Профиль инвестора atsogoev | Тинькофф Инвестиции Пульс

ЛСР ищет партнеров 🌊 «Деловой Петербург» сообщает, что «Группа ЛСР» не будет самостоятельно застраивать северный намыв Васильевского острова, а привлечет других девелоперов для освоения проекта. 🕹️Владелец ЛСР Андрей Молчанов утверждает, что на освоение участка в одиночку ушло бы 20-25 лет, а с партнёрами он рассчитывает уложиться в 10-15. ЛСР останется мастер-девелопером 15,25 га намытой земли, с потенциалом строительства около 1 млн м2. 🧩 В качестве возможных участников проекта - Element Development, RBI, «Брусника», ПСК, Fizika Development. Вполне возможно привлечение на территорию игроков из Москвы и регионов. При этом процесс вовлечения партнёров, потому что у ряда игроков, которые могли бы принять участие в мега-проекте ЛСР, есть незапущенные очереди на южном намыве В.О., поэтому «сделка с ЛСР - точно не вопрос ближайшего времени» 📜 Напомню один из эпизодов увлекательной истории проекта! В мае 2023 года некий высокопоставленный силовик, прогуливаясь по Васильевском у острову в штатском и без охраны, зашёл на КПП стройки на намыве. Охрана его не пустила, после чего СК возбудил два уголовных дела и стройку временно остановили. В итоге, ЛСР отбился от претензий оскорбленного генерала, закончив работы по намыве в ноябре 2024 года. 📊 По данным коллег из NF Group, средняя цена на Южном намыве В.О. по итогам I квартала 2026 года - ₽432 тыс./м2 (+27% за год). Северная намыв, очевидно, будет продаваться с дисконтом. ☝️В общем, времена, когда огромные территории застраивались в «одно лицо» (ЗИЛАРТ, например), видимо, ушли навсегда. С другой стороны, Южный намыв тоже осваивался «содружеством» застройщиков, включая ЛСР, и даже скандальную компанию Seven Suns Development.

💊 Аптека 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция? 📈 Аптечный рынок России по итогам 1 квартала 2026 года вырос на 9,5% в рублях. При этом в натуральном выражении рынок сжался на 7,1% - продано 1,09 млрд упаковок лекарств. Средняя цена упаковки одного лекарственного средства в марте превысила 460 рублей. 💵 В деньгах рынок выглядит убедительно. Аптечный сегмент России по итогам 2025 года превысил 2,3 трлн рублей с учётом коммерческого рынка лекарств (₽1,85 трлн) и парафармацевтики (₽464 млрд). 📊 В России работает более 82 тысяч аптек. По итогам 2025 года тройку лидеров по-прежнему возглавляет «Ригла», следом «Апрель» и «Имплозия». Разрыв между первым и вторым игроком сократился до 0,1%. 🚑 При этом сети аптек достаточно активны и расширяют свое присутствие в ряде регионов. Развиваются франчайзинговые проекты, и даже наблюдается выход новых игроков из регионов на рынок Москвы. ☝️Например, сеть «Аптека» из Ростова-на-Дону недавно арендовала сразу два помещения в Москве - 37 м2 на Ярцовской улице (ст.м. «Молодежная») и 43.5 м2 на Братиславской улице (ст.м. «Братиславская»). Похоже, аптекарям из Ростова повезло - у них теперь точки в топ-локациях столицы! Кстати, оба помещения уже на рынке ГАБ. 🧮 Короткий SWOT по аптеке в качестве арендатора ГАБ Сильные стороны: 🔸 Стабильный спрос: лекарства - товар первой необходимости, трафик не зависит от кризисов и сезонности. 🔸 Растущий рынок: в деньгах аптечный рынок растёт уже несколько лет подряд, а значит арендатор стабильно генерирует выручку. 🔸 Устойчивость в кризис: аптеки работали даже в локдауны - редкий арендатор с такой историей. Слабые стороны: 🔹 Регуляторные ограничения: жёсткие требования к помещению сужают круг потенциальных альтернативных арендаторов при ротации. 🔹 Локация решает: аптека без трафика - убыточный бизнес. Арендатор рядом с поликлиникой, жилым кварталом, транспортным хабом или ТЦ несравнимо устойчивее. 🔹 Сжатие форматов: онлайн-продажи и ПВЗ-логика сокращают потребность аптек в площади - оптимальные форматы 20-45 м2. Возможности: 🔸 Универсальный ассортимент: косметика, БАД, медтехника - аптека давно не только про таблетки. 🔸 Антикризисная модель: в турбулентные периоды аптеки остаются среди немногих арендаторов, которые не закрываются. Угрозы: 🔹 Консолидация и каннибализация рынка выдавливает слабых игроков с неустойчивой бизнес-моделью 🔹 Онлайн продолжает медленно отбирать трафик у офлайн-точек - особенно у тех аптек, где слабая пешеходная доступность. 💡 Итого: помещения с аптечными арендаторами - один из защитных инструментов в портфеле. Аптеки недаром любят и ценят покупатели ГАБ. Но «аптека» как арендатор сама по себе не гарантия. Всё решает локация, формат сети и условия договора. Инвестировать можно только после тщательного анализа всех трёх параметров.

