Математический расчет, лежащий в основе 50-летнего
ипотечного гамбита Трампа: снижение выплат сейчас, но почти удвоение долгосрочных затрат
Директор FHFA Билл Пулт назвал долгосрочные ипотечные кредиты "переломным моментом", но эксперты в этом менее уверены.
Эта идея вызывает скептицизм у финансовых экспертов и представителей ипотечной индустрии.
В субботу Трамп опубликовал в социальной сети Truth графический снимок, в котором поместил фотографию Франклина Делано Рузвельта, чей новый курс помог заложить основу для 30-летней ипотеки, и свою фотографию с текстом “50-летняя ипотека”.
Билл Пулт, директор Федерального агентства жилищного финансирования, сообщил в своем твиттере, что его ведомство работает над такой ипотекой, назвав ее “полностью меняющей правила игры”. Днем позже он добавил, что агентство “также работает над способами предоставления льгот по 5-летней ипотеке, 10-летней ипотеке и 15-летней ипотеке”, не вдаваясь в подробности.
Привлекательность ипотеки на 50 лет проста: цены на жилье близки к рекордно высоким за все время, в результате чего многие начинающие покупатели остаются за бортом рынка. Более длительный срок окупаемости позволит снизить ежемесячные платежи и позволит большему числу людей закрепиться на рынке.
Но у расширенного временного горизонта есть и серьезные недостатки. Домовладельцы будут наращивать капитал гораздо медленнее и, в конечном счете, могут оказаться вынужденными платить проценты почти в два раза больше, чем при стандартной 30-летней ипотеке.
Возьмем покупателя дома стоимостью 415 000 долларов, что примерно соответствует средней цене в США. Если бы они внесли 20% годовых и получили сегодняшнюю среднюю ставку по ипотеке сроком на 30 лет в размере 6,22% в течение 30 лет, они платили бы 2038 долларов в месяц в виде процентов и основной суммы долга. В течение трех десятилетий это составляет около 734 000 долларов, из которых 402 000 долларов идут на выплату процентов.
В течение 50 лет при той же процентной ставке их ежемесячный платеж сократился бы до 1802 долларов в месяц, но общая сумма выплат выросла бы до 1,08 миллиона долларов, из которых 749 000 долларов пошли бы на выплату процентов.
Но даже эта огромная разница в долгосрочных расходах не может объяснить более высокие ставки по долгосрочному кредиту. Ставка по ипотечному кредиту на 50 лет и, следовательно, общая сумма процентных платежей почти наверняка будут выше по сравнению с ипотекой на 30 лет, что связано с риском, связанным с более длительным сроком погашения. Разница может быть значительной. В то время как ставки по 30-летним ипотечным кредитам на прошлой неделе составляли в среднем 6,22%, ставки по более коротким 15-летним ипотечным кредитам составляли около 5,5%.
“Если эта ипотека значительно сократит ваши ежемесячные расходы, то вам придется оплачивать ее с другой стороны”, - сказал Билл Шафрански, старший консультант по финансовым вопросам в Moneco Advisors в Нью-Ханаане, штат Коннектикут. “Все, о чем думает мой математический ум, - это о том, как плохо это будет для домовладельцев, учитывая сумму дополнительных процентов, которые им придется выплачивать”.
https://finance.yahoo.com/news/the-math-behind-trumps-50-year-mortgage-gambit-lower-payments-now-but-almost-double-the-long-term-costs-204039206.html