Недвижимость как инвестиция: 5 жестких фактов и реальность рынка

Войти

блогеры. Разбираем «защитный актив» на детали. Нам постоянно твердят: «Купи квартиру — это надежно, это бетон, это стены, это защита капитала!». И показывают красивые графики роста цен. Но когда начинаешь копать, оказывается, что красивая картинка — это фейк для новичков. Реклама. Завлекалочка. И миф. Держите 5 фактов, которые мне пришлось выучить на своих ошибках: 1) Рост цен — это иллюзия Нам показывают графики роста первички. Но это рост не рынка, а рост сметы застройщика. Он просто перекладывает на нас инфляцию стройматериалов и рассрочку. Это их поддерживает государство льготными программами ипотеки. А не тебя. Реальность: Вторичка (а именно ей и становится твоя ипотечная хата после покупки) часто стоит на месте или даже дешевеет. Продать квартиру на вторичке без потерь, если срочно понадобятся деньги — тот еще квест. Не реально. 2) Доходность 5-7% — это потолок (и это без учета головной боли) Пример: Сдают квартиру за 50 тыс.? Круто! Но давай посчитаем ЧИСТУЮ доходность: вычти налоги, вычти коммуналку за время простоя, вычти новый диван, который сломали жильцы, и риелтору за подбор. Итог: Выходит часто меньше чем даже по депозиту в банке (сейчас – так точно), только банк не звонит в 2 часа ночи, что прорвало трубу. 3) Защитный актив. Слышали такой миф про недвижимость? Так вот, защитный актив должен быть... ликвидным. Что это значит? Золото продал за минуту. Акции продал за секунду. Квартиру в кризис будешь продавать полгода. И, скорее всего, с дисконтом 20%, потому что таких продавцов, как ты, сейчас на рынке чуть больше, чем дофига. И не от цены покупки, а от цены вторичной стоимости, что тоже может неприятно удивить. Получается, что в тот момент, когда защита нужна больше всего (в кризис), этот «защитный актив» превращается в якорь, который тянет на дно. И пристрелить жалко, и тащить накладно. 4) "Купила студию, сдаю и ничего не делаю" — это очередной миф Недвижимость — это работа. Это поиск арендаторов, это ремонты, это суды с должниками (есть и такой опыт), это «соседи затопили». Если у тебя нет команды, или ты просто не «горишь» именно от недвижки, твой «пассивный доход» превращается в активный стресс. 5) Квартира — это копилка, а не станок Если честно, покупка квартиры — это способ уберечь деньги от трат (потому что продать сложно) и от инфляции. Но это не способ быстро разбогатеть, хотя это вопрос объемов. Чтобы на ней реально заработать, нужно брать ипотечное плечо (а сейчас ставки... сами знаете), если руки из правильного места – самому делать ремонт и строить бизнес на перепродажах (флиппинг), а это уже не инвестиции, а работа. Мой итог после 3 лет активных инвестиций: Я не против бетона. Я за то, чтобы смотреть на него трезво. И покупать квартиру/дом надо, что бы жить там своей семьей. Если хочешь сохранения — покупай, но бери качественную ликвидную двушку в хорошем месте, а не студию-клетку, которую потом никому не впаришь. Если хочешь преумножения — изучай фондовый рынок. Такие дела.

Где находится граница сложного процента? А знаете, почему теоретические модели сложного процента так трудно реализовать в текущих реалиях РФ? Потому что нормальных эмитентов — кот наплакал. Уточню: я сейчас про рынок облигаций, и особенно про сегмент ВДО. Если вас устраивает доходность на уровне ключевой ставки — вопросов нет: вклады, фонды денежного рынка, ОФЗ, пожалуйста. А если поставить цель выше 20% годовых, как я, — картинка резко меняется. Важный дисклеймер: для таких действий нужен не только ясный аналитический ум, но и полнейшая резистентность к лудомании. Я к казино, ставкам и игровым автоматам отношусь с врождённым пофигизмом. И да, ум у меня ясный — проверено неоднократно 😉 Сейчас у меня в портфеле 24 эмитента. Стратегия крайне простая: не больше 100 облигаций на эмитента с рисками (если по простому — для рейтинга ниже АА). Исключения — три якорных эмитента: ГТЛК, Автофинансбанк, Позитив Технолоджис. По ним держу по 150–200 штук. Но там доходность поскромнее. Их задача — якорь, и на этом их роль заканчивается. Логично, что хочется больше. В месяц приходит около 40 тысяч купонами, и примерно 60 тысяч я докладываю (эх, планировала больше, но цены поперли вверх). Итого каждый месяц в портфеле появляется новый эмитент на 100 облигаций. Таков путь. Вот только выбор становится всё хуже. Пока удаётся находить достойных кандидатов с доходностью под 20%, но это, кажется, потолок. В откровенно сомнительные истории вроде Евротранса, Ойла, ПИРа и Пионер-Лизинга я заведомо не лезу. Вера хомячков в халяву заканчивается только после дефолта, а я такое не люблю. Сейчас я с сомнением поглядываю на АПРИ — позиция есть, но есть и понимание: рынок 30% просто так не отгружает. Но. Пока пожара в отчётах не вижу, это раз. На рынке сейчас паника — это два. Так что сижу, смотрю. Такая стратегия позволяет спать относительно спокойно. Правда, отчёты и информационный шум вокруг моих эмитентов я анализирую постоянно. Но супердоходность от повышенной ставки — явление временное, и новые размещения это подтверждают. Впрочем, на ставке 14% мы пока задержимся. А на горизонте 3–5 лет я сомневаюсь, что мы уйдём сильно ниже 10%. Это значит, что связка облигации + ИИС-3 + умеренный риск в ВДО-сегменте будет по-прежнему давать премию. Но удержать доходность выше 20% в долгой перспективе уже не выйдет. Отчасти это компенсируется ростом самого капитала. Ещё меня тормозит отсутствие статуса квала. Сегмент коллекторов и МФО выглядит очень вкусно, но пока мимо. Ирония судьбы: на родной банк работать можно без квала, а на себя — «ты не достойна». Ну ладно, подождём. Оборот у меня уже есть. 💎 Вывод: Моя стратегия из теоретической экспоненты сложного процента превращается в более пологую линию. И это нормально. Рынок не даёт бесконечных возможностей, и чем выше доходность — тем выше риск. Я выбрала путь, где спокойный сон дороже, чем погоня за 30% ценой нервов, да и потерь. И я знаю, что доходность выше 20% в долгосроке — это скорее исключение, чем правило. Путь к своему домику будет длиннее, чем казалось. Но он будет устойчивым. А это, на мой взгляд, важнее, чем быстрый, но шаткий забег. Такие дела. 😉