📦 ПВЗ 2026: интересный ГАБ или рискованная инвестиция? 💸 На ПМЭФ-2026 владелица швейного производства «Мисс Лора» из Ставропольского края Лариса Камболова раскрыла реальные цифры своего бизнеса на WB. Доля затрат продавца на Wildberries достигла 70% от выручки. В 2024-м этот показатель был в районе 47%, в 2025-м - 53%. Из оставшихся 30% нужно заплатить повысившиеся налоги и покрыть себестоимость товара. Продавцам и производственниками на маркетпоейсе буквально не остаётся ничего. 📈 За два года комиссия площадки выросла с 24,5% до 34,5%, логистические затраты - с 22% до 40%. Сверх этого - задержка выплат продавцу до четырёх недель и комиссия платформы в 2,5% за досрочный вывод денег. ↔️ Кассовый разрыв настолько серьёзный, что ИП Камболова Л.В. была вынуждена остановить производство. 🚨 К сожалению, Лариса такая не одна. Сложившаяся ситуация - прямая угроза для рынка ГАБов с ПВЗ. Когда маркетплейс уничтожает экономику селлеров - товарооборот падает, посылок становится меньше, выручка ПВЗ снижается. Франчайзи, открывшие пункты выдачи оказываются в положении селлеров (крайне затруднительном). Следующий шаг - закрытие точки и выезд арендатора. Арендодатель получает пустое помещение вместо стабильного денежного потока. ❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? ПВЗ последние годы позиционировались как надёжный арендатор ГАБа с предсказуемым денежным потоком. Как выясняется, не всё так однозначно.

«Это же сколько нужно зарабатывать, чтобы платить такую аренду? Это чем там нужно торговать, чтобы отчислять собственнику такие деньги? Вот мой бизнес такое не тянет!» 🔮 А дальше - идёт прогноз. Что аренда уже ни в какие ворота и скоро будет падение ставок, цен, экономики и т.д. 😬 Ну потому что ну как это так! Мне же дорого!!! А ещё можно удариться в воспоминания - вот 5/10/15 лет назад это стоило в 2/3/4 раза дешевле. 🔊 Я лично периодически слышу или читаю такие возгласы и всхлипы. Самое интересное, что эта позиция получает огромную поддержку аудитории. Ведь и вправду - ну дорого! 🎰 Проблема в том, что эта вечная шарманка по поводу всего. 🔸Три круглых сырничка за ₽1100 в «Кофемании» - это ж кем надо быть, чтобы... 🔸Элитка по ₽3 млн/м2 - это ж где нужно работать, чтобы... 🔸Сумка от Hermes за ₽17 млн - это ж какая любовь должна быть, чтобы... 🗓️ Годами по самым разным поводам одно и то же. Ну я точно 20 лет назад такое слышал - не помню уже о чем. 💵 Что тут скажешь - это рынок. Если чей-то бизнес и кто-то лично не тянет аренду, сырники, сумки и элитные квартиры - найдется тот, кто это потянет. ⤵️ А тот, кто не потянет - пойдет арендовать офис класса С, за сырниками по ₽200 в «Пятерочку», а вместо Hermes купит практичный и немаркий пластиковый пакет. ⚠️ Можно возмущаться, можно писать комментарии к роликам, можно завидовать. 🥺Но делать рыночные прогнозы и глубокомысленные утверждения на основе своего личного (бедственного?) положения своих личных (ограниченных?) возможностей, да ещё и транслировать это... Это просто смехотворно. 💎 Рынку плевать на нытьё и очередные прогнозы апокалипсиса. «Если звёзды зажигаются, значит это кому-нибудь нужно...» - писал Маяковский. 🪎 Если на рынке экспонируются дорогие товары или услуги, это вовсе не значит, что на них нет спроса. 🙃 А так - да, конечно! Цены - атас)

