ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов

Войти

недвижимость казались закрытым клубом. Большой входной билет, сложное управление, нулевая ликвидность. В 2025 году эта картина начала быстро меняться — и особенно интересно это стало именно для неквалифицированных инвесторов. 📈 Рынок созрел — и это видно по цифрам За последние пять лет рынок ЗПИФов недвижимости вырос примерно в три раза. Только за третий квартал 2025 года стоимость чистых активов фондов недвижимости для «неквалов» увеличилась до ≈158 млрд рублей, прибавив около 9% за квартал. Это не разовый всплеск, а устойчивый тренд: российский инвестор начал осознанно добавлять реальные активы в портфель. 🏠 Почему деньги идут именно в недвижимость Последние годы научили главному: волатильность — это не теория, а реальность. Когда доходности по депозитам постепенно снижаются, а рынки акций и облигаций живут циклами, инвестор ищет актив, который: 🔹 не может обесцениться за день 🔹 защищает от инфляции 🔹 дает регулярный денежный поток Недвижимость идеально закрывает этот запрос. А формат ЗПИФа убирает главную боль — операционную рутину. ❓ Что изменилось принципиально Рынок ЗПИФов вырос не сам по себе. Сошлись три фактора: 1️⃣ Пришел качественный продукт. Крупные управляющие компании вывели на рынок фонды с понятной стратегией, прозрачной экономикой и профессиональным управлением. 2️⃣ Регулятор навел порядок. Фонды для неквалифицированных инвесторов теперь могут быть долгосрочными (до 15 лет). Это уже не «временная схема», а полноценный инвестиционный инструмент. 3️⃣ Инвестору стало удобно. Пай ЗПИФа сегодня — это «фиджитал»: реальный объект + цифровая покупка в пару кликов через биржу или банк. 💰 Почему ЗПИФ выигрывает у “квартиры под сдачу” Я всегда предлагаю простой мысленный эксперимент. Допустим, у вас есть 2 млн рублей. 🔹 Купить ликвидную квартиру? Практически нереально. 🔹 Купить качественный коммерческий объект? Невозможно. А вот через ЗПИФ — можно стать совладельцем: 🔹 складов класса А 🔹 торговых объектов 🔹 офисов в востребованных локациях И без: ❌ поиска арендаторов ❌ ремонтов ❌ простоев ❌ нервов Средняя логика доходности сегодня такая: 🔹 квартира: 3,5–5% годовых 🔹 ЗПИФ недвижимости: 10–13%, а в ряде стратегий — выше Плюс потенциальный рост стоимости пая на горизонте 2–3 лет. Да даже облигации выгоднее, чем сдача квартиры в аренду. 🏬 Какие сегменты выглядят наиболее здраво Рынок в 2025 году не перегрет — он скорее нормализуется. 🔹 Склады — прошли пик ажиотажа, но остались фундаментом логистики. 🔹 Торговая недвижимость — адаптировалась: районные форматы и локальные ретейлеры чувствуют себя уверенно. 🔹 Офисы — неожиданно стали драйвером роста: снижение вакансии и рост ставок, особенно в классе A. Ключевая мысль: сегодня нет «плохого» сегмента — есть хорошие и плохие объекты. 🔍 На что смотреть при выборе ЗПИФа Если коротко, логика такая: 🔹 кто управляет фондом и сколько лет на рынке 🔹 что именно внутри фонда, а не на обложке 🔹 локация и качество объекта 🔹 надежность арендаторов и условия договоров 🔹 прозрачность комиссий 🔹 ликвидность паев И да — инвесторы стали задавать правильные вопросы. Это лучший признак зрелости рынка. 🛡 Почему ЗПИФы для «неквалов» — про безопасность Фонды для неквалифицированных инвесторов устроены максимально консервативно: 🔹 без кредитного плеча 🔹 без сложных схем 🔹 без долей в сторонних бизнесах Объект уже работает, заполнен арендаторами и генерирует доход. Вы понимаете, за что платите и откуда берется доход. ЗПИФы недвижимости перестали быть экзотикой. Сегодня это — понятный, регулируемый и доступный инструмент для тех, кто хочет: 🔹 защитить капитал 🔹 получать регулярный доход 🔹 диверсифицировать портфель 🔹 не превращать инвестиции во вторую работу Недвижимость снова стала «тихой гаванью». Просто теперь вход туда — через биржу, а не через бетон и ипотеку.

