Недвижимость как инвестиция: 5 жестких фактов и реальность рынка

Войти

блогеры. Разбираем «защитный актив» на детали. Нам постоянно твердят: «Купи квартиру — это надежно, это бетон, это стены, это защита капитала!». И показывают красивые графики роста цен. Но когда начинаешь копать, оказывается, что красивая картинка — это фейк для новичков. Реклама. Завлекалочка. И миф. Держите 5 фактов, которые мне пришлось выучить на своих ошибках: 1) Рост цен — это иллюзия Нам показывают графики роста первички. Но это рост не рынка, а рост сметы застройщика. Он просто перекладывает на нас инфляцию стройматериалов и рассрочку. Это их поддерживает государство льготными программами ипотеки. А не тебя. Реальность: Вторичка (а именно ей и становится твоя ипотечная хата после покупки) часто стоит на месте или даже дешевеет. Продать квартиру на вторичке без потерь, если срочно понадобятся деньги — тот еще квест. Не реально. 2) Доходность 5-7% — это потолок (и это без учета головной боли) Пример: Сдают квартиру за 50 тыс.? Круто! Но давай посчитаем ЧИСТУЮ доходность: вычти налоги, вычти коммуналку за время простоя, вычти новый диван, который сломали жильцы, и риелтору за подбор. Итог: Выходит часто меньше чем даже по депозиту в банке (сейчас – так точно), только банк не звонит в 2 часа ночи, что прорвало трубу. 3) Защитный актив. Слышали такой миф про недвижимость? Так вот, защитный актив должен быть... ликвидным. Что это значит? Золото продал за минуту. Акции продал за секунду. Квартиру в кризис будешь продавать полгода. И, скорее всего, с дисконтом 20%, потому что таких продавцов, как ты, сейчас на рынке чуть больше, чем дофига. И не от цены покупки, а от цены вторичной стоимости, что тоже может неприятно удивить. Получается, что в тот момент, когда защита нужна больше всего (в кризис), этот «защитный актив» превращается в якорь, который тянет на дно. И пристрелить жалко, и тащить накладно. 4) "Купила студию, сдаю и ничего не делаю" — это очередной миф Недвижимость — это работа. Это поиск арендаторов, это ремонты, это суды с должниками (есть и такой опыт), это «соседи затопили». Если у тебя нет команды, или ты просто не «горишь» именно от недвижки, твой «пассивный доход» превращается в активный стресс. 5) Квартира — это копилка, а не станок Если честно, покупка квартиры — это способ уберечь деньги от трат (потому что продать сложно) и от инфляции. Но это не способ быстро разбогатеть, хотя это вопрос объемов. Чтобы на ней реально заработать, нужно брать ипотечное плечо (а сейчас ставки... сами знаете), если руки из правильного места – самому делать ремонт и строить бизнес на перепродажах (флиппинг), а это уже не инвестиции, а работа. Мой итог после 3 лет активных инвестиций: Я не против бетона. Я за то, чтобы смотреть на него трезво. И покупать квартиру/дом надо, что бы жить там своей семьей. Если хочешь сохранения — покупай, но бери качественную ликвидную двушку в хорошем месте, а не студию-клетку, которую потом никому не впаришь. Если хочешь преумножения — изучай фондовый рынок. Такие дела.

Привет! Меня зовут Соня, и я алкоголик. Ой, нет. Сегодня я немного побомблю. Но по делу. Знаете этот вечный треш в СМИ? Примерно такого плана: 🚨 «Каждый второй российский мужчина не доживет до пенсии, а каждый третий — до следующего Нового года после выхода на нее». Страшно? Еще бы. Пальцы сами тянутся репостнуть и заплакать. Я сама раньше верила в такие заголовки. Но недавно меня накрыло: а откуда цифры-то? И я решила копнуть. Да, это статистика. С ней не поспоришь. Но вот в чем подвох: статистика учитывает ВСЕХ. Абсолютно всех. А «все» — это включая: — алкошня, которые с 20 лет пьют «три вонючки», — наркоманов, — бомжей, — профессиональных тунеядцев, которые 20 лет не вставали с дивана, — и прочих персонажей, которые к здоровому образу жизни имеют нулевое отношение. Сколько таких? Не 2–3%, а вполне себе 10–15%, а то и больше. Плюс сейчас свое дело делает СВО — да, это тоже тянет статистику вниз. Я не слепая. Но суть не в этом. А теперь фокус: убери из выборки этих «отказников по жизни». Тех, кто сам не хочет жить долго, не работает и не лечится. Что останется? А останется совсем другая картина. Все еще не сахар? Согласна. Но уже не «каждый второй умирает до 65». Я, кстати, категорически против повышения пенсионного возраста. Это было ужасное решение. Но давайте ненавидеть его за реальные проблемы, а не за фейковые страшилки. Второй хит. Любимый заголовок пабликов про «все пропало»: 🏚️ «Чтобы накопить на однушку в Москве, россиянину со средней зарплатой нужно работать 35 лет и не есть» Красиво. Жутко. Репостят тысячами. Но давайте включим голову, девочки и мальчики. Что такое «средняя зарплата»? В глубинке пастух получает 30–40 тысяч. Водитель — 40–50. Электрик — столько же. И таких людей в России — вагон и маленькая тележка. И они реально получают эти копейки. Но вопрос: а нафига пастуху из села Гадюкино однушка в Москве? Он там никогда и жить не собирался. Ему нужен дом в своем селе, гараж с УАЗиком и огород. А не бетонная коробка за МКАДом. И вот тут начинается самое интересное. Что мешает этому самому пастуху или водителю оторвать свой зад и съездить поработать в районный центр хотя бы? Где зарплата уже на 10–20% выше? Да ничего. Ну, кроме вечных «ста пятисот причин нифига не делать». Я их слышала сто раз: — «а вдруг обманут», — «а там начальник злой», — «а там далеко ехать», — «а я привык». Но реальность такова: однушка в Москве им просто не нужна. А значит, и считать их в этой статистике — изначально ложь. Желание обладать хатой в Москве - это желание обладать халявой. Так о чем я? О критическом мышлении, дорогие мои. Когда вам в следующий раз кидают громкий заголовок «каждый третий/каждый второй/99% россиян» — спросите себя три вещи: • Кого именно посчитали? Алкашей и бомжей включили? А надо ли? • Нужен ли человеку тот результат, который там описан? А горному чабану — квартира в Москве? • Кому выгодно, чтобы я сейчас испугалась, ничего не делала и сидела дальше на попе ровно? Потому что реальная картина, если выкинуть из запроса тех, кто в нем участвовать не хочет, выглядит совсем не так страшно. Да, проблем дохрена. Но не надо рисовать ад там, где его нет. Никто не будет за нас вычищать данные. Никто не скажет: «А давайте посмотрим на здоровых работающих людей без вредных привычек». Так что учитесь фильтровать. А то так и будем жить в мире, где каждый третий умирает до 65, а каждая вторая копит на однушку 35 лет. Вранье это. Я в таком мире жить отказываюсь 😉 Развивайте критическое мышление. Это бесплатно, а помогает лучше, чем любая валерьянка.

