11
подписчиков
2
подписки
АРТЕМ ЦОГОЕВ: ✅ Ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России ✅ Член Совета Директоров крупнейшей инвестиционной платформы коллективных инвестиций в недвижимость в России (> 1,8 млрд. руб. активов) ✅ Общий стаж работы на рынке инвестиций и недвижимости > 25 лет
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Посты
Ролики
atsogoev
сегодня в 10:52
🔥 Третий раз отвечаю на вопрос: «Во что можно вложить ₽500 т. на рынке недвижимости?» Первый раз я выяснял это в октябре 2022 года, второй - летом 2024-го.
↪️ Спойлер: в этот раз в ₽500 т. недвижимость уже не помещается. Я выбирал только приличные предложения, которые на первый взгляд не смогут стать жертвой КРТ и не развалятся от старости сами по себе. В итоге нужно искать дополнительные денежки, чтобы это купить...
1️⃣ Прямые инвестиции
🏪 Торговое помещение 11 м2 на 1-м этаже в ТЦ «Павелецкий» (бывший Riverdale), Даниловский район, 3-й Павелецкий проезд, 4 (25 мин. пеш. от ст.м. «Тульская») - ₽3,7 млн или ₽336 т./м2. Внутри сидит кофейня, то есть это даже готовый арендный бизнес, у лота отдельный кадастровый номер, продаёт физлицо и обещает полную стоимость в договоре. Если банк даст купить такое в ипотеку с ПВ 15%, то понадобится ₽555 т. Значит, ₽55 т. нужно где-то найти.
🏢 Офис без окна площадью 12 м2 на 5-м этаже МФК «Союз», Переведеновский пер., 13с18 (15 мин. пеш. от ст.м. «Бауманская», между прочим это ЦАО!) - ₽3,9 млн или ₽325 т./м2. Редевелопмент, дизайнерская отделка офиса, но всё же... без окна. Если первый взнос по ипотеке 15%, то нужно ₽585 т. Значит, ₽85 т. нужно где-то найти.
📦 Кладовка 2,2 м2 на 2-м этаже во 2-й очереди ЖК «Метрополия» от MR, Волгоградский просп., 32/5к1 (12 мин. пеш. от ст.м. «Волгоградский проспект») - ₽535 550 или ₽243 432/м2. Цена, как пишет застройщик, уже со скидкой. Тут можно без ипотеки, но дополнительные ₽35,5 т. нужно где-то найти...
🚘 Машиноместо 14 м2 на 5-м этаже многоуровневого неотапливаемого паркинга на Кетчерской ул., 5А в Вешняках (15 мин. пеш. от ст.м. «Новогиреево») - ₽540 т. или ₽38 572/м2. Освещение, видеонаблюдение, охрана, контроль доступа. В объявлении обещают разумный торг - и это, пожалуй, единственный шанс уложиться в бюджет: скинуть надо 8%. В 2024-м машиноместо в Митине стоило ₽220 т. или ₽17 т./м2.
⚠️ В этом посте я вообще не оцениваю доходность и целесообразность подобных инвестиций - только доступность для приобретения. Любая инвестиционная деятельность требует комплексного подхода к оценке проекта. На этом канале я неоднократно показывал свой подход к инвест.анализу.
atsogoev
сегодня в 10:49
А может ну её, эту элитку?
💵 Ну действительно, не лучше было бы Тулупову просто купить доллары? Конечно, наличные доллары на 3,68 млрд рублей купить можно было (и сложить под большую подушку, ага), но в 2019 году логичнее было бы такие деньги вложить хотя бы в десятилетние казначейские облигации США - на тот момент они считались безрисковым активом.
🏛В июне 2019 года десятилетние казначейские облигации США давали 2,1% годовых, а 1 доллар стоил 68 рублей. 3,68 млрд рублей, которые Тулупов заплатил за «Гиредмет», это по тогдашнему курсу 54,1 млн долларов. Что если бы он не связывался с аукционом, судами, стройкой и продажами, а просто нажал одну кнопку и семь лет ничего не делал?
📈 К июлю 2026 года на его счёте было бы 62,6 млн долларов - с учётом реинвестирования купонов. По сегодняшнему курсу 77,9 это 4,88 млрд рублей. Прибыль за семь лет: +1,2 млрд, или 4,1% годовых в рублях. Причём почти половину этого результата обеспечили бы не проценты, а девальвация: рубль за семь лет ослаб на 15%.