SOFL опубликовал предварительные финансовые результаты за 2025 год, и в отличие от многих компаний на рынке, здесь отчет выглядит скорее как история про качество роста, а не просто про увеличение оборотов. На фоне высокой ключевой ставки и волатильного ИТ-рынка компания сделала осознанный поворот от экстенсивного роста к повышению эффективности — и это хорошо видно в цифрах. За 2025 год оборот холдинга вырос на 9%, до 131,8 млрд руб. Темпы примерно на уровне рынка, без попытки «гнаться за объемами любой ценой». Куда важнее то, что произошло с прибыльностью. Валовая прибыль увеличилась сразу на 26%, до 46,6 млрд руб. Это почти в три раза быстрее роста оборота. В результате валовая рентабельность поднялась до 35,4%, прибавив +4,8 п.п. за год. Для ИТ-холдинга такого масштаба — это сильный результат. Менеджмент прямо говорит, за счёт чего удалось добиться такого эффекта: рост доли собственных высокомаржинальных продуктов, услуг и решений, а также более жёсткая дисциплина в оценке экономики проектов. По сути, Софтлайн всё меньше зарабатывает как «реселлер» и всё больше — как владелец компетенций и технологий. Скорректированная EBITDA по итогам 2025 года составила 8 млрд руб., что на 13% выше, чем годом ранее. Да, это ниже прежних ожиданий менеджмента и рыночных прогнозов, и рынок это, скорее всего, воспримет сдержанно. Но важно другое: EBITDA растёт вместе с маржинальностью, а не за счёт раздувания оборотов. Отдельный плюс — контроль долговой нагрузки. Соотношение скорректированного чистого долга к EBITDA ожидается не выше 2х, что в текущих условиях высокой ставки выглядит вполне комфортно. Компания явно не идет в агрессивный рост за счёт заимствований. 2025 год Софтлайн называет этапом «качественного преобразования», и это похоже на правду. Компания пожертвовала частью темпов роста, но получила: 🔹 резкий рост валовой прибыли, 🔹 улучшение рентабельности, 🔹 контролируемый долг. Дополнительный интерес может появиться после публикации полной отчетности и перехода к новой кластерной логике раскрытия бизнеса. Более прозрачная структура сегментов — это то, чего рынку давно не хватало, и потенциально это может поддержать интерес к акциям. Предварительные итоги 2025 года по Софтлайну выглядят умеренно позитивно. Это не взрывной рост, но понятная и логичная стратегия: меньше оборота ради оборота, больше фокуса на марже, собственных продуктах и устойчивости бизнеса. Окончательные выводы стоит делать после полной отчетности по МСФО 19 февраля, но направление движения компании выглядит здраво.

