Форум о фонде Т-Капитал Индустриальный

Выходные заставили задуматься, как застрахована моя инвестиция в $TIND, и фонды @Parus_Asset_Management Не нашёл информации, есть ли страховка от атаки дронами, какая страховая сумма, сколько сумма покрывает из цены пая? И как будет выплачиваться компинсация, при возникновении страхового случая? Я думаю актуальный вопрос для аудитории Пульса. @T-Investments?

Вчера мы выяснили, что первые этажи городов заняли пункты выдачи. Но у каждой посылки есть и второй адрес Прежде чем оказаться в ПВЗ у дома, посылка живёт на складе. И вот там, в отличие от стрит-ритейла, совсем другая экономика: договоры аренды на 5–10 лет с ежегодной индексацией, арендаторы уровня $OZON, $X5 и WB, дефицит площадей по всей стране. Склад — лучший сегмент недвижимости прямо сейчас. Одна проблема: склад стоит миллиарды. Купить его частнику нельзя. А кусочек — можно. Это ЗПИФы недвижимости: фонд покупает склады или жильё, сдаёт или продаёт их, а ты покупаешь пай на бирже и получаешь свою долю результата. Порог входа — от нескольких тысяч рублей. Такие фонды есть и прямо в Т-Банке: $TIND — как раз про индустриальную недвижимость, те самые склады с арендным потоком, а $TKVM — ставка на рост цены жилого квадратного метра. Механики разные: первый — про регулярную аренду, второй — про стоимость метра, это важно понимать до покупки. Считаем на тех же 5 млн, что и в позапрошлом посте. Квартира под сдачу: ~25 тысяч в месяц, после налога, ремонта и простоев — около 5% годовых чистыми. Плюс арендаторы, краны, счётчики. Паи складского ЗПИФа на ту же сумму: выплаты ~12% годовых, после НДФЛ остаётся ~10,4%. Это 43 тысячи в месяц против 21 — вдвое больше, и ни одного звонка про потёкший кран. А внутри фонда при этом сидит арендатор с договором до 2032 года, которого ты сам себе никогда бы не привёл. Теперь честно в обратную сторону, потому что бесплатных 12% не бывает: — комиссия УК 1–2% в год — она уже съела часть доходности до тебя; — цена пая гуляет: при ставке 21% паи проседали — депозиты были конкурентом. Сейчас механика работает в обратную сторону; — у части фондов внутри кредитное плечо — оно усиливает результат в обе стороны; — ликвидность тонкая: продать на большую сумму быстро может не получиться; — часть фондов доступна только квалам — проверяйте до покупки, а не после. И главное, что я понял про недвижимость в портфеле: квартира — это недвижимость, которую обслуживаешь ты. Пай — недвижимость, которая обслуживает тебя. Вопрос лишь в том, кому ты готов платить за это посредничество: управляющей компании 2% или самому себе — вечерами, нервами и выходными. У меня это не «или-или»: биржевая часть капитала работает под 15–17% в облигациях, и держать в портфеле немного метров через паи — способ добавить недвижимость, не выходя из брокерского приложения. Не реклама фондов и не совет — просто арифметика, которую стоит проделать до покупки пая. И особенно — до покупки квартиры «под сдачу».

$TIND решил в свой портфель добавить складскую недвижимость. Доходность арендная даст процентный доход, а общий рост стоимости даст возможность получить страховку от инфляции. При этом есть и риски, тот же арендатор всегда имеет шанс обанкротиться. Поэтому пока зашёл на небольшую сумму посмотреть и пощупать.

Не много вложился в этот ЗПИФ: $TIND . Собственно, это один из первых опытов вкладывания в коммерческую недвижимость, до этого был Парус, но на мелкую сумму и не удачно продал его. На днях пил кофе с человеком, который пришел к нам, оказывается, из коммерческой недвижимости. Перешел потому что: "делать там нечего. Строится уйма, не малая часть - простаивает. Цены нужно поднимать, чтобы это было рентабельно, а поднимать некуда, потому что малый бизнес на ладан дышит. Часть простоев, когда были иностранные бренды проблем со сдачей не было(у них)". Вот как-то так... это один человек, очень субъективное мнение, но его опыт. Да, скорее всего у них помещения были не категории А. Но если я правильно понял, из 10 объектов оставили 2... А под коммерцию строится и строится. Я в этом дилетант, а есть тут кто занимается коммерцией и может честно сказать, как оно? Реально не хватка площадей? Или больше не хватка платежеспособных арендаторов? А то думал со вторички докупать еще, и переживал что на первичке зашел только на половину, а теперь думаю не поспешил ли я вообще...

1 пост, 1 день, итоги апреля 2026 Портфель в Т-банке 6,0 млн рублей Портфель в сбере 2,4 млн рублей А я думал что март выдался убыточным, про Евротранся грущу, ошибку понял, но за месяц убыток явно не от Евротранса. Лучшее что я могу сделать - продолжать и дальше покупать акции крупных дивидендных компаний. К тому же в апреле взял 8 ЗПИФов Т индустриальный $TIND , дальше буду по тихоньку набирать акций. За апрель 2026 года я пополнил портфель в ТБанке на 496 158 рублей, также за апрель получил снижение портфеля на 409 382 рубля, - 6,7% (и это несмотря на дивиденды) В Сбере я пополнил портфель на 100 000 рублей и получил снижение на 37 690 рублей (-1,5%) Пополнения за месяц умеренные, летом планирую пополнять больше. Рынок грустный, настроение грустное. Главное на таком настроении не натворить дел. P.s. если вы с портфелем в 50-100 к и опытом в 2 года и 3 видео, хотите дать мне совет как МНЕ инвестировать свои деньги, то попрошу вас воздержаться

Взял на пробу новое размещение от Тинькофф Капитал — ЗПИФ «Индустриальный» $TIND На рынке появился очередной фонд на недвижимость, но с фокусом на индустриальные активы — склады и логистику. 📦 Что внутри: — склад класса A долгосрочные арендаторы (5+ лет) — ставка на стабильный денежный поток. Кто, что думает 🤔 ?!?