 2027 году, а также дополнительные — 1% от суммы потенциального дохода свыше 300 000 ₽. Чтобы посчитать его, надо разделить стоимость патента на 0,06.

Если у ИП есть сотрудники, стоимость патента можно уменьшить на сумму страховых взносов — максимум на 50%. Если нет — вообще обнулить ее.

Пример. Максим зарегистрировал ИП, оформил патент и сдает однушку площадью 45 м² в районе Очаково-Матвеевское в Москве.

Стоимость патента на 2026 год: 41 184 ₽.

Платить за него не нужно: раз сотрудников нет, налог обнуляется.

Фиксированные взносы: 57 390 ₽ в год.

Потенциальный годовой доход: 41 184 ₽ / 0,06 = 686 400 ₽.

Дополнительные взносы 1% с потенциального дохода свыше 300 000 ₽: 386 400 ₽ × 1% = 3 864 ₽.

Итого к уплате: 57 390 ₽ + 3 864 ₽ = 61 254 ₽.

Как перейти на режим. Зарегистрировать ИП, а потом оформить патент на срок от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года. Сделать это можно через сайт ФНС.

Как отчитываться о доходе и уплачивать налог. Порядок уплаты зависит от срока действия патента:

• Если покупаете патент на срок до 6 месяцев, оплатить его нужно до конца его действия. Например, если патент действует с января по март, внести сумму нужно до 31 марта включительно.
• Если оформляете патент на 6 месяцев и более, треть суммы нужно уплатить в течение 90 календарных дней после начала его действия, остаток — до окончания срока действия. И в любом случае, если патент заканчивается 31 декабря, крайний срок оплаты — 28 декабря.

Какую недвижимость можно сдавать. Любую: квартиру, дом, апартаменты, коммерческие помещения.

Как оформить договор, чтобы не переплачивать налог

Если арендаторы оставляют залог, пропишите в договоре, что этот обеспечительный платеж вы вернете жильцам в конце срока аренды, если не будет долгов за коммуналку по счетчикам или каких⁠-⁠то проблем с квартирой. Тогда платить налог с депозита, пока он будет лежать у вас на счете, не придется.

Но, если арендатор что⁠-⁠то сломает и вы вычтете из залога сумму на ремонт, эти деньги станут вашим доходом. С них нужно будет заплатить налог.

Еще укажите в договоре, что арендатор сам оплачивает коммунальные услуги по счетчикам: холодную и горячую воду, электричество, газ. Даже если он переводит плату за услуги ЖКХ владельцу жилья вместе с арендной платой, она считается компенсацией реально потребленных ресурсов, а не доходом владельца квартиры. Платить налог с этой суммы не нужно.

А вот если арендатор оплачивает и остальную часть квитанции — содержание и ремонт жилья, капремонт, вывоз мусора, — это считается доходом собственника. С него надо уплатить налог.

Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры

Если ИФНС выяснит, что владелец жилья не платил налог с аренды, с него потребуют всю неуплаченную сумму, а еще могут выписать штраф и начислить пени за просрочку.

Штраф за несданную декларацию 3⁠-⁠НДФЛ — 5% от суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки. Минимальный штраф — 1 000 ₽, максимальный — 30% от суммы налога.

Штраф за неуплату налога. Если налоговая решит, что владелец квартиры нарушил закон неумышленно, штраф составит 20% от суммы неуплаченного налога. Если докажет, что он уклонялся намеренно, — 40%.

Пени за каждый день просрочки — 1/300 ключевой ставки Банка России от суммы неуплаченного налога.

Что еще важно сделать при сдаче квартиры

Собрали чек⁠-⁠лист для владельца жилья.

Подпишите договор с жильцами. В нем укажите, кто будет постоянно проживать в квартире и на каких условиях. Еще надо зафиксировать все условия аренды — например, кто оплачивает мелкий бытовой ремонт или при каких условиях можно досрочно отказаться от договора.

Если сдаете квартиру на срок больше года, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Процедура занимает до пяти рабочих дней, госпошлина — 4 000 ₽.

Сделайте фото и составьте опись имущества. В ней надо отразить, что вы передаете в пользование жильцам — мебель, технику, другие вещи — и в каком состоянии.

Застрахуйте квартиру на случай, если дома что⁠-⁠то случится. Купить полис можно прямо в этой статье по кнопке ниже. Читателям блога подарим скидку 10% по промокоду DOMBLOG.

Если живете в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге или Ленинградской области, оформите полис для арендодателей. Он выручит не только при авариях и бытовых неприятностях, но и если жильцы по неосторожности испортят отделку, мебель, бытовую технику.

Введите свой адрес, в форме укажите, что сдаете квартиру в аренду, выберите формат страховки — месячный — и поставьте галочку «Настроить самостоятельно». Дальше сможете уточнить, какие опции хотите включить в полис, и страховую сумму для каждой — лимит выплаты на ремонт.

Если живете в другом регионе, можете оформить нашу стандартную страховку недвижимости — на месяц или сразу на год. Она покроет те же риски, кроме бытового ущерба, который нанес арендодатель, пока жил у вас. При покупке полиса не забудьте уточнить, что сдаете жилье.