Дорого-богато? 🗞️ На прошлой неделе издание «Московская перспектива» опубликовало инфографику: Москва - второй город в МИРЕ по стоимости аренды офисов. Офисные помещения в златоглавой и белокаменной столице России оказались дороже Вашингтона, Рима и Берлина. Дороже Москвы - только офисы Лондона. 🙄 Честно говоря, я сразу подумал, что выборка какая-то странная. А где Нью-Йорк, Гонконг, Сингапур... В конце-концов, где Дубай? 🔍На выходных решил проверить свои подозрения. Я взял периодический отчет Savills по стоимости prime-офисов в 40 городах мира за 1 кв. 2026 года. Москвы там нет по сугубо политическим причинам. Офисы в отчёте отранжированы по дороговизне, но номинированы в $ за квадратный фут в год. 1 кв.м. это 10,764 квадратных фута. Я пересчитал всё в $/м2/год. 🏢 Реальную ставку Prime в Москве я нашел в отчёте NF Group за 1 кв. 2026 года - 72 592 ₽/м2/год. При курсе 75 это $968/м2/год. 📊 Честный рейтинг дороговизны офисов класса Prime мира с учётом места Москвы выглядит так: 🔹 Лондон (Вест-Энд): $3 595/м2/год 🔹 Токио: $2 734/м2/год 🔹 Гонконг: $2 422/м2/год 🔹 Нью-Йорк (Мидтаун): $2 390/м2/год 🔹 Дубай: $1 863/м2/год 🔹 Цюрих: $1 787/м2/год 🔹 Сингапур: $1 690/м2/год 🔹 Париж: $1 464/м2/год 🔹 Вашингтон: $1 012/м2/год 🔹 Москва: $968/м2/год 🇷🇺 🔹 Берлин: $787/м2/год 🔹 Рим: $695/м2/год 🎯 Итого: Москва находится на 10-м месте в мире по стоимости офисов класса Prime. Не на втором. В немалой степени этому отрадному факту способствует укрепившийся курс рубля, который может и ослабнуть. 🦾 Это всё равно очень сильный результат для рынка, который работает в условиях санкций, отрезан от западного (да и восточного тоже) капитала и который вычеркнули из своих отчётов все международные консультанты. Очень хорошо, что офисы в Москве стоят дорого и их хотят арендовать. 💡 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Проверяйте цифры. Лапша теплая и приятно свисает с ушей, но это не повод переставать оставаться скептичными ко всему, что навешивают. ⚠️ Не является антирекламой «Московской перспективы». Поздравляю Ксению Соломатину с приобретением этого издания. 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 В Сочи офисы лучше, душевнее и дороже! 👀 Налицо вздутие пузыря...

📱 На канале SimpleEstate вышел интереснейший пост о том, на чём основан инвестиционный анализ платформы. Публикую с минимальными сокращениями. 🔍 Откуда берётся качество объектов в портфеле платформы? Из подхода к инвестиционному анализу - из того, какие параметры считаются главными. Большинство покупателей коммерческой недвижимости не очень хорошо разбираются в рынке, не знают куда нужно смотреть и что анализировать. Увы, у них нет насмотренности и экспертизы. Девять из десяти объектов на рынке не представляют никакого инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится искать - долго и упорно. 🏛 На что смотреть точно не нужно? Архитектура, красота фасада, близость к Кремлю, размер оконных проёмов, высота потолков - это тоже важно, но всё-таки второстепенно. Дополнительные детали с небольшим весом при оценке. На итоговую доходность объекта реально влияет всего несколько параметров: ✅ Первый и ключевой - трафик: поток проходящих мимо магазина людей, который трансформируется в товарооборот арендатора. ✅ Второй - размер арендной ставки. Если аренда вдвое выше рынка - это мина замедленного действия: рано или поздно арендатор придёт за скидкой, будет шантажировать уходом, а когда договор закончится - продлить по такой ставке точно не выйдет. Если ставка на уровне рынка или ниже - объект надёжен, арендатору комфортно, и со временем ставку можно даже поднять. Не менее важен показатель OCR, о котором был отдельный пост. ✅ Третий - сам объект. Новое «форматное» помещение, спроектированное под супермаркет, всегда лучше полуподвала со странной планировкой. Универсальное помещение, подходящее множеству арендаторов, более ликвидно, чем специфический лот под одного. ✅ Четвёртый - стоимость приобретения. Переплата на входе практически всегда гарантирует убыток. Причём стоимость приобретения - это не только окупаемость, на которую смотрит каждый первый инвестор. 🔮 Хрустального шара на рынке ни у кого нет нет. На входе нами просчитываются несколько сценариев - базовый, оптимистичный, пессимистичный. Чаще всего объект идёт по базовому, но иногда случаются отклонения в обе стороны. Есть объекты более удачные и откровенно неудачные - это не скрывается. Идеальных портфелей не бывает. 🔭 Перспективе выхода из актива платформа просчитывает на входе в каждую сделку - не только «сколько заработаем сегодня», но и «за сколько сможем продать через 10 лет». Преимущество платформы в том, что команда работает на рынке коммерческой недвижимости много лет, совершила целый ряд сделок и проанализировала сотни объектов - и фокусируется именно на качественных объектах, а не гонится за доходностью здесь и сейчас с убытком завтра.

