Профиль инвестора G_Group | Тинькофф Инвестиции Пульс

Джи-групп подвела операционные итоги 9 месяцев 2025 года Объем продаж по всем городам присутствия составил более 17 млрд рублей. Это на 29% меньше, чем по итогам аналогичного периода прошлого года. В структуре продаж Казань обеспечила 59% дохода. 17% от объема в завершившемся периоде пришлось на Санкт-Петербург, 13% - на объекты в Екатеринбурге. ТОП-5 проектов по продажам возглавил ЖК "Лисино" в Сестрорецком районе Санкт-Петербурга, за ним следуют проекты в Казани: Весна-2, Лето, Q на Кулагина и Аквамарин. На перечисленные объекты пришлось 40% объема продаж. Структура продаж по способам оплаты претерпела определенные изменения в сравнении с результатами 9 мес. 2024 года: доля ипотеки сократилась с 69% до 59%, доля 100%-ной оплаты выросла с 10 до 17%. Объем заключённых в 3 квартале 2025 года договоров, в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, вырос на 45%.

АКРА ПОДТВЕРДИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ АО «ДЖИ-ГРУПП» НА УРОВНЕ A-(RU) Однако, оценив ситуацию, складывающуюся в отрасли из-за высокого уровня процентных ставок, агентство приняло решение изменить прогноз со «Стабильного» на «Негативный». На изменение прогноза повлияло снижение показателя обслуживания долга и возможные риски дальнейшего ухудшения этого фактора в связи с ужесточением денежно-кредитной политики Банка России. Ключевым фактором стало снижение отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам с 6.1x до 3.92x. Что это значит простым языком? FFO (Funds From Operations) — это «денежный поток от основной деятельности». Проще: сколько живых денег генерирует бизнес до уплаты процентов по кредитам и прочих некассовых статей. Именно из этого потока платят проценты и обслуживают долг. Отношение "FFO / чистые процентные платежи" показывает, во сколько раз наш денежный поток перекрывает проценты по кредитам: чем выше — тем безопаснее (больше «подушка» для обслуживания долга). «Подушка» сузилась примерно на треть, но и в текущих реалиях почти в 4 раза перекрывает размер процентных платежей. Причина снижения запаса — жёсткая политика ЦБ и подорожание денег: часть кредитов/облигаций приходится рефинансировать под более высокую ставку, сами процентные платежи выросли быстрее, чем денежный поток. Рост процентных платежей вкупе с давлением на рынок недвижимости в целом снижает покрытие процентов у девелоперов, но в нашим случае запас остается значительным. При этом АКРА продолжает высоко оценивать бизнес-профиль Группы (диверсификацию по проектам и регионам, соблюдение сроков, высокую распроданность проектов) и низкую долговую нагрузку, очень высокое покрытие проектного долга вкупе с высокой рентабельностью бизнеса. С полным текстом пресс-релиза АКРА можно ознакомиться здесь: Мы продолжаем работать, оптимизируем наш портфель активов и учитываем реалии в планировании нашей деятельности, чтобы сохранять и повышать устойчивость бизнеса. Об итогах нашей работы, планах и перспективах, в прямом эфире на канале SmartLab расскажет генеральный директор компании Линар Халитов. Время эфира уточним позже. Следите за анонсами!

Минута ликбеза или почему «прибыль» в отчетности девелоперов порой несопоставима* Опубликовав полугодовую отчетность по МСФО за 6 месяцев 2025 года (, мы решили сделать экспресс-сверку отчётностей коллег, чтобы привести чистую прибыль к единой базе. Но сначала вновь напомним (, что некоторые девелоперы капитализируют часть процентов по кредитам, увеличивая стоимость запасов, и убирают эту сумму финансовых расходов из P&L. Мы не производим капитализацию процентов, поэтому чистая прибыль Джи-групп зачастую выглядит ниже. Итак, как распознать по какому принципу построена отчетность застройщика. Это довольно просто, нужно просто обратить внимание такие фразы, как "проценты в сумме ХХХ руб. были капитализированы в стоимость объектов незавершенного строительства" или "в стоимость квалифицированных активов были капитализированы процентные расходы в сумме ХХХ млн руб." в примечаниях к запасам или финансовым расходам. Что это значит простыми словами: • Капитализация процентов (IAS 23) = проценты «переезжают» в стоимость строительства и не бьют по прибыли сейчас. • Расходование процентов в ОПУ = проценты признаются расходом сразу; текущая прибыль ниже, но нет эффекта на рентабельность в будущем. Вывод: чтобы получить объективную картину показателей девелоперов, необходимо нормализовать учёт процентов, Потому что при едином подходе к составлению отчетности, картинка рынка выглядит совершенно по другому. *Данный текст основан на личном мнении Джи-групп и не является «истиной в последней инстанции», хотя спорить с этими выводами трудно