Январь начался с холодного душа для кошельков. По данным Росстата, всего за первые 12 дней года цены выросли на 1,26%, а годовая инфляция, по оценке Минэкономразвития, подскочила до 6,27%. Формальный триггер — повышение НДС. Фактический эффект — рост тревожности на рынках. В этой связи многие клиенты приходят ко мне с вопросом: Что мне делать, чтобы деньги не «таяли»? ❗️ И это очень правильный и своевременный вопрос. Разберу, что происходит и как действовать, если вы не хотите быть пассивным наблюдателем. 👀 Почему цифры напугали рынок Для понимания масштаба: в конце декабря недельная инфляция была около 0,2%. Сейчас — резкий рывок. Да, январь только закончился, но это традиционно «шумный» месяц, а расчёты Росстата имеют свою специфику. Да, население ощущает инфляцию вообще на уровне двузначных значений. Но факт остаётся фактом: скачок оказался ближе к верхней границе ожиданий самого регулятора, что уж тут о нас говорить. Рынки это не проигнорировали. Долговой сегмент дёрнулся, индекс гособлигаций просел к минимумам последних месяцев. Реакция во многом эмоциональная, но сигнальная. 🛍 Что это значит для ставок и активов Логика простая: 🔹 высокая инфляция → 🔹 меньше пространства для смягчения политики → 🔹 ставки остаются высокими дольше. Это давит на облигации, повышает нервозность на валютном рынке и охлаждает акции компаний, завязанных на внутренний спрос. При этом важно понимать: рост цен был ожидаемым. Не сюрприз, а подтверждение риска. Так бывает в конце каждого года и начале нового. Ключевым станет не январь, а динамика февраля–марта. Если эффект НДС растянется, Центробанк может взять паузу со снижением ставки. А это означает: инфляционные риски будут с нами как минимум в первом полугодии. 🛡 Где искать защиту от роста цен В такой среде стратегия «ничего не делать» — худшая из возможных. Я бы смотрел на несколько направлений. 1️⃣ Экспортёры. Компании, которые зарабатывают валюту, меньше страдают от роста НДС и выигрывают при ослаблении рубля. Плюс — выручка номинирована в более устойчивых деньгах. 2️⃣ Бизнес с индексацией доходов. Инфраструктура, тарифы, сырьё — там инфляция часто перекладывается в цену, а не съедает маржу. 3️⃣ Облигации с понятной логикой дохода. Сейчас на рынке можно зафиксировать двузначную доходность на несколько лет вперёд с относительно низким риском. Для консервативной части портфеля это редкое окно возможностей. 4️⃣ Инструменты, чувствительные к ставке и инфляции. Флоатеры, инфляционные облигации, золото — не панацея, но хороший страховочный слой. Особенно когда неопределённость выше нормы. 💭 Тут важно понять! Рост цен из-за НДС — это не разовая новость, а тест на устойчивость портфеля. В такие моменты становится ясно, у кого стратегия, а у кого просто набор случайных активов. 2026 год, скорее всего, пройдёт под знаком: ❗️ высокой ставки, ❗️ осторожного регулятора, ❗️ борьбы за реальную доходность, а не номинальные цифры. И здесь выигрывает не самый смелый, а самый подготовленный.

Я редко использую слово «рекорд», но здесь без него не обойтись. К началу 2026 года просрочка россиян по кредитам раздулась до 1,6 трлн рублей. Это не просто цифра — это зеркало того, что происходит с доходами, расходами и доверием в экономике. 📉 Что именно пошло не так Основной вклад в рост проблемных долгов дали необеспеченные кредиты. Их доля с просрочкой выросла до 4,6% — максимума за последние годы. Для сравнения: в ипотеке показатель всё ещё ниже 1%, хотя и там ситуация постепенно ухудшается. Ключевая причина — «наследие кредитного бума» 2023–2024 годов. Тогда банки активно раздавали деньги, в том числе клиентам без кредитной истории. Сейчас эти займы просто дозрели до просрочки. 💸 Инфляция и доходы: не у всех праздник Формально зарплаты росли. По факту — не у всех. В 2025 году: ❗️ у 55% доходы выросли, ❗️ у 34% — снизились, ❗️ у 11% — остались без изменений. На фоне инфляции выше 10% в начале 2025 года многие заемщики просто не вытянули прежнюю долговую нагрузку. 🏦 Почему кредит теперь — почти роскошь Банки быстро сделали выводы. Сегодня одобрение получает только 17–18% заявок. То есть кредит реально выдают одному из пяти. Причины простые: ⚠️ рост «плохих» долгов, ⚠️ ужесточение требований ЦБ, ⚠️ снижение аппетита к риску, ⚠️ желание сохранить капитал, а не гнаться за объёмами. Даже при снижении ключевой ставки кредиты дешевеют медленно — риски всё ещё слишком высоки. 🛡 Есть ли системная угроза? Пока — нет. Для ориентира: в 2015 году доля проблемных кредитов превышала 8%. Сейчас почти вдвое ниже. Плюс банки заранее создали резервы, так что финансовая система выдерживает нагрузку. Более того, качество новых выдач заметно улучшилось: доля рискованных кредитов снизилась с 40% до 19%. Но эффект от этого будет виден не сразу. 🔮 Что дальше В первой половине 2026 года ситуация, скорее всего, останется напряжённой: ❗️ банки — жёсткие, ❗️ одобрения — редкие, ❗️ просрочка — инерционно высокая. Во второй половине года возможен аккуратный разворот, если ставки продолжат снижаться, а экономика начнёт дышать свободнее. В оптимистичном сценарии доля проблемных кредитов может опуститься к 3,5–4% к концу года. Вывод простой: эпоха лёгких кредитов закончилась. Сейчас деньги снова стали дорогими — и для банков, и для заемщиков. И это, как ни парадоксально, оздоровляет систему.

Еще несколько лет назад инвестиции в коммерческую