Всем доброе утро, Пульсяне🥃🧊

🏗️ Как выглядят объекты «Рентал ПРО» – живой взгляд на ЦОД Домодедово Всем доброго 👋🏻 По таким фондам в открытом доступе обычно очень мало содержательной информации. Мне это интересно не только как потенциальному инвестору, но и как оценщику, поскольку в работе львиная доля проектов связана с оценкой СЧА разных ЗПИФов. Поэтому я решил посмотреть историю несколько глубже и съездил на закрытое мероприятие «Рентал ПРО» в ЦОД Домодедово. Сразу оговорюсь: это не рекомендация к покупке, тем более фонд доступен только квал.инвесторам. Это именно обзор того, как устроен инструмент. Общая рамка Фонд под управлением УК «А класс капитал». По текущей конструкции он дает примерно 14-15% годовых, при этом выплаты на пай поступают ежемесячно. 💰На чем зарабатывает фонд? Ключевой момент в том, что «Рентал ПРО» ориентирован не на классическую арендную модель, а на ротацию объектов. Фонд финансирует строительство, после завершения объект реализуется, прибыль распределяется между пайщиками, затем капитал направляется в следующий проект. При этом строительная компания является связанной стороной, а ЗПИФ фактически выполняет функцию источника дешевого финансирования проектов группы, что особенно актуально в период высокой ключевой ставки. На длинном горизонте – вопрос, как все это будет выглядеть у данного фонда при снижении ключа. В течение жизни фонда основным активом по сути выступает дебиторская задолженность. Пока объект строится, ЗПИФ выдает застройщику деньги в виде авансов, а застройщик платит процент за пользование этими средствами. Эти платежи и формируют регулярный доход пайщиков еще до продажи объекта. После завершения строительства объект реализуется. Соответственно, доход фонда складывается из процентных платежей за пользование авансами, арендных платежей, процентного дохода от размещения свободных денежных средств, доходов от продажи имущества фонда и иных доходов от доверительного управления имуществом. Но экономическая логика фонда завязана именно на ротацию объектов и их продаже. 💡Про сами объекты Фонд работает в сегменте индустриальной недвижимости. Помимо жилой, офисной и торговой недвижимости есть еще индустриальная – к ней относятся склады, производственные объекты и ЦОДы. ЦОД, или центр обработки данных, – это специализированный объект, где размещаются серверы и сетевое оборудование, на которых работают IT-сервисы и хранится цифровая инфраструктура. 📌 Первая сделка фонда – продажа ЦОДа в Медведково. Сама экскурсия, на которой я был, проходила по ЦОД Домодедово. Этот объект уже был продан в феврале 2026 года, а финансовый результат от его ротации составил 234,8 млн рублей. Покупателем выступил Wildberries. При этом сейчас в составе фонда остаются три объекта, один из них – еще один ЦОД Домодедово, расположенный рядом. Эти объекты важно не путать. 💼 Кто оценивает имущество фонда Стоимость чистых активов у ЗПИФ оценивает не сама управляющая компания, а независимая оценочная организация, аккредитованная УК. В мире оценки есть три базовых подхода: доходный, сравнительный и затратный. Чаще доходный и затратный, при этом соотношение подходов и параметры внутри модели – это профессиональное суждение отдельного оценщика. Поэтому на СЧА всегда влияет не только сам объект, но и методология его оценки. ✅ Итог В целом любые подобные истории с инвестициями в разные ЗПИФы связаны с рисками (макроэкономическая конъюнктура, изменение предпочтений арендаторов и(или) их финансового состояния, а также возможные чрезвычайные ситуации, при которых страховое покрытие может оказаться ограниченным или отсутствовать вовсе. Но кейс с ЦОДами спекулятивно сам по себе выглядит интересным: это отдельный сегмент индустриальной недвижимости, особенно если ротация объектов будет продолжаться. Поэтому за «Рентал ПРО» точно имеет смысл последить. 🔥Как всегда рассчитываю на вашу активность под постом, на одну поездку только ушёл целый день, спасибо! #анализ #обзор #аналитика #пульс #пульс_оцени #инвестиции #новичкам #учу_в_пульсе #обучение