Джи-групп опубликовала результаты работы компании за 6 месяцев 2025 года по МСФО В сравнении с аналогичным периодом прошлого года выручка в денежном выражении увеличилась на 16% до 17,3 млрд рублей. При этом показатель EBITDA сократился на 19% и составил 3,5 млрд рублей. Рентабельность по EBITDA составила 20%. Финансовые расходы выросли почти в 3 раза: 5,7 млрд рублей против 2,0 млрд. Средняя ставка по кредитам по Группе компаний на 30 июля текущего года составила 19,44% (на 31 декабря 2024 года - 9,67%). Итог первого полугодия — чистый убыток в 0,6 млрд (против прибыли 1,6 млрд годом ранее). • Представляя полугодовую отчетность по стандартам МСФО хотим напомнить, ( что Джи-групп не капитализирует проценты по кредитам в стоимость строительства (проще говоря, не «прячет» их в запасы/себестоимость будущих периодов), а признаёт процентные расходы сразу в P&L. На фоне высокой ставки это сильнее сказывается на видимый финансовый результат периода, чем у компаний, которые капитализируют проценты. Этот фактор необходимо учитывать при сравнении результатов компании с результатами других девелоперов. Если коротко, то чуда не произошло и результаты первой половины 2025 года ожидаемо хуже первого полугодия прошлого года, на которые сильно повлиял ажиотажный спрос в связи с завершением льготной ипотеки. При этом Группа продолжает поддерживать одно из наиболее высоких соотношений долга к капиталу в отрасли и управляет портфелем текущих проектов для достижения оптимального баланса риска и доходности.

Психологи уверяют, любой «курортный роман» делится на несколько этапов: возникновение интереса, интенсивное развитие, завершение и эмоциональный период разлуки. Наш роман, начавшийся 2 года назад в Махачкале, вступил в фазу интенсивного развития. Мы открыли продажи в жилом комплексе «Гранд Берег», расположенном всего в 700 метрах от моря. 385 квартир с террасами, видами на горы, современным сервисом, безопасностью и необходимой инфраструктурой. Внутри комплекса пешеходный бульвар с архитектурными арт-объектами и зонами для активного отдыха. Для Джи-групп строительство ЖК в столице Дагестана стало первым проектом на Северном Кавказе. Махачкала — крупнейший город Северо-Кавказского ФО с ~764 тыс. жителей на начало года. Дагестан — один из самых «молодых» регионов России и сохраняет один из самых высоких показателей рождаемости; Росстат прогнозирует длительный естественный прирост населения республики на горизонте до 2046 года. Это базовая опора для устойчивого первичного спроса. При этом рынок активно «обеляется», но по данным ЕРЗ доля продаж по ДДУ остается значительно ниже средней по стране (ввод жилья по ДДУ в первом полугодии 2025 года в регионе составляет около 10-15% от всего ввода многоквартирных домов), что создает возможности для системных девелоперов, чьи проекты будут доступны для ипотеки и безопасной покупки со всеми документами. Кроме того, даже на фоне общего охлаждения рынка в 2024–2025 гг. ценовая динамика в Махачкале устойчива: город выходит в лидеры месячного роста цен на «вторичке». Так, наш «курортный роман» становится браком по расчёту: расчёт на демографию, на прозрачные сделки и на город, который растёт быстрее рынка. Дальше — спокойная работа по графику: строим, вводим, делимся фактами.

