О фонде Т-Капитал Индустриальный

Выходные заставили задуматься, как застрахована моя инвестиция в $TIND, и фонды @Parus_Asset_Management Не нашёл информации, есть ли страховка от атаки дронами, какая страховая сумма, сколько сумма покрывает из цены пая? И как будет выплачиваться компинсация, при возникновении страхового случая? Я думаю актуальный вопрос для аудитории Пульса. @T-Investments?

Вчера мы выяснили, что первые этажи городов заняли пункты выдачи. Но у каждой посылки есть и второй адрес Прежде чем оказаться в ПВЗ у дома, посылка живёт на складе. И вот там, в отличие от стрит-ритейла, совсем другая экономика: договоры аренды на 5–10 лет с ежегодной индексацией, арендаторы уровня $OZON, $X5 и WB, дефицит площадей по всей стране. Склад — лучший сегмент недвижимости прямо сейчас. Одна проблема: склад стоит миллиарды. Купить его частнику нельзя. А кусочек — можно. Это ЗПИФы недвижимости: фонд покупает склады или жильё, сдаёт или продаёт их, а ты покупаешь пай на бирже и получаешь свою долю результата. Порог входа — от нескольких тысяч рублей. Такие фонды есть и прямо в Т-Банке: $TIND — как раз про индустриальную недвижимость, те самые склады с арендным потоком, а $TKVM — ставка на рост цены жилого квадратного метра. Механики разные: первый — про регулярную аренду, второй — про стоимость метра, это важно понимать до покупки. Считаем на тех же 5 млн, что и в позапрошлом посте. Квартира под сдачу: ~25 тысяч в месяц, после налога, ремонта и простоев — около 5% годовых чистыми. Плюс арендаторы, краны, счётчики. Паи складского ЗПИФа на ту же сумму: выплаты ~12% годовых, после НДФЛ остаётся ~10,4%. Это 43 тысячи в месяц против 21 — вдвое больше, и ни одного звонка про потёкший кран. А внутри фонда при этом сидит арендатор с договором до 2032 года, которого ты сам себе никогда бы не привёл. Теперь честно в обратную сторону, потому что бесплатных 12% не бывает: — комиссия УК 1–2% в год — она уже съела часть доходности до тебя; — цена пая гуляет: при ставке 21% паи проседали — депозиты были конкурентом. Сейчас механика работает в обратную сторону; — у части фондов внутри кредитное плечо — оно усиливает результат в обе стороны; — ликвидность тонкая: продать на большую сумму быстро может не получиться; — часть фондов доступна только квалам — проверяйте до покупки, а не после. И главное, что я понял про недвижимость в портфеле: квартира — это недвижимость, которую обслуживаешь ты. Пай — недвижимость, которая обслуживает тебя. Вопрос лишь в том, кому ты готов платить за это посредничество: управляющей компании 2% или самому себе — вечерами, нервами и выходными. У меня это не «или-или»: биржевая часть капитала работает под 15–17% в облигациях, и держать в портфеле немного метров через паи — способ добавить недвижимость, не выходя из брокерского приложения. Не реклама фондов и не совет — просто арифметика, которую стоит проделать до покупки пая. И особенно — до покупки квартиры «под сдачу».

$TIND решил в свой портфель добавить складскую недвижимость. Доходность арендная даст процентный доход, а общий рост стоимости даст возможность получить страховку от инфляции. При этом есть и риски, тот же арендатор всегда имеет шанс обанкротиться. Поэтому пока зашёл на небольшую сумму посмотреть и пощупать.