📞 Вчера разговаривал с инвестором, который специализируется на создании готового арендного бизнеса в кварталах Москвы и ближайшего Подмосковья , в «Саларьево парк», «Восточном Бутово», «Ярославском квартале», «Ильинских лугах», «Яуза парк» и других. Почему-то мой знакомый любит проекты ПИКа (важно - это НЕ реклама оранжевого)! 🟠 Помещения он покупает через открытую продажу или на аукционах ПИКа (всё на сайте). У формата аукционов есть плюсы - прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах обычно уходят «своим» и невелик шанс поймать объект по адекватной цене (при условии слабой конкуренции). Из минусов - риск переплаты и ограниченное время на нормальный due diligence и инвестиционный анализ. ☝️Как работает его инвестиционная стратегия. Первые 2-3 года после ввода квартала любая коммерция живёт в режиме ожидания. Дома ещё заселяются, пустых помещений много, собственники конкурируют между собой, арендаторы выбирают и торгуются. Стартовые ставки аренды часто опускаются ниже прогнозных, срок окупаемости увеличивается. Это нормальная фаза развития, на ней мой знакомый предпочитает заключать договоры на 2-3 года. 📈 Когда жилой квартал заселён, работают школы и сады, сформирован пешеходный трафик - первые договоры истекают, а ставки могут вырасти уже на +30% и даже на +50% к стартовой. Именно в этот момент у инвестора происходит переоценка как по арендному потоку, так и по стоимости помещения (она растет) и окупаемости (она снижается). 🧩 До 30% жителей новых ЖК в Москве и области работают из дома и тратят деньги в радиусе 1,5 км от своего подъезда, плюс продолжается миграция арендаторов из больших ТЦ в стрит-ритейл жилых кварталов, поближе к клиенту. Оба тренда на руку коммерции в спальных кварталах за МКАД - спрос растет. 💵 По словам моего собеседника на отрезке 6-7 лет развития локации его чистая окупаемость достигла 7 лет, хотя в начале (на этапе заселения) она превышала 12. То есть на коротком промежутке (2-3 года) инвестиции в новые кварталы могут обеспечивать скромные результаты, но в долгосрочной перспективе 7-10 лет, ситуация меняется в пользу инвестора. 🔻В общем, коммерческая недвижимость в новостройках подходит либо для спекулятивных проектов, либо для долгосрочного удержания.

Sale-leaseback по-русски 🏭 Давайте представим, как могла бы выглядеть такая сделка в наших реалиях. Собственник производственного комплекса, например, в Ленинградской области, хочет его продать и остаться арендатором. По сути это классический sale-leaseback - недвижимость продаётся, но бизнес из неё не уезжает. 📋 Из чего состоит сделка: 🔹 Компания-продавец получает единовременно или в рассрочку крупную сумму от продажи недвижимости 🔹 Компания-продавец остаётся в том же помещении, но уже как арендатор 🔹 Инвестор получает стабильный индексируемый арендный доход 🔹 Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (от 10 лет) ⚠️ Но есть серьёзные риски. Производственное помещение - не офис в бизнес-центре, это специфическая недвижимость с пониженной ликвидностью на аренду. А кому в случае ухода арендатора можно продать пустое производственное помещение, возможно, со специальными характеристиками - особыми перекрытиями, электромощностями, вентиляцией - если арендатор однажды уйдёт? Всё немного проще и чуть более ликвиднее, если это свежий light industrial. А если это производственное здание из 80-х (редевелопмент коровника)? 💰 Сделка крупная, поэтому придётся оценивать арендатора комплексно - проводить полный финансовый аудит бизнеса продавца, смотреть на его долговую нагрузку, рентабельность. Многое ли можно будет из этого понять? ☝️Нельзя не учитывать крупные штрафы за расторжение. И понятно: доходность такой сделки должна быть на 5-10% выше аналогов в традиционных секторах рынка недвижимости. 📊 В общем, инвестору нужно максимально проработать вопрос рисков, чтобы неожиданно не оказаться с пустым производством и без рентного потока. 👍 Спасибо, Кэп 🔥 Заводы, пароходы - покупаю не глядя! 👀 Алкомаркет лучше, душевнее

Следим за трендом! 📈 В США бум сделок sale-leaseback: многие местные компании переживают сложные времена и продают свою недвижимость инвесторам, оставаясь арендаторами на долгий срок. 🛋️ Представьте: вы продаёте свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нём лежать сколько захотите - за плату, конечно. Вот это и есть суть сделки sale-leaseback. 🏭 Один из свежих примеров - W.P. Carey, крупный американский фонд недвижимости (REIT), специализирующийся именно на таких сделках, закрыл сделку по покупке 43 производственных объектов у производителя товаров для садоводства GardenCore за $400 млн. Ещё одна сделка 69 зданий ресторанов сети Denny's за $146 млн., приобретенных фондом Essential Properties. 🏦 Фонды и частные инвесторы, специализирующиеся на проектах sale-leaseback заметно активизировались: часть сделок на рынке маркируются как «дистресс» - некоторые компании продают портфели недвижимости, а чтобы выжить в непростые времена для местной экономики. 💼 В целом, мотивация продавцов разная: одни финансируют сделки M&A, другие снимают недвижимость с баланса ради роста операционного капитала, третьи - монетизируют активы, не прекращая заниматься профильным бизнесом. Дистрессы - это пока отдельная, не массовая история. 🛒 Что покупают инвесторы: 🔹 Производственные и промышленные объекты - самый популярный тип, около 60% рынка 🔹 Сети магазинов и ресторанов - продукты, стройматериалы, фаст-фуд 🔹 Склады и логистические центры 🔹 Медицинские объекты - клиники, лаборатории 🔹 Специализированные активы - холодильные склады, производства удобрений, частные школы 💡Где тут win-win? Выгода для арендатора (бывшего собственника) - куча денег и понятные долгосрочные условия пользования активом. Выгода для инвестора - денежный поток с первого дня и на долгий (10-20 лет) срок. 🤔 И тут я подумал! Может ли прижиться и развиться этот тренд из «таки Амэрики» у нас, в России? 🔻Продолжение следует...