Миф об инвестировании смолоду малыми суммами. Давно ничего не постила, держите еще немного мыслей. Ну как миф. В принципе, ничего в нём неправильного нет. Раньше положил денежку под процент — больше получил сложного процента. Классика. Но есть несколько «но», про которые почему-то молчат. Первое но. Тебе 20 лет. Ты берёшь лишнюю сотню и закидываешь её в Сбер (хорошо, если туда, а не в кошелёк с играми). Вопрос: ты правда хочешь те копейки, что у тебя сейчас есть, заморозить на десятилетия? Ответ не много предсказуем. То, что тебе льют в уши про торговлю - это спекуляции. Трейдерство. Здесь ты без последних трусов имеешь шанс остаться. А вот именно инвестиции? Так, что бы надолго, надежно, качественно... Инвестиции — это про доходы даже не завтра, а послезавтра. А вокруг тебя течёт жизнь. Я искренне считаю возраст от 20 до 30 — лучшим. И деньги, потраченные на поездку, обучение или просто на то, чтобы не работать на трёх работах, могут дать больше, чем абстрактные проценты на абстрактном счету. Второе. Ты не зарабатываешь лимоны. Пока, по крайней мере. В этом возрасте у тебя вряд ли есть свой бизнес, а добрый дядя, на которого ты впахиваешь от рассвета до заката, вряд ли отслюнявливает много. Просто потому что в нашей культуре сначала нужно выработать стаж, доказать, что ты достоин. И только тогда — может быть — ты получишь ту самую должность, которая позволит вздохнуть относительно свободно. А раньше? Тебя скорее уволят, даже если ты один тащишь весь отдел на себе. Потому что молоко на губах не обсохло. Не положено. Пошел вон. Третье. Учиться надо. А ты думал? Где-то в этом промежутке ты должен получить вышку, а то и вторую. Может что еще помимо того, что есть в учебной программе. Английский. Какую-нибудь айтишку. Может даже психологию для поднятия духа. И всё это стоит денег. Вкладывать в себя — здравая идея, это база на всю жизнь. Это важнее. И это даст больше. Я даже сравнила. Условно: после школы пойти работать за 100к, из которых откладывать по 50к на инвестиции. Или учиться 6 лет, потом ещё выплачивать кредит за обучение — и только к 30 выйти на зарплату в 300к, откладывая уже 150к. При доходности 12% их капиталы встретятся примерно в 50-55 лет. Плюс минус. Дальше первый дальше будет тянуть унылую лямку, а второй проживёт гораздо более яркую жизнь — в том числе и после этого возраста. И господа, впитавшие в себя учения Бафета. Вы помните, когда он стал состоятельным? Глубоко в старости. Если вы планируете взять от жизни все после 65–70… Ну… это ваш выбор. А зачем? История, которая запала мне в душу В нашей конторе работал мужичок. Лет 55, тихий, аккуратный, на Логане лохматых годов передвигался. Одежда всегда чистая, аккуратная, но, скажем так, не первой свежести. Он экономил даже на обедах. И вот однажды он подал заявление на увольнение. Как гром среди ясного неба. «Как? Почему? Да кому он нужен?» А он купил себе домик в итальянских Альпах. На сэкономленное. И уехал встречать старость — сдавать номера европейцам. Можно и так, это тоже путь. Но это очень скучно, на мой взгляд. Что он будет делать в Альпах, когда мечта уже достигнута — тоже большой вопрос. Поэтому помните: инвестиции — это отправка денег самому себе в будущее. И не завтрашнее. И у всего есть своя цена. Так что не продешевите. Такие дела. 😉

Недвижимость — далеко не та инвестиция, какой ее рисуют