Возвращаемся к нашему традиционному обзору «коэффициент поглощения*». В этот раз, к уже опубликованным исследованиям, добавили данные за первую половину 2025 года по регионам присутствия группы. Начнем с удивительного. Тольятти за последние годы показывает один из лучших среди всех городов рост темпов продаж и покупательской способности. Запас прочности здесь - всего 2 года. Далее по алфавиту: • Екатеринбург - 3 года. Рост коэффициента указывает на замедление продаж и признаки насыщения рынка • Казань - 3,2 года. Приход крупных федеральных девелоперов увеличил объем предложения. При этом в столице Татарстана ситуация лучше, чем в целом по региону (4,1 года) • Пермь - 3,8 года. Рынок находится под давлением избытка свободного жилья, продажи падают • Санкт-Петербург демонстрирует незначительное снижение динамики. Оставаясь одним из самых крупных рынков в РФ, коэффициент поглощения составляет здесь 2,5 года • Уфа - самый затоваренный новыми квартирами город. Коэффициент поглощения - 4,8 года. Джи-групп сохраняет присутствие в регионе, но старт новых проектов отложен. Для наглядности составили график динамики изменения коэффициента поглощения с января по июнь 2025 года Выводы: - рынок, плюс/минус, стабилен. Есть города с признаками затоваривания, но каких-то активных распродаж там нет. - Джи-групп стремится снижать зависимость от каждого отдельного региона — особое внимание к Екатеринбургу и Перми - В Тольятти рынок становится более ликвидным, что позволяет увеличивать темпы строительства и количество сделок. * Коэффициент поглощения – это период времени, за который реализуются все квартиры, находящиеся в экспозиции (строятся, но еще не проданы). При значениях от 2 до 3 рынок в равновесном состоянии, при менее 1,5 - в дефиците и при более 3,5 на рынке наблюдается избыток предложения.

Джи-групп публикует операционные итоги 1-го полугодия Основное: - за 6 месяцев 2025 года было продано 42,8 тыс. кв. м. жилья, в денежном выражении - 9,85 млрд руб. - средняя цена кв.м по всем городам присутствия Группы составила 229,9 тыс. рублей, что на 22% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года Объем продаж в натуральной величине снизился на 58%, в денежном выражении сокращение составило 48%. Что на это повлияло? Первая половина 2024 года была ажиотажной для рынка недвижимости, так как с 1 июля 2024 завершалась льготная безадресная ипотека, что сформировало высокую базу сравнительного периода. В сравнении с 1 половиной 2023 года продажи в квадратных метрах сократились на 20%, в рублях - выросли на 15%. Кроме того, с конца июля 2024 года ЦБ взял курс на повышение ключевой ставки и ограничение совместных ипотечных инструментов от банков и девелоперов, что значительно снизило доступность рыночной ипотеки одновременно с прекращением льготной ипотеки. Как результат, ожидаемо снизилась доля ипотечного кредитования, сейчас она составляет 48%. Частично ее заместила рассрочка - 23% по итогам 6 мес. 2025 года; до 14% увеличилась доля единовременной оплаты. Еще на 15% в портфеле приходятся оплаты формата trade-in. Портфель проектов Джи-групп продолжает тренд на региональную диверсификацию - доля домашнего региона снизилась до 55%. Ощутимый вклад вносят продажи ЖК в Санкт-Петербурге (18%) и Екатеринбурге (15%). Еще на три города: Пермь, Тольятти и Уфу - приходится 12% портфеля.