😬 А то ведь накопленный денежный поток «Лаврушинского» на середину 2025 года был минус 500 млн рублей. То есть на момент ввода объекта в эксплуатацию ответ звучал так: да, облигации были бы выгоднее. Разрыв - почти 1,7 миллиарда не в пользу девелопмента. Семь лет работы, и результат хуже, чем у семи лет безделья.
🏗 Но проект ещё не закончен. Вся прибыль сосредоточена в непроданном остатке: сто лотов и 16,5 тысячи метров. К 2033 году, когда остаток будет распродан, трежерис принесут около 2,8 млрд руб. прибыли (до налогов). А проект даст от 32 млрд в стрессовом сценарии до 50 млрд в базовом (до налогов). Разница в 11–18 раз.
🧊 Правда, в феврале 2022 года бумаги российских резидентов оказались заблокированы. Те самые виртуальные тулуповские 54 миллиона долларов в казначейских облигациях США к третьему году «безрисковой» стратегии превратились бы в актив, который нельзя ни продать, ни получить по нему купон, ни вернуть в Россию.
⚖️ Так что девелопмент в Москве может оказаться в 11–18 раз лучше американских облигаций (но это неточно). А с учётом 2022 года самый надёжный инструмент на планете оказался не самым надёжным для конкретного российского инвестора. Такие дела!
atsogoev
сегодня в 6:24
🏛 Ещё к новостям элитной недвижимости Москвы
🔑 На Большой Никитской продан таунхаус площадью 975 м2 - крупнейший лот за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья Москвы.
🎁 Консультантом сделки выступила NF Group. Финансовые условия сделки не раскрываются.
🏰 Речь о Stella di Mosca Hotel & Residences по адресу Большая Никитская, 9/15с1 - комплексе общей площадью 19,6 тыс. м2, объединяющем отель на 65 номеров и всего 14 жилых лотов: десять резиденций, пентхаус, два таунхауса и гранд-таунхаус, спроектированные итальянским бюро Antonio Citterio Patricia Viel, с рестораном, баром, спа с бассейном и фитнес-центром.
☝️ Старожилы рынка помнят проект под другим именем - до 2022 года он строился в отреставрированных доходных домах усадьбы Разумовского как Bvlgari Hotel & Residences Moscow.
⏳ Отель открылся в марте 2024 года, а резиденции продаются по сию пору.
🥇 С начала 2026 года это ещё и самая дорогая сделка по абсолютной стоимости на первичной элитке столицы, а в рейтинге с начала 2025-го - четвертая. Впереди мезонет 594,5 м2 и пентхаус 553,7 м2 в ЖК «Лё Дом», зарегистрированные в начале прошлого года, и вилла 426 м2 в клубном доме «Обыденский № 1», проданная в сентябре. Пятерку замыкает пентхаус 514 м2 в проекте «Никитский 6».
📊 Рекорд случился на довольно вялом рынке: в I полугодии 2026 года на первичной элитке Москвы реализовано около 630 квартир и апартаментов - на 29% меньше, чем годом ранее. Во II квартале покупатели зашевелились, объем сделок превысил показатель I квартала.
📈 Предложение при этом рекордное - около 3,5 тыс. лотов, +9% за год. Средневзвешенная цена обновила исторический максимум и составила ₽2,291 млн/м2 (+6% за год), в классе делюкс - ₽3,242 млн/м2 (+7%).
atsogoev
сегодня в 6:22
📑 Аналитическая платформа ASSETO (от Consul Group) оценила московский рынок купли-продажи коммерческой недвижимости за 1 полугодие 2026 года на основе данных ЕГРН, то есть по зарегистрированным переходам прав на нежилые объекты от 200 м2.
🔻Итог: в Москве было заключено сделок объемом 1,57 млн м2 (1 481шт). Это минус 11-12% к прошлому году, суммарная кадастровая стоимость отчужденного - ₽183 млрд.
🎯 26% объема обеспечили ровно пять сделок: ТРК «Тройка», выкуп портфель промплощадок городского АО «Развитие активов», выкуп городскими структурами МФК iCity у MR, продажа корпусов промпарка ФСК в Зеленограде и переход прав на здание института «Гидропроект».
📶 Внесение в ЗПИФ «Парус - Место встречи» 26 центров «Место встречи» в статистику не вошло, потому что формально не является сделкой купли-продажи.
📊 Насколько я понял, в исследование не вошли сделки по ДКБВ и ДДУ. Так что общая картина рынка немного разнообразнее исследования.
atsogoev
вчера в 7:51
🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки? В продолжение утреннего поста.
🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...
⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.
🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава документации: чем более документально готовый проект, тем выше доля.
🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.
🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с документами) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.
⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.
🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.
🔣 Сейчас методика расчетов усложнилась и изменилась, но общая логика остаётся неизменной.
atsogoev
вчера в 7:49
📚Это напрашивается на попадание в цитатник «великих»!
🎤 Будучи на UK’s Global Investment Summit в Лондоне Стивен Шварцман, основатель одной из крупнейших управляющих компаний мира, американской Blackstone с активами под управлением около $970 млрд. (в большой степени недвижимость), расслабился и изрёк:
⏪ У меня есть простое правило - я инвестирую только в те места, которые готов посетить дважды ⏩
Что думаете?
👍 У меня такое же
👀 Странное правило
🔥 Как бы теперь выйти из тех мест?
atsogoev
28 июля в 11:24
🏗 Московские новостройки: спрос упал, цены выросли!
Как так?
📉 Первое полугодие 2026: продажи снизились на 36% год к году, а средняя цена квадратного метра выросла до ₽747,4 тыс. - прирост составил 26% год к году. Это по данным . Хуже ситуации по спросу не было даже в ковидном первом полугодии 2020 года.
🎯 Кто виноват и что делать? Виновата математика: массовый сегмент не просто скукожился, он практически закончился. 82% стартов продаж пришлись на премиум и элит против 22% годом ранее. В комфорт-классе состоялся всего один старт в Новой Москве и ноль в старых границах.
🏢 Также зафиксирован резкий спад запуска новых проектов - во 2 квартале нового предложения вышло всего 241 тыс.м2, вдвое меньше первого квартала и минимум за пять лет. И всё, что выводится - бизнес-класс и выше. В экспозиции премиум прибавил 50%, де-люкс 88%, а комфорт потерял 4%.
🔄 На этом фоне застройщики что? Правильно, готовятся опять повышать цены (если что - я предупредил).
👀 Честно говоря, я лично вижу, что месяц к месяцу вымываются самые доступные предложения на рынке, может на что-то спрос и падает, но только не на то, что реально нужно людям!
👍 Налицо сдутие пузыря
🔥 Налицо вздутие пузыря
👀 На лице недоумение
atsogoev
28 июля в 11:18
❓ Пришел мне тут вопрос от подписчика канала: «Я принимаю участие в переговорах по покупке проекта (земельного участка) для строительства МКД. У нас явные расхождения с продавцом по вопросу цены... {пропускаю детали} Что можете подсказать? На что обратить внимание?»
🌍 Судя по изложенным деталям, как это часто бывает, продавец живёт в своей реальности, которая не совпадает с реальной реальностью. Продавец помнит цену, по которой площадку оценивали три года назад. Он слышал, что его сосед продал участок «дорого», но точных параметров не знает. Он примеряет на себя роль девелопера и что-то там считает (но не финмодель). А когда считает, не закладывает ни стоимость денег, ни сроки согласований, ни иные обязательства. И он совершенно искренне уверен, что прав.
🔦 Задача покупателя - показать продавцу реальный мир и доказать его подлинность. Спор о цифрах бесполезен, пока у сторон разные представления о том, что происходит на рынке. Поэтому следует оперировать фактами: цены аналогичных сделок по сопоставимым площадкам, сроки экспонирования, укрупнённые расчёты на основе актуальных данных.
🗂 Поэтому первое, что нужно сделать, - подготовиться, собрать информацию об объектах-аналогах и свести все данные в единую таблицу (а ещё лучше, внести корректирующие коэффициенты и вывести рыночную цену участка, применив сравнительный метод). Логичные аргументы, основанные на доказательствах, действуют намного лучше торга на основе обсуждения понятий «дорого» или «дёшево».
🧮 Второе - можно показать упрощённую финансовую модель, чтобы обосновать цену земли доходным методом.
📉 Третье - посмотреть историю экспонирования. Как давно площадка на рынке, менялась ли цена и в какую сторону, кто вообще такой собственник, почему продаёт, есть ли долги или проблемы. Если цена уже двигалась вниз хотя бы раз - картина мира продавца начала трескаться, и задача - не дать процессу остановиться.
🎯 Четвёртое - механика самого разговора. Обозначьте и обоснуйте свой бюджет на покупку, покажите свои расчёты и спросите, есть ли смысл продолжать разговор. Я как-то внутренне придерживаюсь агрессивного стиля переговоров. Я бы начал с амбициозного ценового предложения и двигался навстречу небольшими шагами - компромисс вполне может оказаться в желаемой вами точке.