💎 Новость дня: в STONE Дмитровская остеклено 80% фасадов. Завершение строительных работ запланировано на 2027 год. На сегодняшний день проект уже реализован более чем на 60%, но ещё есть свободные офисы. ⚡И тут я спросил себя! А кто вообще додумался до того, что офисные здания могут быть стеклянными? Полез изучать вопрос и вот что нарыл для вас. 🏭 Фабрики и мануфактуры строили с большими окнами давно - свет нужен был рабочим у станков, поэтому лофты теперь такие светлые. А вот конторская (офисная) архитектура XIX века отличалась - офисное здание должно было выглядеть максимально защищённым и монументальным, как банк. Солидные несущие стены, небольшие оконные проёмы, кабинетная планировка - тепло и уютно. 🏛 Но в 1864 году ливерпульский архитектор Питер Эллис спроектировал Oriel Chambers - первое офисное здание с металлическим каркасом и навесным стеклянным фасадом. Пресса и архитектурные критики того времени разнесли проект, коллеги засмеяли Эллиса и он ушел из профессии. Его здание, однако, стоит до сих пор и занесено в реестр ЮНЕСКО. 🏭 В 1911 году Вальтер Гропиус построил фабрику обувных колодок Fagus в Альфельде, внедрив в проект стеклянные угловые пролёты без единой опоры - такого ранее не делал никто. 🏬 Дом Центросоюза в Москве на Мясницкой, построенный в 1936 году по проекту Ле Корбюзье стал одним из первых в Европе крупных офисных зданий с витражным остеклением фасадов. 🏢 Наконец, в 1952 году было построено офисное здание, облик которого максимально похож на современные бизнес-центры - Lever House в Нью-Йорке, первое офисное здание с полностью навесным стеклянным фасадом. Этот проект уже «вышел в тираж» и похожие офисные стекляшки появились позже по всему миру. 👉 Возвращаясь к STONE Дмитровская - за счет высокой стадии готовности и доступных цен проект представляет большой интерес как для бизнеса, так и для инвесторов, желающих как можно быстрее получить доход от аренды! 💬 Дубль в MAX (на всякий)

Продать всё, а дальше? 💵 Предприниматели из совершенно разных сфер хотят продать свой бизнес и стать инвесторами. 💼 Общаюсь с разными людьми - производство, консалтинг, IT, торговля, даже девелопмент. Многие устали от постоянной борьбы и рисков, поэтому хотят выйти в деньги. Уже больше 2-х лет можно получать по 15-20% на облигациях, депозитах доходной недвижимости. И постепенно приходит осознание - можно жить на пассивный доход без «такого геморроя» и без операционки. 🧐 Одновременно у многих желание выйти из бизнеса не совпадает с возможностями. Некоторые бизнесы скорее ситуации и без владельца имеет нулевую капитализацию. У некоторых производство с б/у оборудованием и арендованными помещениями, цена на такое тоже так себе. Покупателей не очень-то много, особенно в IT и в производстве. В общем хотеть-то они хотят, но если выходить реально, то унести удастся значительно меньше, чем рассчитывали. 🛒Один знакомый производственник мечтает продаться за 2 годовых прибыли. Вот такие мультипликаторы сейчас кое-где... ➡️ Но продав бизнес, человек выходит из сферы, где он компетентен, и заходит в инвестиции, где он в общем-то имеет слабые компетенции. Зато есть огромное самомнение успешного бизнесмена - «да я всё знаю, мне рассказывали, я читал и т.д.». При этом чтобы «повторить успех» и стать миллиардером в недвижимости, нужно идеально попасть в цикл, иметь длинный горизонт и исключительно разбираться в рынке и в процессах. 💸 Текущие 15-20% годовых по облигациям и депозитам выглядят привлекательно. Но всё может измениться. И 20% превратятся в 6-7%. Теоретически такое возможно, хоть и сейчас кажется нереалистичным. ⚠️ Когда предприниматель уходит из бизнеса, освободившуюся долю рынка забирают сильные игроки. Вернуться через 2-3 года становится в практически невозможно - конкурировать приходится с теми, кто за это время усилил позиции. Компетенции без практики тоже теряются. 🤗 Ну и желание пассивного дохода, выраженное в покупке некоторых видов доходной недвижимости превращается в очередной «геморрой», похуже проданного бизнеса. Не всегда такое происходит, но некоторым «везёт». ❗В общем, стремление всё бросить и стать рантье я понимаю. Но... не всё так однозначно. 💬 Дубль в MAX (на всякий)

☕️🥐 One Price Coffee - федеральная сеть кофеен, основанная предпринимателем Сергеем Румянцевым в 2018 году в Москве. 📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 450 кофеен. 🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов. 🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах. 🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 70 м2. ☕️ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях. 🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая). 👀 Кстати, в продаже обнаружен «флагманский» One Price Coffee на улице Никольской. Площадь 67,4 м2, стоимость ₽273,4 млн. Трофейный актив на безумно интенсивном трафике! ❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!

