&Консервативный заработок

У нас тут с @T-Investments возник небольшой спор. Я потребовал, чтобы в проспекте TRRE указали «высокий риск» вместо низкого. Основание – произвольно перенесли дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27. Т-инвестиции мне ответили (см. скрин). Ответ удивил. См. 1 скрин Во-первых, читаем «Мы формируем сроки реализации фонда с учетом текущей ситуации на вторичном рынке недвижимости…» Перевожу на обычный русский: «Когда сочтем нужным, тогда и отдадим». Ребята, они прямым текстом это пишут! Не с учетом того, что обещали, а с учетом ситуации. Ну, вы поняли. Во-вторых, якобы это делается для нашей заботы, для получения «наилучшей доходности». Это ложь! Перенос сроков с июня 26 по июнь 27 УМЕНЬШАЕТ доходность пайщиков примерно ВТРОЕ. Все, кто хоть мало-мальски знаком с математикой, понимает почему (т.к. доходность считается в годовых и при той же номинальной цене погашения срок реализации пая увеличивается с полгода на полтора года). В-третьих, они напирают на низкую волатильность по сравнению с акциями. Это ложь! Доказательства на скрине 2. За ОДИН день, 13 января, цена покупки у меня составила 1025 рублей, а цена продажи 1256. Волатильность 22%!!! И не думайте, что это один раз так случайно получилось. Это круто, что можно так зарабатывать на фонде, то именно потому что он ВОЛАТИЛЬНЫЙ. Причем волательность его выше, чем у самых трешовых акций. Итак, что имеем: - срок погашения фонда целиком на усмотрение Т-инвестиции, т.е. институциональной защиты почти никакой нет (мы можем только жаловаться и как вы знаете, без особого результата). - фонд очень волатильный - на фонде можно очень много зарабатывать в % (но это признак высокого риска, а не низкого). Итак, я повторяю, мое предложение поменять в проспекте «Низкий Риск» на «Высокий риск». По всем признакам бумага относится в зону очень высокого риска. Если согласны – ставьте лайки, если не согласны – дизлайки. Заметьте, требование более чем умеренное и справедливое. Я даже не требую от Т-Инвестиции выполнять обещание. Отдельно на заметку пайщикам других фондов недвижимости TLCN TKVM. Да и не только недвижимости, а всем внебиржевым фондам. Там ведь много на доверии и репутации. Если TRRE перенесли, то кто мешает переносить сроки погашения ваших фондов? Это увеличивает ваши риски и уменьшает доходность. Будьте внимательны, что покупаете. Кстати, TRRE вообще собрал полный флеш-рояль: - Высокорискованная бумага; - Низкодоходная; - Неликвидная; - С налоговыми рисками (привет, материальная выгода). Понимаете, какой треш вы купили?

Что происходит с главной движущей силой российского рынка недвижимости – ипотекой? – и каковы перспективы застройщиков? Давайте смотреть. После провала второй половины 2024 – начала 2025 положение застройщиков стало угрожающим. Выдачи ипотеки откатились на уровни пятилетней давности, что было совершенно недостаточно даже «для поддержки штанов». Но как это уже неоднократно наблюдалось ранее (например, в 2020, в 2022 году), спад не оказался слишком долговременным. К концу 2025 года объем выдач фактически вернулся к рекордам прошлых лет (более 800 млрд. руб. за декабрь). Драйвером стали анонсы ужесточения условий по семейной ипотеки (прием «хватай, пока не поздно», ранее использовавшийся неоднократно). Естественно, на фоне все еще высокой ставки ЦБ такой результат мог быть достигнут только за счет активизации льготной ипотеки по нерыночным ставкам. Доля «льготки» не сократилась, а так и осталась на уровне 80% от всех ипотечных кредитов. Фактически, ни о каком «рынке» недвижимости в подобных условиях говорить не приходится. Средневзвешенные ставки остались на уровнях ниже 8%, что существенно ниже ключевой. Застройщики получили передышку, но принципиально для них картина не поменялась: даже с учетом рывка в конце года накопленное количество ипотечных сделок откатилось на уровень 2015-2017 годов, и в два раза ниже, чем в рекордном 2023 году. Основная проблема для застройщиков не столько в недостаточной ипотеке (по российским меркам вливания остаются колоссальными), сколько в непомерно раздутой емкости «рынка» (появившейся вследствие реформы долевого строительства). Чтобы ипотека смогла покрывать потребности «рынка», ее нужно выдавать в объемах около 8 трлн. в год, что скорее всего будет вызывать инфляцию и новый рост ставок, т. е. возникает порочный круг. Реально же выдается пока лишь 4 трлн. рублей, т. е. половина предложения не покрыта кредитами (еще совсем недавно предложение было полностью покрыто ипотекой). Это приводит к тому, что медленно, но верно объем нераспроданного жилья увеличивается. Насколько деформированным оказался «рынок» можно судить по картинкам. В нормальных условиях «маржа» банков (разница между привлеченными средствами и выдаваемыми кредитами) должна составлять хотя бы 3-5%. Так и было до середины 2021, после чего маржа обнулилась, а затем ушла в глубокий минус. Естественно, банки не остались в убытках, т.к. всю разницу компенсировал им федеральный бюджет (прямые расходы которого только на компенсацию процентов составили в 2025 году около 2 трлн. руб.). Впрочем, можно констатировать, что влияние ипотеки на цены значительно уменьшилось. Виной тому не только накопление стоков (благодаря которому застройщики удерживают цены), многочисленные квази-ипотечные схемы (например, рассрочки), но также появление новых категорий покупателей, чья покупательская способность выросла благодаря росту ставок. Это держатели депозитов, которые по-видимому существенно поддержали рынок вторички, особенно московский, см. HOM6 HOH6 где произошла заметная раскорреляция между ипотекой и ценами (цены выросли на фоне снижения ипотечных выдач). PIKK LSRG SMLT ETLN

TRRE Итак, легким взмахом руки срок стратегии по TRRE увеличен почти на год! Не хочу никого обижать, но это по-научному говоря, мисселинг, то есть введение покупателей в заблуждение. Когда покупался фонд, срок стратегии был совершенно ясно указан (есть скрины) и это был июнь 26! А никак не 27 года. (За фондами недвижимости от Т-банка тянется уже такой шлейф негатива, что это просто еще один медяк в копилку). И самое главное мисселинг продолжается. На каком основании в проспекте по-прежнему указан "низкий риск"? Я требую, чтобы поменяли "высокий риск", ибо ПРОИЗВОЛЬНОЕ изменение даты закрытия (а что тогда мешает сдвигать на 28, 29 39 год закрытие фонда?) относит бумагу в зону высочайшего риска. Представьте, вот вы покупаете облигацию, и вам не оплатят деньги вовремя? Эмитента объявят банкротом, а тут сдвигай, и все нормально. Если что, я не жалуюсь, т. к. при всех минусах, научился получать прибыль с этого фонда, просто я за то, чтобы была указана достоверная информация. Кстати, даже 60% за 5 (уже) лет это выходит меньше 10% годовых, но и такой доходности конечно не будет.