Как работает аккредитив при сделках с недвижимостью

Что такое аккредитив

Представьте: вы продаете квартиру и уже передали право собственности покупателю, а он отказывается платить. Или наоборот: покупаете квартиру, отдали продавцу деньги, а перерегистрация права собственности сорвалась — в итоге продавец останется и с квартирой, и с деньгами.

Аккредитив помогает избежать таких ситуаций.

Аккредитив — это способ расчетов, который используют для сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. По сути это гарантия, что продавец точно получит деньги, а покупатель — недвижимость.

Во всех банках аккредитив работает примерно одинаково. Например, в Т⁠-⁠Банке схема такая:

1. Продавец и покупатель договариваются об условиях сделки и подписывают договор купли-продажи недвижимости.
2. Покупатель открывает аккредитив и пополняет его — вносит всю стоимость недвижимости или сумму без учета задатка. Деньги блокируются на счете — у покупателя и продавца не будет к ним доступа.
3. Стороны совершают сделку — регистрируют переход права собственности в Росреестре.
4. Банк проверяет документы. Если все в порядке, продавец получает деньги, а покупатель — квартиру. Если сделка не состоится, деньги останутся на аккредитиве до окончания его срока действия, а затем — вернутся покупателю. Если обе стороны согласны, возврат можно оформить досрочно.

Расчеты проходят полностью онлайн. Продавец и покупатель могут никогда не встречаться и даже находиться в разных городах.

Аккредитив часто путают с банковской ячейкой. Они действительно похожи: оба инструмента защищают каждую из сторон сделки. Но есть существенное различие: ячейка подразумевает, что вы идете в банк и кладете туда наличные, а аккредитив — это способ безналичного расчета.

Подробнее об этом расскажем дальше.

Кто открывает аккредитив — покупатель или продавец

Аккредитив может открыть только покупатель — именно ему нужно внести деньги за покупку.

Открыть аккредитив в Т⁠-⁠Банке можно за несколько минут. Сервис доступен всем, у кого есть наша дебетовая карта.

Если вы еще не клиент Т⁠-⁠Банка, оформите дебетовую карту Black прямо на этой странице. Доставим ее куда скажете.

Сколько стоит открытие аккредитива

Стоимость аккредитива зависит от того, в каком банке вы его открываете.

В Т⁠-⁠Банке не придется платить ни за открытие, ни за изменение условий — например, если решите закрыть аккредитив до начала сделки.

Перечислим основные условия.

Сумма сделки. От 500 000 до 100 000 000 ₽.

Срок действия. 30, 60, 90 или 180 дней — на ваш выбор. За это время нужно совершить сделку.

Какую недвижимость можно купить. Квартиру или апартаменты на вторичном рынке, машино-место или кладовку.

Подробнее о том, как работает аккредитив в Т⁠-⁠Банке, рассказали в отдельной статье.

Виды аккредитивов

Существует несколько видов аккредитивов.

По типу обеспечения — покрытые и непокрытые.

Покрытый аккредитив. Покупатель сам переводит всю сумму сразу после открытия счета.

Непокрытый аккредитив можно открыть, даже если всей суммы на руках нет. Банк сам заплатит продавцу, а покупатель вернет деньги в заранее установленный день.

По возможности возврата денег — отзывные и безотзывные.

Отзывный аккредитив. Покупатель может в любой момент забрать деньги и в одностороннем порядке отменить сделку.

Безотзывный аккредитив. Просто так вернуть деньги не получится: на это нужно согласие обеих сторон.

По способу передачи денег — акцептные и безакцептные.

Акцептный аккредитив. Чтобы банк перевел деньги продавцу, нужно согласие покупателя.

Безакцептный аккредитив. Банк переводит деньги сразу после проверки документов — без подтверждения от покупателя.

В Т⁠-⁠Банке можно открыть покрытый безотзывный безакцептный аккредитив. Это значит, что покупателю нужно внести на счет всю сумму покупки — после этого до истечения срока аккредитива он сможет забрать деньги только с согласия продавца. Продавец же получит деньги сразу после проверки документов — банк переведет их сам.