Джи-групп обновила коэффициент поглощения* жилья в ряде регионов РФ Рынок жилья в России продолжает демонстрировать сильную региональную дифференциацию. Мы проанализировали данные за апрель 2025: • Казань - 2,9 • Тольятти - 2,7 • Екатеринбург - 2,6 • Пермь - 3,3 • Санкт-Петербург - 2,2 • Тюмень - 1,0 • Уфа - 5,6 • Новосибирск - 1,8 • Красноярск - 3,8 • Нижний Новгород - 2,4 1. Лидеры по скорости продаж: Тюмень — самый "горячий" рынок, квартиры распродаются в среднем за 1 год. Это лучшее значение среди всех регионов. Санкт-Петербург и Новосибирск — сбалансированные рынки, с умеренным коэффициентом поглощения (2,2 и 1,8 года соответственно). 2. Аутсайдеры: Уфа — антирекорд. Коэффициент поглощения вырос до 5,6 лет! Это значит: предложение резко превышает спрос. Причины — слабая экономика и отток населения. Красноярск — +15% непроданных квартир, и падение спроса. 3. Стабильные рынки: Казань и Тольятти — спрос и предложение сбалансированы. Пермь — единственный город, где заметно улучшились показатели по итогама месяца: выросла площадь квартир, снизились остатки, продажи выросли почти на 9%. * Коэффициент поглощения – это период времени, за который реализуются все квартиры, находящиеся в экспозиции (строятся, но еще не проданы). При значениях от 2 до 3 рынок в равновесном состоянии, при менее 1,5 - в дефиците и при более 3,5 на рынке наблюдается избыток предложения.

Джи-групп публикует первые итоги 2024 года (по неаудированным данным) Выручка компании выросла на 40,3% преимущественно благодаря завершению ранее запущенных проектов – с 24,3 млрд руб. до 34,1 млрд руб. В конце 2024 года были введены два новых объекта коммерческой недвижимости в Казани - многофункциональный комплекс Uno и торгово-офисный Арт-центр, которые дадут свой вклад в EBITDA с 2025 года. Показатель EBITDA вырос на 37,5% – с 7,2 млрд руб. до 9,9 млрд руб., рентабельность EBITDA остается на уровне 29%. Чистая прибыль сократилась на 39,8% – с 4,6 млрд руб. до 2,8 млрд руб. Рентабельность по чистой прибыли снизилась до 8,2%. Если говорить о показателях в разрезе бизнес-единиц, то EBITDA направления жилой недвижимости выросла на 45,4% до 9,0 млрд рублей: общее снижение рынка первичной недвижимости было компенсировано ростом рыночной доли в новых регионах присутствия. Так, например, емкость рынка ключевого региона (Татарстан) сократилась на 15% в количестве сделок, схожее снижение (на 15-25%) отмечено и в других регионах - Петербурге, Екатеринбурге, Перми. При этом, Группа нарастила свое присутствие во всех новых регионах - доля рынка в Екатеринбурге и Перми удвоилась, в Петербурге также наблюдается рост доли, что позволило частично компенсировать негативные тенденции. EBITDA направления коммерческой недвижимости снизилась на 29% до 1,2 млрд, в основном, за счет влияния от запуска новых проектов: компания несет затраты по новым объектам (подбор персонала, обслуживание). С точки зрения доходов новые объекты также требуют времени для выхода на плановые показатели по загрузке и доходам. Кроме того, существенно вырос размер налога на имущества в связи с существенным ростом кадастровой стоимости объектов. EBITDA направления индивидуального жилищного строительства выросла более чем в 3 раза, до 0,5 млрд рублей, за счет реализации проекта в Москве. Чистый долг в завершившемся периоде вырос с 11,3 млрд руб. до 22,1 млрд руб. Соотношение чистый долг/EBITDA остается в нормальных значениях, на уровне 2,24х к концу 2024 года. Средняя ставка по портфелю достигла 13,62%. Общий объем земельного банка на конец 2024 года превышает 3 млн кв. м. За год он был увеличен на 654 тыс. кв. м. Среди приобретений: два участка под строительство в Казани, по одному в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде, а также объект в Перми. 2024 год стал и для компании, и для всей отрасли, испытанием. Но Джи-групп продолжает адаптироваться к изменившимся рыночным условиям. В 2025 году компания ставит целью сохранение рентабельности и поддержание комфортного уровня долга. Основные факторы, повлиявшие на финансовые результаты: * Рост себестоимости строительства из-за нехватки кадров и удорожания стройматериалов * Отмена льготной ипотеки – после 1 июля 2024 года спрос на жилье резко снизился

