Девелопмент vs трежерис: что выгоднее было вместо «элитки» Тулупова

Войти

? 💵 Ну действительно, не лучше было бы Тулупову просто купить доллары? Конечно, наличные доллары на 3,68 млрд рублей купить можно было (и сложить под большую подушку, ага), но в 2019 году логичнее было бы такие деньги вложить хотя бы в десятилетние казначейские облигации США - на тот момент они считались безрисковым активом. 🏛В июне 2019 года десятилетние казначейские облигации США давали 2,1% годовых, а 1 доллар стоил 68 рублей. 3,68 млрд рублей, которые Тулупов заплатил за «Гиредмет», это по тогдашнему курсу 54,1 млн долларов. Что если бы он не связывался с аукционом, судами, стройкой и продажами, а просто нажал одну кнопку и семь лет ничего не делал? 📈 К июлю 2026 года на его счёте было бы 62,6 млн долларов - с учётом реинвестирования купонов. По сегодняшнему курсу 77,9 это 4,88 млрд рублей. Прибыль за семь лет: +1,2 млрд, или 4,1% годовых в рублях. Причём почти половину этого результата обеспечили бы не проценты, а девальвация: рубль за семь лет ослаб на 15%. 😬 А то ведь накопленный денежный поток «Лаврушинского» на середину 2025 года был минус 500 млн рублей. То есть на момент ввода объекта в эксплуатацию ответ звучал так: да, облигации были бы выгоднее. Разрыв - почти 1,7 миллиарда не в пользу девелопмента. Семь лет работы, и результат хуже, чем у семи лет безделья. 🏗 Но проект ещё не закончен. Вся прибыль сосредоточена в непроданном остатке: сто лотов и 16,5 тысячи метров. К 2033 году, когда остаток будет распродан, трежерис принесут около 2,8 млрд руб. прибыли (до налогов). А проект даст от 32 млрд в стрессовом сценарии до 50 млрд в базовом (до налогов). Разница в 11–18 раз. 🧊 Правда, в феврале 2022 года бумаги российских резидентов оказались заблокированы. Те самые виртуальные тулуповские 54 миллиона долларов в казначейских облигациях США к третьему году «безрисковой» стратегии превратились бы в актив, который нельзя ни продать, ни получить по нему купон, ни вернуть в Россию. ⚖️ Так что девелопмент в Москве может оказаться в 11–18 раз лучше американских облигаций (но это неточно). А с учётом 2022 года самый надёжный инструмент на планете оказался не самым надёжным для конкретного российского инвестора. Такие дела!

🔥 Третий раз отвечаю на вопрос: «Во что можно вложить ₽500 т. на рынке недвижимости?» Первый раз я выяснял это в октябре 2022 года, второй - летом 2024-го. ↪️ Спойлер: в этот раз в ₽500 т. недвижимость уже не помещается. Я выбирал только приличные предложения, которые на первый взгляд не смогут стать жертвой КРТ и не развалятся от старости сами по себе. В итоге нужно искать дополнительные денежки, чтобы это купить... 1️⃣ Прямые инвестиции 🏪 Торговое помещение 11 м2 на 1-м этаже в ТЦ «Павелецкий» (бывший Riverdale), Даниловский район, 3-й Павелецкий проезд, 4 (25 мин. пеш. от ст.м. «Тульская») - ₽3,7 млн или ₽336 т./м2. Внутри сидит кофейня, то есть это даже готовый арендный бизнес, у лота отдельный кадастровый номер, продаёт физлицо и обещает полную стоимость в договоре. Если банк даст купить такое в ипотеку с ПВ 15%, то понадобится ₽555 т. Значит, ₽55 т. нужно где-то найти. 🏢 Офис без окна площадью 12 м2 на 5-м этаже МФК «Союз», Переведеновский пер., 13с18 (15 мин. пеш. от ст.м. «Бауманская», между прочим это ЦАО!) - ₽3,9 млн или ₽325 т./м2. Редевелопмент, дизайнерская отделка офиса, но всё же... без окна. Если первый взнос по ипотеке 15%, то нужно ₽585 т. Значит, ₽85 т. нужно где-то найти. 📦 Кладовка 2,2 м2 на 2-м этаже во 2-й очереди ЖК «Метрополия» от MR, Волгоградский просп., 32/5к1 (12 мин. пеш. от ст.м. «Волгоградский проспект») - ₽535 550 или ₽243 432/м2. Цена, как пишет застройщик, уже со скидкой. Тут можно без ипотеки, но дополнительные ₽35,5 т. нужно где-то найти... 🚘 Машиноместо 14 м2 на 5-м этаже многоуровневого неотапливаемого паркинга на Кетчерской ул., 5А в Вешняках (15 мин. пеш. от ст.м. «Новогиреево») - ₽540 т. или ₽38 572/м2. Освещение, видеонаблюдение, охрана, контроль доступа. В объявлении обещают разумный торг - и это, пожалуй, единственный шанс уложиться в бюджет: скинуть надо 8%. В 2024-м машиноместо в Митине стоило ₽220 т. или ₽17 т./м2. ⚠️ В этом посте я вообще не оцениваю доходность и целесообразность подобных инвестиций - только доступность для приобретения. Любая инвестиционная деятельность требует комплексного подхода к оценке проекта. На этом канале я неоднократно показывал свой подход к инвест.анализу.

🏛 Ещё к новостям элитной недвижимости Москвы 🔑 На Большой Никитской продан таунхаус площадью 975 м2 - крупнейший лот за всю историю наблюдений на первичном рынке элитного жилья Москвы. 🎁 Консультантом сделки выступила NF Group. Финансовые условия сделки не раскрываются. 🏰 Речь о Stella di Mosca Hotel & Residences по адресу Большая Никитская, 9/15с1 - комплексе общей площадью 19,6 тыс. м2, объединяющем отель на 65 номеров и всего 14 жилых лотов: десять резиденций, пентхаус, два таунхауса и гранд-таунхаус, спроектированные итальянским бюро Antonio Citterio Patricia Viel, с рестораном, баром, спа с бассейном и фитнес-центром. ☝️ Старожилы рынка помнят проект под другим именем - до 2022 года он строился в отреставрированных доходных домах усадьбы Разумовского как Bvlgari Hotel & Residences Moscow. ⏳ Отель открылся в марте 2024 года, а резиденции продаются по сию пору. 🥇 С начала 2026 года это ещё и самая дорогая сделка по абсолютной стоимости на первичной элитке столицы, а в рейтинге с начала 2025-го - четвертая. Впереди мезонет 594,5 м2 и пентхаус 553,7 м2 в ЖК «Лё Дом», зарегистрированные в начале прошлого года, и вилла 426 м2 в клубном доме «Обыденский № 1», проданная в сентябре. Пятерку замыкает пентхаус 514 м2 в проекте «Никитский 6». 📊 Рекорд случился на довольно вялом рынке: в I полугодии 2026 года на первичной элитке Москвы реализовано около 630 квартир и апартаментов - на 29% меньше, чем годом ранее. Во II квартале покупатели зашевелились, объем сделок превысил показатель I квартала. 📈 Предложение при этом рекордное - около 3,5 тыс. лотов, +9% за год. Средневзвешенная цена обновила исторический максимум и составила ₽2,291 млн/м2 (+6% за год), в классе делюкс - ₽3,242 млн/м2 (+7%).

А может ну её, эту элитку