Чем аккредитив отличается от банковской ячейки и эскроу-счета

Для сделок с недвижимостью также используют банковские ячейки и эскроу-счета. Объясняем разницу между всеми этими терминами.

Банковская ячейка. Это металлический сейф для хранения денег и ценностей. Обычно его арендует покупатель и кладет в него деньги на покупку недвижимости. Доступ к ячейке можно получить только под контролем банка, даже если у покупателя есть ключ от нее.

Когда право собственности на недвижимость переходит покупателю и стороны представляют банку подтверждающие документы, ячейку переоформляют на продавца — и банк передает ключ ему.

Главное отличие банковской ячейки от аккредитива — в нее кладут только наличные. А еще ячейку можно арендовать только в офисе банка. Когда сделка завершится, документы тоже нужно будет отнести в банк. Сделку через аккредитив можно провести полностью онлайн.

Эскроу⁠-⁠счет. Это специальный банковский счет для безопасных сделок с недвижимостью. Он позволяет, например, купить квартиру на первичном рынке или оплатить услуги подрядчика при строительстве загородного дома.

Деньги хранятся на эскроу-счете до тех пор, пока застройщик или подрядчик не выполнит свои обязательства.

Эскроу⁠-⁠счет во многом похож на аккредитив. Но обычно его используют только при покупке недвижимости по договору долевого участия, а аккредитив — еще и при расчетах на вторичном рынке.

Плюсы и минусы аккредитива

Аккредитив — это гарантия того, что продавец получит деньги, а покупатель — недвижимость. Но у него есть и другие плюсы:

• Открыть счет и совершить сделку можно в приложении банка. Пополнить аккредитив тоже можно онлайн.
• Продавцу не нужно ехать за деньгами: банк сам переведет их, когда право собственности на недвижимость перейдет к покупателю.
• Если сделка не состоится, покупатель получит деньги обратно по окончании срока действия аккредитива. Или раньше — с согласия продавца.

При этом в банках могут быть свои требования к недвижимости, которую вы продаете или покупаете с помощью аккредитива.

Еще из минусов — открытие аккредитива может быть платным. В Т⁠-⁠Банке платить за это не придется.

Как открыть аккредитив

Процедура может различаться в зависимости от банка. Расскажем, как открыть аккредитив с помощью Т⁠-⁠Сделки — нашего сервиса для расчетов при покупке недвижимости.

Шаг 1. В приложении Т⁠-⁠Банка откройте раздел «Витрина» → «Все сервисы» → «Т⁠-⁠Сделка» → «Продолжить». Или введите «аккредитив» в поиске по приложению.

Шаг 2. Выберите, что покупаете, и укажите адрес недвижимости.

Шаг 3. Укажите сумму аккредитива и выберите срок — от 30 до 180 дней. За это время нужно совершить сделку.

Если не уверены, что уложитесь в 30 дней, лучше выбирать срок побольше — иначе потом его придется увеличивать.

Если же завершите сделку раньше, ждать окончания срока не придется: банк проверит документы и сразу перечислит деньги продавцу. А если сделка не состоится, аккредитив можно закрыть досрочно — с согласия продавца и покупателя.

Шаг 4. Проверьте данные и нажмите «Все правильно».

Шаг 5. Укажите данные продавца: контакты, паспорт и реквизиты счета.

Шаг 6. Укажите дату заключения договора купли-продажи и нажмите «Отправить».

Шаг 7. После этого на главном экране приложения появится плашка Т⁠-⁠Сделки. Нажмите на нее, чтобы подтвердить условия.

Проверьте, все ли верно, и кликните «Все правильно». Подтвердите действие с помощью кода из СМС.

Шаг 8. Когда вы подтвердите условия, откроем аккредитив — обычно это занимает несколько минут. Чтобы пополнить его, нажмите на плашку Т⁠-⁠Сделки на главном экране и переведите всю сумму со своего дебетового или накопительного счета.

Аккредитив открыт. Мы пришлем документ об открытии аккредитива на электронную почту продавцу и покупателю.

После открытия аккредитива можно заключать сделку.