Коэффициент поглощения* новостроек: итоги 2024 года Рынок недвижимости в российских регионах демонстрирует разнонаправленные тренды. В некоторых городах наблюдается восстановление сделок, в других – рост затоваривания и снижение темпов продаж. Ключевые тенденции по регионам: 🔹 Республика Татарстан Отмечается два разнонаправленных тренда - в III квартале 2024 года отмечается рост предложения и снижение спроса. К концу году баланс показал восстановление. Однако общий коэффициент поглощения за год составил 4,0 года – максимум за последние годы. 🔹 Республика Башкортостан Рынок испытывает давление из-за ухудшения доступности ипотечных кредитов. Коэффициент поглощения достиг рекордных 5,7 лет. 🔹 Нижегородская область Аналогично положению в республике Татарстан, после спада в III квартале рынок частично восстановился, коэффициент поглощения снизился с 3,9 до 3,0 лет, но объем строительства продолжает стагнировать. 🔹 Свердловская область Строительная активность замедлилась, однако число сделок вернулось к уровню начала года. Коэффициент поглощения снизился до 2,9 лет, приблизившись к уровням начала 2024 года. 🔹 Пермский край Падение спроса замедлилось, но число сделок остается на низком уровне. В результате коэффициент поглощения составил 4,8 лет, против 5,8 в III квартале. 🔹 Москва и Московская область Объемы строительства и количество сделок достигли минимальных значений с 2020 года. В Москве коэффициент поглощения вырос до 3,7 лет, в Подмосковье – до 4,7 лет. 🔹 Санкт-Петербург и Ленинградская область В Петербурге коэффициент поглощения остается стабильным – 2,2 года, несмотря на снижение объемов строительства. В Ленинградской области на фоне роста сделок показатель снизился до 2,5 лет. 🔹 Самарская область Рост строительства прекратился, а коэффициент поглощения снизился до 4,7 лет. 🔹 Новосибирск, Красноярск, Тюмень Наибольшее увеличение коэффициента поглощения отмечено в Красноярске – 8,1 лет (максимум по регионам). В Новосибирске показатель вырос до 4,9 лет, в Тюмени – до 4,1 лет. Вывод: В большинстве регионов наблюдается либо рост затоваривания, либо снижение темпов продаж, что свидетельствует о структурных изменениях на рынке первичного жилья. При этом, большинство регионов за год нарастили среднюю жилую площадь. * Коэффициент поглощения – это период времени, за который реализуются все квартиры, находящиеся в экспозиции (строятся, но еще не проданы). При значениях от 2 до 3 рынок в равновесном состоянии, при менее 1,5 - в дефиците и при более 3,5 на рынке наблюдается избыток предложения.

• Джи-групп и рубрика "Подсказки инвестору" С каждым днем мы все ближе к публикации отчетности за 2024 год. Пока считаем, перепроверяем, работаем с аудиторами. И по мере готовности продолжаем делиться цифрами и аналитикой с нашими инвесторами (вот такие подарки от любимого, надеемся, эмитента). МСФО требует капитализировать проценты по создаваемым объектам основных средств или инвестиционной недвижимости (что Джи-групп и делает; для нас пример подобных активов - торговые центры, которые сдаются в аренду и остаются в собственности). При этом в части запасов практика различается: девелопер может капитализировать проценты по займам, относящимся к приобретению земельных участков, а может просто отразить их в процентных расходах текущего периода (в части процентов по эскроу-кредитам - свободы нет, они признаются одинаково у всех). Учетная политика АО «Джи-групп» соответствует МСФО, однако отличается от отраслевой практики. А именно - большинство компаний-девелоперов при отражении процентных расходов капитализируют проценты по кредитам и займам в стоимость запасов (простыми словами, процентные расходы из P&L убираются, но увеличивается стоимость запасов). По мере осуществления строительства и продажи объектов, эти расходы отражаются в составе себестоимости продаж (запасы списываются с более высокой себестоимостью). В итоге это позволяет в моменте «отложить» признание расходов до момента отражения выручки, но негативно влияет на рентабельность по валовой прибыли в будущем. В Джи-групп процентные расходы относятся к расходам текущего периода по методу начисления и отражаются в составе строки «Финансовые расходы». В чем же особенности этих методов? И почему эту информацию нужно учитывать внимательному инвестору? ⁃ Метод начисления отражает процентные расходы в финансовом результате периода их возникновения, метод капитализации - только в том периоде, когда объект был реализован ⁃ Метод капитализации повышает чистую прибыль компании на начальных этапах строительства в сравнении с методом начисления ⁃ Метод капитализации повышает себестоимость строительства на последующих этапах строительства, повышает риск необходимости обесценения запасов, если их стоимость превысит рыночные цены на товар в будущем Важный вывод: отчетности застройщиков не всегда можно сопоставить построчно, будьте внимательны при анализе данных, а мы поможем! Особенно разница может быть заметна в 2024 году и позднее, когда заметно выросла стоимость кредитов. Подсказку вложили в иллюстрации к посту