Бестселлер (но это в прошлом) 🚀 В апреле 2025 года в Нижегородском районе Москвы стартовали продажи ЖК «Бестселлер» от девелопера BAZA Development. Старт получился яркий: в мае 2025 застройщик подписал 73 ДДУ - это был лучший дебютный результат среди московских комфорт-проектов того периода. Казалось, продукт «зашёл», а название себя оправдывает. Прошёл год. В апреле 2026 года в «Бестселлере» было продано 0 (ноль) квартир. Что же пошло не так? 🏗 «Бестселлер» - это две башни (16 и 29 этажей) на Перовском шоссе, 21. Класс - комфорт-плюс. До ст.м. «Нижегородская» (БКЛ) - 17 минут пешком. 391 квартира. Срок сдачи по проектной декларации - I квартал 2028. Девелопер BAZA Development основан в 2017 году в Екатеринбурге как агентство недвижимости и позже перерос в международного девелопера с проектами в России и на Бали. «Бестселлер» - первый московский проект компании, участок под застройку был приобретён у «Брусники», которая реализует свой проект «Издание» на соседней территории. Ещё один сосед «Бестселлера» - практически полностью распроданная «Level Нижегородская». По стройке - всё в порядке: на июнь 2026 года 16-этажная секция вышла на 12-й этаж, 29-этажная башня - на 13-й. 💸 За год было продано 180 квартир, что соответствует 46% распроданности. Из них 73 ДДУ - это май 2025-го, остальные 107 размазаны по 12 месяцам с устойчивым нисходящим трендом. Средняя цена реализации 1 м2 сегодня - 479 т.₽. К лету 2026-го в «Бестселлере» осталось 211 непроданных квартир, а ежемесячный темп сделок упал до 0-3 ДДУ. По сути, активная фаза продаж закончилась, не успев начаться. 🤔 Покупатель сравнивает три соседних проекта по параметрам: 🤩бренд: «Брусника» и Level с уже сформированной репутацией в Москве против новичка BAZA; 🤩готовность: «Издание» и «Level Нижегородская» уже на финальной фазе или рядом с финалом; 🤩цена: при сопоставимых ценах покупатель выбирает проекты с большей готовностью. В итоге покупатель уходит туда, где меньше неизвестных. 🔮 Что будет делать застройщик в такой ситуации? Скорее всего - ждать. У «Брусники» в «Издании» остаётся 179 квартир, и при её текущем темпе 6-9 ДДУ в месяц основные остатки уйдут с рынка в течение года с небольшим. К этому моменту «Бестселлер» подойдёт к более высокой стадии готовности. И тогда позиция «Бестселлера» в локации изменится: он перестанет конкурировать с распроданным «Изданием» и станет единственным активно продающимся проектом на территории (ну если не выйдут ещё новые проекты рядом, конечно). 💵 Падение продаж 2026 года - временный, но болезненный этап. Девелопер из Екатеринбурга, скорее всего, его переживёт. 🔍 В общем, ужас, конечно. Но не ужас-ужас. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🔍 Что делать с существующим инвестиционным проектом? 💸 Для начала обратить внимание на то, что фактические денежные потоки остались теми же самыми! Проект продолжает приносить запланированный доход. ☝️Однако, для многих инвесторов именно NPV является индикатором текущей ситуации в проекте. Я уже об этом писал, кстати. ⚖️ Регулярное отслеживание NPV проекта помогает принимать решения о выходе из инвестиции. Если NPV стабильно отрицательный в течение длительного времени (от двух до 3-х лет) стоит серьезно рассмотреть возможность выхода и перенаправления капитала в более доходные активы. 💵 При этом выход из проекта (продажа) совершенно не гарантирует, что вырученные деньги удастся направить в другие активы так, чтобы опередить доходность проданного проекта на длительном временном отрезке. 🙄 Поддавшись непреодолимому желанию достичь положительного NPV, можно не успеть переложить деньги во что-то более доходное и горько сожалеть о выходе из «невыгодного проекта». 🔢 Как делать финансовые модели сейчас: 1️⃣ Закладывать более высокий целевой IRR 2️⃣ Делать анализ чуствительности NPV к ставке дисконтировпния 3️⃣ Всё-таки учитывать, что период высоких ставок может в перспективе 1,5-2-х лет смениться периодом их снижения. ⚠️ Ну и конечно, если для вас показатель NPV играет важную роль - регулярно пересчитывать NPV при изменении рыночных условий и определить условия, при которых из проекта точно нужно будет выходить (на основе динамики NPV). 💡Итого: отрицательный NPV - это сигнал, но не обязательно это сигнал к немедленной продаже. Если отрицательный NPV сохраняется длительное время и нет признаков улучшения — это веский аргумент в пользу перераспределения капитала в более доходные активы. Вы следите за динамикой NPV в ваших фин.моделях? 👍 Регулярно 🔥 Никогда 👀 А что такое NPV?