📑 Пятое - если продавец почти не двигается по цене, а сделка вам интересна, меняйте структуру сделки. Рассрочка, оплата траншами, отлагательные условия, вхождение продавца в проект долей или расчёты квадратными метрами...
✅ Собственник, который наотрез отказывается снижать цену, может спокойно согласиться на рассрочку года на два.
💸 Хорошие переговоры заканчиваются ощущением победы у обеих сторон.
🚪 И последнее. Девелопер Дональд Трамп говаривал, что иногда лучшие сделки - те, которые не состоялись. Мудрость от человека, чьи компании не раз проходили через процедуру банкротства, звучит сегодня особенно свежо. Если модель не сходится, а продавец упорствует, единственный правильный ход - встать и уйти.
👇Продавец либо переезжает в реальный мир (и получает деньги), либо остаётся в своём иллюзорном мире вместе с переоцененным участком и без денег.
atsogoev
28 июля в 11:11
🏢 Пожалуй, один из самых громких релизов года. Компания Estate Capital вывела в продажу сразу 9 торговых блоков на Тверской!
🏛 Напомню, что раньше Тверская была особым местом на карте коммерческой недвижимости Москвы - Forbes даже когда-то составлял рейтинг владельцев помещений на этой улице, и с парой человек из того списка я был лично знаком. Конечно, Тверская сейчас изменилась, но всё-таки остается одной из самых обеспеченных трафиком улиц города.
🚀 В продаже 9 торговых блоков:
🔹 площади от 21,0 м2 до 274,4 м2
🔹 отдельная входная группа в каждый блок с первой линии
🔹 потолки 2,6-4,1 м на первом этаже, 2,8-3,3 м в подвале
🔹 свободная планировка, подготовка под чистовую отделку
🔹 есть двухуровневые (1 этаж + подвал) блоки
🔹 отличный рекламный потенциал (место под вывеску)
📍 Место: ЦАО, Тверская улица, 27с1, метро «Маяковская» - 1 минута пешком. Первая линия, интенсивный пешеходный и автомобильный трафик.
💸 Цены: от ₽54,6 млн.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
atsogoev
28 июля в 8:31
31 ГОД ПИФам
🎉 Вчера была знаменательная дата. Ровно 31 год назад 26 июля 1995 года Президент России Б.Н. Ельцин подписал указ № 765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». В этом указе были заложены основы индустрии коллективных инвестиций, описан механизм паевых инвестиционных фондов и роль управляющих компаний.
🚀 В последующие годы ПИФы совершили качественный и количественный скачок, и я должен отметить, что в последнее время рынок продолжает расти весьма существенными темпами.
📊 По состоянию на середину 2026 года в России работает более 100 рыночных ЗПИФов недвижимости (44+ для квалифицированных инвесторов и 57+ для неквалифицированных), совокупная стоимость чистых активов которых составляет уже более 1 триллиона рублей - 1,040 трлн ₽ на 30.06.2026. Только за первое полугодие 2026 года активы выросли на 146,8 млрд ₽, или на 16%.
↗️ Число пайщиков рыночных ЗПИФов недвижимости приближается к 383 тыс. единиц (физических и юридических лиц), а прирост только за февраль–апрель 2026 года составил 52,3 тыс. единиц. Аналитику взял из отчёта коллег из PARUS AM.
📶 Мне также приятно отметить, что сектор ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды) недвижимости, составляет весьма значительную долю совокупной рыночной стоимости чистых активов паевых фондов.
🔮 А в общем, всё только начинается, конечно!
atsogoev
28 июля в 8:29
🚗 Москва якобы вводит новые коэффициенты обеспеченности машиноместами в зависимости от площади квартиры:
🔹 до 70 м2 - 0,8 м/м
🔹 70-100 м2 - 1,2 м/м
🔹 свыше 100 м2 - 1,6 м/м
🧮 Если раньше на 500 квартир было приблизительно 175 м/мест, то теперь будет приблизительно 500 м/мест.
⛏️ В Москве в пределах МКАД традиционно машиноместа обустраивались под землёй, как правило, на одном или двух подземных уровнях. Чтобы выдержать новые коэффициенты девелоперам придется либо углубляться, либо возводить надземные пространства для хранения автотранспорта (прям как в Дубае).