Джи-групп подвела операционные итоги 9 месяцев 2024 года Объем продаж по всем городам присутствия составил более 24 млрд рублей, - на 27% больше, чем по итогам аналогичного периода прошлого года. В натуральном выражении объем продаж вырос на 5%, составив 137,7 тыс. кв. м. В расчет данных вошли 27 объектов (годом ранее - на один меньше). Джи-групп продолжает диверсификацию продаж и снижение доли домашнего региона в портфеле продаж. На республику Татарстан по итогам 9 мес. 2024 года пришлось 63% дохода, против 82% за аналогичный период прошлого года. 17% от объема продаж в завершившемся периоде пришлось на Санкт-Петербург, 14% - на объекты в Екатеринбурге, при этом доли этих регионов в портфеле продаж по итогам аналогичного периода прошлого года составляли 6% и 5%, соответственно. ТОП-5 проектов по продажам возглавил ЖК в Сестрорецком районе (Санкт-Петербург), за ним следуют три объекта в Казани (Uno, Царево-2 и Лето), а замыкает пятерку лидеров ЖК "Небосклоны" (Екатеринбург). На перечисленные объекты пришлось 47% объема продаж, вклад в продажи ТОП-10 объектов составляет 75%. При этом на долю одного объекта приходится не более 13% продаж за период. Структура продаж по способам оплаты практически не претерпела изменений в сравнении с результатами 9 мес. 2023 года. Заметное изменение произошло в связи с отменой льготных ипотечных программ - доля ипотеки в расчетах снизилась с 73,6% до 69%, при этом покупатели отдавали предпочтение рассрочке - ее доля в расчетах выросла с 6,2% до 11,1%.

Джи-групп опубликовала результаты работы за 6 месяцев 2024 года по МСФО Выручка увеличилась на 54% до 14,98 млрд рублей. Показатель EBITDA вырос на 49% к результатам аналогичного периода прошлого года и составил 4,39 млрд рублей. Росту финансовых результатов способствовало повышение результатов в сегменте жилой недвижимости, выход в новые регионы с запуском новых проектов и рост продаж на фоне ожиданий по отмене льготной ипотеке. При этом группа отмечает опережающий рост себестоимости строительства над выручкой и увеличение налога на прибыль. Повысилась диверсификация продаж по регионам - доля Казани и Казанской агломерации снизилась до 72%, в сравнении в 87% по итогам аналогичного периода прошлого года. Рентабельность по EBITDA остается на высоком уровне - 29% за 6 месяцев 2024 года, что всего на 1% ниже показателей прошлого года. Поступления на эскроу-счета выросли на 53,5% - с 19,5 млрд до 29,9 млрд рублей. Результаты первого полугодия 2024 года демонстрируют признаки оживления рынка в сравнении с затишьем аналогичного периода 2022 и 2023 годов, характеризующихся существенным замедлением. Поэтому рост как доходной, так и расходной части был ожидаемым и прогнозируемым для группы. Исторически, вторая половина года при отсутствии внешних шоков приносит бОльшую часть годовой выручки и EBITDA, поэтому мы с надеждой смотрим на завершение 2024 года.