Тёмные окна квартир-сейфов. 🌃 В престижных районах мегаполисов наблюдается феномен «районов-призраков» – целых кварталов элитного жилья, где большинство квартир пустует годами. Достаточно просто вечером пройтись по Аппер Вест Сайду, Мэйфейру, Пунта Пасифика, Остоженке - слишком мало света в окнах. 💼 Причины этого явления неоднородны. В меньшей степени это связано с инвестиционной привлекательностью недвижимости (доходность от сдачи элитного жилья в аренду низкая, цены на элитную вторичку часто буксуют). В большей степени явление связано с тем, что недвижимость предоставляет возможности сразу вложить огромные деньги. 🎩Многие люди с огромными и непонятно как появившимися деньгами рассматривают элитные квартиры не как место для жизни, а как надежный способ сохранения (парковки) капитала. Для них пустующая квартира – в переносном смысле «склад денег». Владельцы намеренно избегают сдачи жилья в аренду, опасаясь снижения его стоимости и усложнения процесса будущей продажи. Припарковали! 🤟Есть большая категория покупателей разнообразных активов на рынке недвижимости (в том числе элитных квартир), которым показатели IRR до 💡(лампочки), а нужно просто «пристроить» на некоторое время деньги. 👀 Признаюсь честно, раньше (до пришедшей ко мне некоторой «известности») я лично никогда таких людей не встречал, хотя мне доводилось общаться много с кем, в том числе и с теми, чьи деньги были достаточно горячи, чтобы обжечься. 📶 Оказывается, число обладателей лихих денег, что «жгут карман», очень велико. Особенно сейчас. 🌊 Может неспокойный политический и экономический фон так влияет, а может кому-то крутые бонусы и премии выдали, которые нужно припарковать / «проинвестировать» / потратить. Может и что поинтереснее, о чём вслух не говорят. 🕳 А то, что совершаемые сделки могут оказаться провальными именно в смысле доходности, в общем-то и неважно. 🔥Очевидно одно: активность «парковщиков» разогревает рынки, двигает их вверх, оказывает влияние на нормальных инвесторов. Сделать однозначный вывод о знаке этого влияния практически невозможно (оно может быть как положительным, так и отрицательным).

💬 Обсуждать коллег по рынку - дело неблагодарное, но тема слишком резонансная, чтобы обойти её молчанием. 💜 В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка». 💜 Итог работы фонда разочаровал пайщиков - расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс., а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020-м по ₽305 тыс. за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ. 💜 Что же произошло и как так получилось? 💜 Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится. 💜 Что было сделано не так (по нашей версии, исходя из того, что известно). Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в "белые" объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное - с низким трафиком и завышенными ставками аренды. 💜Рынок торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл сложный, а ошибиться на нём очень легко- что, судя по всему, и произошло. 💜 С учётом низкого качества объектов фонда - плохой конец был предопределен ещё в 2020 году. Выход из некоторых активов по ставке капитализации около 14% не стал сюрпризом. Покупатели трезво оценили объекты фонда и заложили риск в цену - оттого сделки и прошли сильно ниже оценки. Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024 - начале 2025 года торговались с доходностью caprate 8%. Но помещения, входившие в портфель ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток», в большинстве своём не могли называться «качественными». 💜 И уж точно убыток инвесторам принёс не сегмент стрит-ритейла, а конкретные решения, принятые в 2020-2021 годах. 💜 Корень проблем - в точке покупки, а не в точке продажи. Команда, управляющая фондом сейчас, лишь распродавала на трудном рынке портфель, сформированный прежней командой УК «Альфа-Капитал» несколько лет назад, и сделала это настолько аккуратно, насколько позволяла ситуация. 💜 Всё могло закончиться намного хуже. Арендаторы могли просто съехать - и тогда такие помещения было бы почти невозможно продать из-за отсутствия рентного потока. Этого не случилось. Так что текущая команда в этой ситуации проявила себя хорошо. 💜 Инвестиции - это всегда риски. В сегменте стрит-ритейла огромное количество факторов влияет на доходность проектов. Главный критерий успеха - покупать правильные объекты. А для этого нужно делать профессиональный детальный инвестиционный анализ и обладать глубокой экспертизой рынка. 💜 Увы, идеальных портфелей недвижимости не бывает - и у нас в SimpleEstate есть объекты разного уровня: нормальные, отличные и откровенно неудачные. При этом мы проводим многоступенчатый отбор и due diligence по каждому объекту и регулярно отказываемся от сделок даже с не самыми серьезными рисками. 🏪 Наш портфель собран гораздо более профессионально по сравнению с «Арендным потоком» и состоит из качественных ликвидных объектов. Успешность нашей стратегии подтверждается фактической доходностью SimpleEstate - 18% годовых. Итого: 💜 Ситуация с ЗПИФ «Арендный поток» обусловлена очевидными причинами - для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужна глубокая экспертиза и детальный инвестиционный анализ. 💜 Никто не позаботится об инвесторе лучше, чем он сам. Внимательно изучайте инвестиционные меморандумы и финансовые модели - так вы сможете защитить себя от неудачных вложений. 💜 Недвижимость с супермаркетами остаётся одним из немногих активов на рынке с лучшим балансом риска и доходности. Но всё зависит от конкретного объекта и управляющей компании.