📐 Одно машиноместо с проездами и рампами - это 30-35 м2 брутто. Паркинг раздувается с ~6 тыс. м2 до ~16 тыс. м2 при продаваемой площади квартир ~25 тыс. м2
📉 Очевидно, что новая реальность негативным образом скажется на экономике проектов, как минимум застройщикам придется перепроектировать и сокращать продаваемую площадь, как максимум - финансовая модель перестанет сходиться в принципе, а застройщикам придется избавляться от земли.
🕵️ Cui prodest? Иначе говоря, кому выгодно?
🏛 Значительная часть доходов бюджета Москвы связана со стройкой и поступлениями от платежей за смену ВРИ земли, которые осуществляют частные застройщики. В теории чиновникам невыгодны их страдания. Есть версия, что город устал от дворов, забитых машинами, и переложил проблему на застройщиков
🎭 С другой стороны есть конспирологическая версия, согласно которой бенефициар изменений - Фонд Реновации. В этом сценарии у фонда имеется далеко идущий план «извести» частных застройщиков и заместить их более пока ещё интересный и конкурентный продукт, своим. То есть массовым жильем комфорт-класса в спальных районах с социально неоднородной средой.
📜 Косвенное подтверждение - недавние поправки в Градостроительный кодекс, наделившие Москву особыми полномочиями, в частности, возможностью обойтись без эскроу-счетов: Фонд Реновации сможет получить прямой доступ к средствам дольщиков.
⚔️ Возможно, Москва в принципе заинтересована в сокращении количества игроков на рынке. Тогда от новых коэффициентов, которыми поимеют участников строительного рынка, пострадают небольшие и средние компании, а крупные застройщики - станут крепче.
💰 А вот для инвесторов новости скорее положительные. Проекты, получившие разрешение по старым нормам, строятся по старой себестоимости - а всё, что запроектируют после - будет дороже. Новые корпуса выйдут по повышенным ценам, часть площадок не выйдет вообще. Купленное сегодня, возможно, переоценится вверх. Но это всё пока неточно...
atsogoev
26 июля в 12:39
Что современные геоинформационные системы могут рассказать нам о коммерческих помещениях?
📍 Спойлер: уже очень-очень много!
🔍 Я выбрал один из объектов на рынке - пустое помещение 43,7 м2 по адресу Москва, Ленинградский пр-т, 71Г, (продается за ₽66 млн) и заказал отчет по нему в сервисе Bestplace Pro. Помещение небольшое, формат под сетевого арендатора, поэтому проверял локацию под профиль компактной розницы - магазин табака и сопутствующих товаров.
👟 Первое, о чем мы узнаем из отчета - трафик. И он здесь выдающийся: 5 692 человека в час проходит мимо помещения. Для сравнения: средний показатель по району Сокол - 727 человек. То есть трафик в 7,8 раза выше районного среднего. Ближайший выход метро - в 1-й минуте, через него проходит 9 518 человек в сутки, по всем выходам станции - 66 149. Автомобильный поток тоже выше среднего по району: 1 246 машин в час против 891. Это не «проходное место рядом с метро», это сама точка входа в метро.
💰 Второй важный момент - платежеспособная аудитория. В 10 минутах пешком живет 9 710 домохозяйств со средним бюджетом семьи ₽284 тыс. в месяц, по району - ₽254,6 тыс. Плюс в радиусе 500 метров работает 11 бизнес-центров с 20 865 сотрудниками. В будни локация подпитывается корпоративным трафиком, в выходные - жителями сложившегося, дорогого и обжитого Сокола. Средний чек в микролокации - ₽1 992. Деньги здесь есть и тратятся активно.
🏪 Теперь о самом помещении. Входная группа с фасада на первой линии плюс вход со двора, открытая планировка без несущих перегородок, внутренняя отделка, все городские инженерные коммуникации, потолки от 2,2 до 4,8 м. Отдельно отмечу рекламный потенциал - фасад на Ленинградском проспекте с местами под вывески, который сам по себе работает на выручку арендатора. И вся площадь - первый этаж, правильная прямоугольная форма.
🚬 О конкуренции. В радиусе 400 метров работает 11 профильных точек, за последнее время закрылось 15. Звучит пугающе? На самом деле нет. При таком трафике и покупательной способности это нормальная плотность для микроформата. Рынок здесь не просто насыщенный - он работает, а закрытия говорят не о проблемах локации, а о естественной ротации операторов.