Что такое ипотека на самом деле? И почему математика против нее Навеяно обсуждением в комментариях. Давайте честно посчитаем, что выгоднее: брать ипотеку или заставить сложный процент работать на вас. Исходные данные: • Цель: Квартира на вторичном рынке за 5,2 млн руб. • Первоначальный взнос (30%): 1,56 млн руб. • Сумма кредита: 3,64 млн руб. Вариант 1: Боль и страдания (Рыночная ипотека ~19.5% на 25 лет) Если вы идете за вторичкой сейчас, банк предложит вам около 19.5%. Ваш ежемесячный платеж составит космические 60 000 рублей. Общая сумма выплат: почти 19 млн рублей. Ваша переплата: около 15,36 млн рублей. Вывод: Вы берете одну квартиру, а оплачиваете четыре. Три из них вы просто дарите банку. Плюс не забываем про обязательные ежегодные страховки, которые вытянут еще сотни тысяч. Вариант 2: Иллюзия халявы (Льготная ставка 6%) «А как же семейная ипотека под 6%?» — спросите вы. Звучит сладко, платеж около 23 000 руб. Но есть нюанс. Льготная ипотека дается только на новостройки. А цены на них из-за этих же льгот раздуты на 30–40% по сравнению с аналогичной вторичкой. Чтобы купить такой же метраж в новостройке, вам понадобится не 5,2 млн, а все 7-7,5 млн руб. Вы не переплачиваете процент банку, вы сразу переплачиваете застройщику. И даже так, переплата по процентам за 25-30 лет составит 100%. Вы все равно покупаете две квартиры вместо одной. Вариант 3: Путь инвестора (Для тех, кто умеет считать) К чему все это? Давайте посмотрим на ситуацию под другим углом. Внимательно посмотрим. У вас есть 1,56 млн рублей на первый взнос и готовность платить 60 000 рублей каждый месяц (ведь вы же были готовы на рыночную ипотеку?). Что, если мы не отдадим эти деньги банку? Первоначальный взнос (1,56 млн руб.) отправляется на ИИС в консервативные инструменты (ОФЗ, надежные корпоративные облигации, фонды денежного рынка). Берем среднюю адекватную доходность — 12% годовых. Аренда: Вам нужно где-то жить. Из тех 60 000 руб., что вы готовы были нести в банк, 30 000 руб. вы отдаете за аренду отличной квартиры. Инвестиции: Оставшиеся 30 000 руб. вы ежемесячно докладываете на свой инвестсчет к первоначальному взносу. Что произойдет через 6 лет? Магия сложного процента в действии. Через 6 лет, пополняя счет на 30к в месяц под 12% годовых (с капитализацией), на вашем счету будет свыше 6,2 миллиона рублей. Этого уже с запасом хватит на вашу квартиру за 5,2 млн. Т.е. теперь не вы платите сложный процент банку, а инвестиции вам. «Для тех, кто в танке и уже пишет про инфляцию» Да, недвижимость тоже дорожает. Где собака порылась? За 6 лет квартира может вырасти в цене, скажем, до 7-7,5 млн. Но: Во-первых, вы можете получать налоговые вычеты по ИИС (тип А), возвращая по 52 000 руб. в год и реинвестируя их, что ускорит рост капитала. Во-вторых, даже если из-за инфляции вам придется копить не 6, а 7 или 8 лет — это 8 лет, а не 25! В-третьих, последующий налоговый вычет на покупку жилья тоже скрасит ваши траты. Сухой остаток: Вместо того чтобы 25 лет тянуть кредитный груз, трястись за рабочее место и переплатить 15 миллионов, вы: • Живете в комфортной аренде и мобильны. • Через 6–8 лет покупаете квартиру за кеш, без банковских обременений. • После покупки у вас больше нет ежемесячного платежа в 60 тысяч. Стоит ли такая математическая разница возможности зайти в свою (а по факту — заложенную банку) квартиру сегодня, а не через несколько лет? Думайте.

Недвижимость — далеко не та инвестиция, какой ее рисуют