🍒 Побывал в гостях у Московской биржи MOEX Место, через которое проходят деньги, компании, размещения, паника, эйфория – в общем, весь наш рынок. Кстати, для мировых бирж вполне обычная история, когда акции самой биржи торгуются на этой же бирже. Бизнес компании – делать публичными другие компании, а сама она при этом тоже публична. У Московской биржи около двух третей акций находится в свободном обращении. 🎞️ Вообще у многих до сих пор образ биржи – это что-то из фильмов: шумный зал, люди в костюмах, крики, бумажки, как на Уолл-стрит. Но в российской реальности всё исторически складывалось иначе. Наш рынок относительно молодой и рос на других основаниях. 💰Когда-то всё начиналось с ММВБ – Московской межбанковской валютной биржи, созданной в 1992 году. Тогда представители банков собирались буквально в небольшой комнате и торговали валютой. И особенно интересно наблюдать за этим сейчас, когда рынок давно перестал быть историей только для узкого круга участников. Еще в 2018 году брокерских счетов было меньше 5 млн, а затем за несколько лет рынок стал по-настоящему массовым. ⚡️ Сегодня вход максимально простой, но вместе с доступностью пришла и другая сторона – огромное количество людей без опыта, эмоции и завышенные ожидания. #Биржа #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе #сердце_пульса #рынок #деньги #мосбиржа

🚨РАТ выходит на рынок облигаций: что это за бизнес Всем привет 👋🏻 Недавно побывал на встрече с компанией РАТ, которая планирует выйти на рынок облигаций. Решил разобраться в их бизнесе, финансовой модели и в целом понять, что это за эмитент и на чем строится их история роста. 🚗 РАТ – это Российское автомобильное товарищество, оператор сервисов помощи автомобилистам (помощь на дороге, эвакуация, техпомощь, подвоз топлива, юридическая и справочная поддержка, а также более широкий набор сопутствующих услуг). Но суть бизнеса не в самом перечне услуг, а в модели продаж: РАТ работает по схеме B2B2C – через дилеров, банки, страховые и лизинговые компании. Иными словами, продукт встраивается в покупку автомобиля, кредит, лизинг или сервисный пакет. 🔎 Как устроена модель РАТ работает не в формате разовой помощи на дороге, а как поставщик комплексных сервисных продуктов для автомобилистов. Продажи идут через дилеров, банки, страховые и лизинговые компании, а сама компания отвечает за организацию и исполнение услуг через собственную партнерскую инфраструктуру. Такая модель дает масштабируемость без существенных затрат на прямые продажи, но одновременно делает бизнес чувствительным к состоянию авторынка и активности партнерского канала. 📤 Почему история вообще выглядит интересной Основной драйвер роста, который сама компания прямо выделяет это автокредитование. Это выглядит логично: чем больше продаж автомобилей, особенно кредитных, тем проще встроить в сделку дополнительные сервисы. По сути, РАТ – это ставка не только на рынок дорожного ассистанса, но и на оживление авторынка в целом. Сам рынок, по оценке компании, вырос с 42 млрд руб. в 2024 году до 50 млрд руб. в 2025-м. РАТ при этом уже входит в топ-10 игроков на российском рынке. 🛣️ Что меняется в продукте сейчас РАТ развивает не только базовый набор услуг для массового клиента, но и более премиальный сервис. Рынок изменился довольно сильно: раньше 5 млн рублей в автосегменте – это еще история, где можно было смотреть на немецкие бренды, а теперь за те же деньги нередко покупают уже китайский автомобиль. Но запрос на уровень обслуживания у клиента остался прежним. В свое время, еще в пандемию, у них появился и формат авто-консьержа. То есть компания пытается уйти от образа простого «дорожного помощника» в сторону более комплексного сопровождения автомобилиста. 💰Финансы По масштабу это пока не крупный эмитент. Выручка по РСБУ за 2024 год составила 1,357 млрд руб., ожидаемая выручка за 2025 год – около 1,5 млрд руб. Дальше компания закладывает заметный рост: до 2,3 млрд в 2026 году и до 4,3 млрд к 2029 году. Среднегодовой темп роста выручки заявлен на уровне около 28%. Снижение EBITDA в 2024 году по сравнению с 2023-м требует отдельной оговорки, поскольку формально это выглядит как ухудшение операционных результатов. Однако, по словам менеджмента, заметная часть этой динамики связана не с бизнесом как таковым, а с переходом на МСФО и пересмотром методологии учета. 🍒 Долг и сам выпуск Сейчас РАТ размещает облигационный выпуск на 350 млн рублей. По словам компании, после привлечения долга показатель Долг/EBITDA не должен превысить 1,5х, и выходить за 2х менеджмент не планирует. Деньги хотят направить на развитие IT-платформы, доработку программного обеспечения, расширение продуктовой линейки и, возможно, покупку страховой компании. ✅ Итог На мой взгляд, РАТ это скорее кейс небольшого растущего эмитента. И в этом как раз есть интерес: на фондовом рынке имеет смысл следить не только за крупнейшими именами, но и за компаниями из менее очевидных ниш и отраслей. Всем хорошего дня 🤝 #обзор #анализ #аналитика #акции #пульс #пульс_оцени #прояви_себя_в_пульсе