❓Почему доходная недвижимость? 1️⃣ Доходная недвижимость растет в цене с течением времени и приносит рентный доход. Причем прогнозируемый, как правило, известный заранее доход. Реальная доходность недвижимости, особенно коммерческой, обычно выше доходности альтернативных финансовых инструментов. 2️⃣ Доходная коммерческая недвижимость - настоящий, признанный в финансовом мире защитный актив, убежище наряду с золотом и наличными деньгами. 3️⃣ Недвижимость неволатильна (не способна быстро менять стоимость) и малоликвидна (долго продавать), и в этом ее сила. Всё, что ликвидно быстро «утекает», а всё что неликвидно - остается на годы. Кстати, неликвидность недвижимости защищает инвесторов от необдуманных действий - это не акции и не цифровые активы, за минуту всё не потерять. 4️⃣ Недвижимость защищает от инфляции через механизм индексации ставки аренды. В нормальном договоре аренды недвижимости прописана ежегодная индексация. Иногда это фиксированное значение, а иногда индексация привязана к инфляции, что защищает собственника. В отдельных случаях есть привязка к ТО, а это просто автоматическая проинфляционная система. 5️⃣ Недвижимость можно передать в управление за 5-10% от потока и практически полностью обеспечить себе пассивный доход, то есть не уделять работе с активом время и ресурсы. 6️⃣ Недвижимость можно улучшить, сделать эффективнее. Если определить правильный best use можно увеличить и рентный поток, и стоимость актива. Это путь не для всех и подходит не для всякого объекта. Но с депозитом или акцией так не получится. 7️⃣ Недвижимость это актив, который переживёт своего владельца и будет приносить доход детям и внукам (если те не продадут актив). Недвижимость работает не на одно поколение. ☝️ Есть что добавить? А может я не прав? Welcome в комментарии.

⚡«Лента» забрала проблемный актив, вокруг которого кружила два года... 🛒Торговая сеть «Лента», которую контролирует олигарх Мордашов объявила о покупке сети гипермаркетов «О’Кей». За 0 руб, приняв «долговые обязательства приобретаемой компании в качестве оплаты за 100% долей» 🕰 Сделку тащили больше года. Ещё летом 2025-го всё было почти готово, но... 🎭 Схема была муторной изначально. Люксембургская O'Key Group решила избавиться от своих гипермаркетов ещё в конце 2024 года - типа продала их собственному менеджменту. Это был промежуточный шаг: сначала вывести актив из иностранного периметра и получить одобрение правительственной комиссии по иностранным инвестициям, а потом продавать дальше. Все отраслевые эксперты называли «Ленту» наиболее вероятным финальным покупателем гипермаркетов. Так и вышло. 🏪 Итог: «Лента» получила 75 гипермаркетов с торговой площадью 478 тыс. м2 и четыре распределительных центра на 107 тыс. м2 в шести федеральных округах. Большинство объектов ребрендируют в «Гипер Ленту», интеграцию планируют завершить до конца 2026 года. 🛒 Сеть дискаунтеров «Да!» в сделку не вошла - осталась у O'Key Group. 27 мая O'Key Group была переименована в МКПАО «Группа ДА!». Заодно компания переезжает из Люксембурга в Россию - на остров Октябрьский в Калининградской области. 📉 O'Key Group не просто так избавлялась от гипермаркетов - формат «коробок» по 10 тыс. м2 деградирует по всему миру. «Лента» подхватила актив, от которого яростно хотел избавиться предыдущий владелец, и теперь ей предстоит доказать, что она умеет работать с этим форматом лучше.

Лас-Вегас покупают... 💰 За неделю на американском рынке казино объявлено сразу две сделки более чем на $35 млрд. Покупатели - миллиардеры, которые делают ставку на физические активы. 🃏Первая сделка: Fertitta Entertainment Тилмана Фертитты (владельца баскетбольного клуба Houston Rockets) покупает Caesars Entertainment за $17,6 млрд. 🃏 Вторая сделка: People Inc. медиамагната Барри Диллера собирается выкупить MGM Resorts - владельца 31 казино, в том числе знаменитых Bellagio, Mandalay Bay и MGM Grand в Лас-Аегасе. Цена - около $18 млрд с учетом долга. People Inc. уже держит 26,1% MGM. 🤖 Моё внимание привлекла мотивировка Диллера. Он прямо объяснил, зачем инвестирует в казино: «это редкий вид бизнеса: у компании есть реальные активы, которые искусственный интеллект не может легко воспроизвести или заменить, а также исключительные возможности для цифрового роста». Вот такое мнение, подкреплённое $18 млрд... 🏢 Про недвижимость! MGM владеет не всей недвижимостью своих казино: еще в 2016 году компания выделила часть объектов в отдельный REIT - MGM Growth Properties, который в 2021 целиком приобрел другой REIT, VICI Properties. ❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость из России? Аргумент Диллера - это, интересный инвестиционный тезис в защиту любой физической недвижимости. Чем активнее ИИ будет влиять на множество секторов экономики, тем (возможно) дороже будут становится активы, которые существуют в реальном мире и приносят реальный доход. Конечно, с американским миллиардером можно поспорить. Но что-то в его рассуждениях всё же есть. 👍 «Пятёрочке» нестрашна ИИшка 🔥 В Сочи казино душевнее 👀 Это просто очередное вздутие пузыря...