Анализ рынка недвижимости в США: прогнозы на 2022 год

Войти

году🏠 Отраслевые эксперты S&P Global на прошлой неделе опубликовали большой обзор трендов на глобальном рынке недвижимости. В материале рассмотрены ключевые риски и возможности REIT различных регионов по всему миру, однако особое внимание уделяется рынку США. Кратко расскажем, какие выводы делают эксперты: 1. Экономический рост и здоровый рынок труда будут стимулировать спрос на недвижимость. Авторы обзора считают, что в 2022 году доход с аренды для большинства секторов REIT восстановится до уровня 2019 года, при этом заполняемость и арендные ставки для большинства типов недвижимости вырастут. 2. В этом году ожидаются новые слияния и поглощения на рынке REIT. Активность по M&A обусловлена улучшением основных операционных показателей большинства REIT и низкими затратами по займам. S&P Global считают, что это может продолжаться в течение следующих нескольких кварталов. 3. Некоторые сектора недвижимости будут подвержены рискам. Например, управляющие многоквартирными комплексами (Multifamily REIT) и недвижимостью в сфере здравоохранения (Healthcare REIT) могут столкнуться с трудностями из-за роста затрат на строительство и обслуживание. С другой стороны, в обзоре отмечается — рост арендной платы может компенсировать эти факторы риска. 4. Ещё один риск — новые всплески заболеваемости COVID-19. Этот сценарий (маловероятный по оценкам S&P Global) может спровоцировать закрытие объектов недвижимости в 2022 году, что сдержит восстановление некоторых секторов REIT — розничных и гостиничных. 5. Перспективными секторами недвижимости в долгосрочном периоде остаются промышленные REIT и дата-центры. Тенденция обусловлена продолжающимся переходом на удаленную работу и активное развитие e-commerce. Отдельно про рост ставок и инфляцию. Если рост ставок будет сопровождаться улучшение макроэкономических условий, то это приведет к высокому уровню заполняемости помещений, росту арендных платежей, увеличению денежных средств от операционной деятельности (FFO), чистой операционной прибыли (NOI), а также росту стоимости недвижимости и более высоким выплатам дивидендов инвесторам. Также, как отмечают S&P Global, REIT защищены от роста инфляции, т.к. условия арендных договоров предусматривают индексацию оплаты на уровень роста цен. Объекты краткосрочной аренды подвержены большему риску, тогда как REIT, сдающие недвижимость долгосрочно, практически полностью защищены от влияния инфляции.

Выкуп ИЦБ: для танго нужны двое Успех «сделки» по выкупу ИЦБ зависит не только от продавцов-резидентов, но и от покупателей-нерезидентов. А их возможности серьезно ограничены сохраняющимся режимом санкций и выбранным правительством «дизайном» сделки. Российские частные инвесторы взбудоражены. Впервые с февраля 2022 г. у них появилась возможность попытаться сделать хоть что-нибудь для «высвобождения» средств, заблокированных в иностранных ценных бумагах в результате применения санкций со стороны ЕС. Разумеется, речь об участии в подаче заявок на участие в сделке по выкупу ИЦБ в соответствии с Указом Президента РФ от 8 ноября 2023 г. № 844. FinEx ETF приветствует усилия российских властей по решению этого вопроса в рамках имеющейся правовой базы. На наш взгляд, предпринят ряд усилий для информирования российских розничных инвесторов, проведена работа для синхронизации работы российских профучастников. Можно считать, что о продавцах позаботились. Правда, в силу ряда обстоятельств, с информированием и учетом мотивов и ограничений второй стороны – потенциальных покупателей, дела обстоят не так хорошо. А ведь известно – для танго нужны двое. Вероятность успеха операции по выкупу ИЦБ зависит от наличия покупателей. Это могут быть исключительно иностранные профессиональные институциональные инвесторы, которые прежде всего думают о соблюдении санкционного режима, а потом уже об остальных факторах. Большинство иностранных профессиональных инвесторов давно «списали в ноль» свои вложения на российском фондовом рынке. Это значит, что любой выигрыш для них – в условии отсутствия санкционных рисков, разумеется – может быть стимулом для участия в торгах. Как следствие, решение об их участии или неучастии будет прежде всего зависеть от того, насколько дизайн предлагаемого выкупа соответствует иностранному санкционному регулированию и соответственно связан для них с дополнительными рисками. Участие инвесторов-иностранцев в сделке вовсе не гарантировано! Ключевым препятствием, скорее всего, станет невозможность идентифицировать конечных продавцов ценных бумаг. Что из этого следует на практике для частных инвесторов? Стоит принять, что наличие покупателей слабо зависит от набора предложенных к продаже активов. Не пытайтесь думать о нуждах иностранных инвесторов, участвуйте в гипотетической продаже с теми активами, которое удобно или выгодно попытаться продать именно вам. Аргументом для этого может быть улучшение диверсификации портфеля, ребалансировка или выбор бумаг исходя из динамики их цены, предшествовавшей моменту размещения заявки на продажу.

S&P Global Ratings: что ждет американские REIT в 2022