✅ Вывод: цифры говорят в пользу устойчивости будущего арендного потока. Правильному оператору здесь есть на чем зарабатывать, а значит, у собственника высокие шансы на длинный договор и низкую вакансию.
📑 Отчет стоил всего несколько сотен рублей - за эти деньги можно получить доп.информацию для принятия решения. Впрочем - доверяй, но проверяй. Пока нет ничего лучше самостоятельного выезда в локацию!
atsogoev
24 июля в 20:12
💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!
🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.
🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"
🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.
🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”.
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”
⛳️ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.
⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!
atsogoev
24 июля в 20:07
🏢 Как стать королем недвижимости (и немного шантажа) 👑
💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!
1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️♂️
🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!
🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.
🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!
🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.
2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩
🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».
🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"
⭕️ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.
♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом.
😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.
⛳️ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!
⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона!
atsogoev
24 июля в 19:43
Искусственный интеллект, роботы-курьеры и будущее физического ритейла
💜Представьте сценарий, который всё чаще обсуждают инвесторы в коммерческую недвижимость. Агентский ИИ сам составляет список покупок, сам выбирает магазин с лучшей ценой и сам оформляет заказ - совсем без участия человека. Робот-курьер привозит заказ. По данным исследования «Самоката» и Rambler&Co, именно такую картину рисуют себе россияне: 16% ждут роботов-курьеров у двери, ещё 16% надеются на умные постаматы рядом с домом, автоматически пополняющиеся товарами, 13% ждёт аэродоставку дронами. Вопрос напрашивается сам собой: зачем в этом мире вообще нужен физический магазин?
🤩 Между ожиданиями и реальностью, однако, пролегает значительная дистанция. Согласно свежему отчёту Savills European Commercial Research, несмотря на то что 38% потребителей во Франции, Германии и Великобритании уже используют ИИ при выборе товаров, доля онлайн-продаж в Европе за последние два года выросла лишь с 13,4% до 14,1%, то есть значительно медленнее, чем в 2010-х, и ниже пандемийного пика в 15,2%.
💜 ИИ-коммерция уже существует, но пока сдерживается психологическими установками: 84% европейских потребителей испытывают дискомфорт при мысли о том, что ИИ совершает транзакции без их явного одобрения. Массовое проникновение этого формата в жизни миллионов людей - дело следующего десятилетия, но не завтрашнего дня.
💜 Пока агентский ИИ только набирает силу, его реальный эффект становится заметен внутри операционной модели ритейлеров. ИИ уже оптимизирует запасы, точнее прогнозирует спрос, снижает возвраты и повышает конверсию. ИИ в торговле обеспечивает рост маржи при той же физической инфраструктуре и пока не приводит к изменениям каналов дистрибуции товаров.
💜 Savills прямо указывает: влияние ИИ на физический ритейл носит положительный, а не деструктивный характер. Более эффективный ритейлер - это арендатор со здоровым балансом, меньшим риском дефолта и большей способностью обслуживать аренду.
💜 Теперь вернёмся к роботам и дронам. Даже если сценарий будущего реализуется, физическая инфраструктура, необходимая для торговли, никуда не исчезнет, она трансформируется. Продуктовый стрит-ритейл эволюционирует в многофункциональный узел - точку выдачи, фулфилмент-хаб, пространство click-and-collect. При этом в перспективе как минимум 10-15 лет эксперты не прогнозируют полное отмирание физической розницы и переход всех потребителей на ИИ-ассистентов и роботизированную доставку.
💜Покупка продуктов остаётся в значительной мере физическим, регулярным и эмоционально вовлечённым поведением. Автоматизированное составление корзины актуально для стандартных товаров, но свежие продукты, импульсные покупки и живой выбор - это то, что возможно только в магазине.
💜Именно поэтому Savills выделяет продуктовый ритейл и форматы с ценностным предложением как наиболее устойчивые к любым технологическим сдвигам.
💜 Европейский рынок уже проходил сопоставимый по масштабу тест: с 2015 по 2019 год онлайн-доля выросла на 3,1 п.п. - и физический ритейл это пережил. Даже в сценарии с ИИ-ускорением Savills прогнозирует рост онлайн-доли в розничной торговле в целом (не только продуктами питания) до 17,9% к 2030 году.
💜 Мы в SimpleEstate продолжаем следить за новейшими тенденциями розничной торговли и готовы модернизировать свои подходы к инвестициям. Однако мы видим, что наша ставка на сегмент продуктовых супермаркетов остается наиболее защищенной к любым вызовам, в том числе к новейшим.
