Обзор ЖК Ситизен от застройщика MR Group в Москве: выгодное расположение, транспортная доступность, высококачественная отделка и адекватные цены. Узнайте об особенностях и перспективах этого нового жилого комплекса.

Войти

по хорошей цене. 🏢ЖК Ситизен, район Покровское-Стрешнево Застрощик: MR Group 📍Москва, ул Вишневая Срок сдачи: 1 очередь Сдача 3 кв 2027. Выдача ключей июль 2028 года. 🚶Транспортная доступность: Метро Тушинская – 5–7 минут пешком. D2 – 5-7 минут пешком. Выезд на МКАД – 8 минут. До центра на общественном – 30 минут (Охотный ряд). До сити на метро – 32 минуты. 🔍Конкуренция в локации: Конкуренция в локации есть, однокашники дальше от Метро ФСК Скайгарден (пешком до метро 20 минут), планировки не самые удачные. ЖК на метро Спартак близкие по классу Alia (дороже, без отделки), Holland парк, в целом норм, но надо отдать должное локация Спартака уже сейчас более комфортная для жизни. 💰Аренда в локации: Студия 60–70 тыс. 1-к. кв. 60–80 тыс. 2-к. кв. от 110 тыс. 3-к. кв. от 150+ тыс. Но есть варианты без мебели, дешевле. 👍Нравиться: Направление северо-запад. Метро и электричка в шаговой доступности. До центра близко, до сити близко. Застройщик умеет строить. Цена на евро 3. Очень адекватные. Есть варианты с White box отделкой. Квартал с однородной средой. Cтарый фонд, рядом не страшный + инфраструктура района) Архитектура в целом ЖК. Экология в целом норм. Есть вся базовая инфраструктура: школы, детские сады, спортивные и детские площадки. Коворкинг только в двух корпусах в первой очереди в 1 и 6 корпусах. Цены по соотношению цена — качество и для своего класса приемлемые. 👍Не нравится: Строится большой квартал, стройка будет идти долго. У метро грязновато. Риск упрощения качества проекта со стороны застройщика. Волоколамское шоссе бывает, едет небыстро. Небольшой двор. Мало лифтов в доминанте на 48 этажей. Срок до ключей перовой очереди, но увы у всех новых проектов сейчас также или хуже( 🔮Перспектива: Строительство квартальной застройки, преображение района. Улучшение транспортной инфраструктуры. 💵Цены: Студия от 20,8 м2 // 11,12 млн 1-к. кв. от 32,8 // 15,63 млн ну уровне Holland парка! 2-к. кв. от 52,5 // 19,75 млн 3-к. кв. от 71,3 // 26.04 млн 4-к. кв. от 107,1 // 38.19 млн 💸Инвестиции: Аренда – высокая конкуренция в локации с ЖК на м. Спартак. Капитализация – есть потенциал, самый дешёвый ЖК в локации, нравится цена на Евро-3. Для жизни – мне нравится, но для тех, кто готов ждать застройки 5+ лет. 🎯Итог: Бизнес-класс на минималках, в шаговой доступности от метро и по интересной цене. Главный минус этого ЖК — это долгая стройка. Высокая конкуренция в локации тоже будет сдерживать инвестиционный рост. Хорошие цены, достойный застройщик, вселяет уверенность, что построят неплохо. Если полезно и продолжаем 👍

📌Павел Галкин. Паритет деведопмент. Тюмень. Почему кв. метр в новостройке дешевле уже не будет Прочитал у Ильи Пискулина интересный разбор себестоимости метра. Согласен с каждой цифрой до запятой. Но как человек, который строит 15 лет (из них 8 — жильё), хочу добавить важный исторический контекст. И показать в какую стену мы упираемся. Илья правильно представил калькуляцию. Однако давайте посмотрим на неё не как на статичную смету, а как на пазл, который за 8 лет перевернули с ног на голову. До 2020-х она была чем-то неприкосновенным. Тогда застройщик зарабатывал 18–20% на двухлетнем проекте, то есть 9–10% годовых! Раньше (условно, до 2020-х) структура себестоимости была священной коровой: · СМР (строительно-монтажные работы) – 54%. Доминировало. Дом — это было главное. · Земля – 10-12%. Старая, добрая норма. · Управление, маркетинг, продажи – 10%. · Банк – 5%. Итого застройщик зарабатывал 18-20% за двух летний проект. То есть 9-10% годовых! Шокирует то, как изменилась ПРИРОДА цифр. Теперь в банк уходит уже 12–13%. И это не доплата, а полноценная статья, сопоставимая с управлением целой компанией. Но главная «бомба» в 54% на СМР. Раньше в них спокойно жила формула: 70% — материалы, 30% — работа. Сегодня я, считая сметы, нахожусь в шоке. По многим позициям эти цифры поменялись местами: 30% — материалы, 70% — работа. А где-то еле-еле держится баланс 50/50. Простые рабочие профессии подорожали в два-три раза. ЦБ говорит нам об инфляции в 4%. Как эта математика сходится?! Вывод Ильи точен: кв. метра дешевле 140–150 тыс. руб. в сегодняшних реалиях быть не может. А мой вывод таков: чтобы застройщик снова начал «дышать» и зарабатывать, эти 54% (СМР) должны упасть хотя бы до 40%, то есть с 80 до 60 тыс. за квадрат работ. И здесь возникает вопрос на миллиард: КАК снизить стоимость работ? Их костяк — это труд и он уже никогда не будет дешевым? Как вернуть былые пропорции, если мы прошли точку невозврата на рынке труда? Те, кто думает, что квадрат в новостройке подешевеет, ждут чуда. Снижение цен возможно только за счёт новых технологий (которые тоже стоят денег) или жесточайшей оптимизации всего остального (а так уже не продать, клиент стал разборчив). Мы больше не строим в старой парадигме. Мы строим в новой, где вместо материалов и земли человеческий труд и деньги — главные статьи расходов.

📌Продолжаем обзоры, сегодня бизнес-класс на минималках, но