77
подписчиков
5
подписок
Частный инвестор, предприниматель. Tg: https://t.me/+KDb1V4DUtdE5ZDZi Boosty: https://boosty.to/zhokov YouTube: https://www.youtube.com/@Fin_Therapy
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Посты
Ролики
Zhokov
10 июля
У ДАРС снизился кредитный рейтинг.
Эксперт РА понизил рейтинг компании до ruBBB-.
Прогноз стабильный.
Для облигаций это важный сигнал.
Причина в том, что ДАРС вошёл в активную инвестиционную фазу (я об писал в мае, читайте пост выше)☝️
Компания взяла два проекта бизнес-класса в Москве – вектор развития верный, учитывая ситуацию на рынке.
Для регионального девелопера это другой масштаб.
Дороже земля.
Дороже стройка.
Больше чек проекта.
Больше потребность в проектном финансировании.
Выше требования к продажам.
По итогам 2025 года долг ДАРС вырос до 22,7 млрд ₽.
Годом ранее было 18,0 млрд ₽.
Более 80% долга - проектное финансирование.
Скорректированный долг / EBITDA вырос и стал выше 3х.
Годом ранее было 1,4х.
EBITDA / процентные платежи - 1,2х.
Собственные средства / активы - 0,17х.
Вот за это рейтинг и снизили.
CFO компании ДАРС, Дарья Силантьева, объясняет рост долга входом в новые московские проекты:
«Рост долговой нагрузки связан с привлечением целевого проектного финансирования на вход в Московские проекты бизнес-класса, источником погашения является прибыль и денежный поток этих проектов, давления на ликвидность компания не испытывает, но в моменте метрики выглядят хуже, чем годом ранее. В 2026–2027 годах мы ожидаем снижение долговой нагрузки и улучшение процентного покрытия за счет формирования прибыли в новых проектах.
В региональных проектах мы осознанно скорректировали темпы запуска, чтобы адаптироваться к текущему спросу и сохранить маржинальность. Компания сохраняет устойчивые лидирующие позиции в регионах присутствия, диверсифицированный портфель и достаточный уровень ликвидности»
Логика мне понятна: сначала берёшь проект, финансируешь стройку и наполняешь эскроу, получаешь прибыль. Но для облигационера между «взяли проект» и «получили прибыль» есть несколько лет риска.
Проект надо собрать/запустить.
Продать.
Построить.
Не уронить маржу.
Не получить проблему с процентными платежами.
Важно насколько эта цепочка у компании контролируема. В случае ДАРС значительная часть долга — это проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам и покрываемое эскроу-счетами, а не «абстрактный» корпоративный долг.
Операционно кстати, у ДАРС пока динамика нормальная.
За 1 полугодие 2026 года продажи составили 9,7 млрд ₽.
Это +22,6% год к году.
В метрах — 65 тыс. м2
Это +6,8%.
Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах — 85%.
Эта цифра хорошая.
Но рейтинг смотрит не только на продажи.
Он смотрит на баланс, долг, сроки запусков, ликвидность и процентную нагрузку.
Риск - перенос сроков запуска новых проектов.
Москва и Ульяновск - разрешения на строительство во 2 полугодии 2026 года.
Липецк и Выборг - старт сдвинут с начала на конец года.
Для девелопера перенос запуска - это не мелочь.
Это сдвиг будущих продаж, будущего эскроу и будущей прибыли.
Контекст по рынку:
По исследованию НКР и ЕРЗ, долг 11 застройщиков за 2025 год вырос на 30%, до 3,1 трлн ₽.
Выручка выросла только на 15%, до 2,2 трлн ₽.
Средства на эскроу росли медленнее долга: +23% против +30%.
То есть сектор в целом покупает рост через увеличение долговой нагрузки.
Мой вывод такой:
ДАРС стал интереснее, но риск тоже вырос.
Раньше это была более понятная региональная история.
Сейчас компания делает шаг в московский бизнес-класс и платит за это ростом долга.
Если московские проекты пойдут хорошо, метрики могут улучшиться в 2026–2027 годах.
Если продажи будут медленнее плана, долг и проценты будут давить дольше.
🤔Как бы я бы сейчас смотрел на облигации девелоперов?
покрытие проектного долга эскроу
динамика продаж в новых проектах
процентное покрытие
переносы запусков
корпоративный долг отдельно
Понижение рейтинга не ломает финмодель ДАРС, а скорее честно показывает цену роста.
Компания покупает новый масштаб через долг.
Интересно как быстро новые проекты начнут возвращать деньги.
P.S. я бы рекомендовал компании часть новых проектов в Москве сгрузить в ЗПИФ, чтобы снизить долговую нагрузку по МСФО 😎
$RU000A10B8X7 #девелоперы
RU
RU000A10B8X7
1 008,6 ₽
-0,62%
Zhokov
7 июля
Июнь на рынке новостроек был оживленный.
Причина простая: покупатели ждали изменения условий семейной ипотеки с 1 июля 2026, а в итоге изменения перенесли на 1 октября.
Ведомства продолжают согласовывать параметры программы.
Сделки, которые люди успели ускорить в июне, уже попали в статистику.
Полных данных по ДДУ по всей РФ за июнь пока нет. Она будет в середине июля. Поэтому смотрю на Московский регион как на индикатор спроса.
В мае в Московском регионе было 6 554 ДДУ.
В июне 8 740 ДДУ. Рост к маю 33%.
По частям региона:
Москва в старых границах +20% к маю по ДДУ.
Новая Москва +38%.
Московская область +47%.
Самый сильный месячный рост был в области.
Теперь сравнение с прошлым 2025 годом.
В июне 2025 года в Московском регионе было около 8,8 тыс. ДДУ.
В июне 2026 года - 8,7 тыс. ДДУ.
То есть рынок по количеству сделок примерно на уровне прошлого года.
Здесь важный момент: июнь выглядит сильным к маю, а к прошлому году рынок скорее удержал объём.
Рост выручки дал не объём сделок. Его дали цены и структура продаж.
По Москве в старых границах ДДУ -14% год к году, площадь -9%, выручка +7%.
По Новой Москве просадка сильнее: ДДУ -37%, площадь -39%, выручка -24%.
По Московской области картина лучше: ДДУ +39%, площадь +37%, выручка +52%.
Если смотреть исторически, июнь 2026 тоже не выглядит сильным месяцем.
По Московскому региону:
июнь 2022 — 8,9 тыс. ДДУ;
июнь 2023 — 11,9 тыс. ДДУ;
июнь 2024 — 18,3 тыс. ДДУ;
июнь 2025 — 8,8 тыс. ДДУ;
июнь 2026 — 8,7 тыс. ДДУ.
Результаты июня 2024 года искажены отменой льготной ипотеки для всех, которую отменили 01.07.2024.
Тогда в Московском регионе было 18,3 тыс. ДДУ. Сейчас 8,7 тыс.
Разница почти в два раза.
Цена за это время выросла сильно, больше 60% (15%г/г).
Средняя цена кв. м без скидок в июне:
2022 — 254 тыс. ₽;
2023 — 294 тыс. ₽;
2024 — 310 тыс. ₽;
2025 — 374 тыс. ₽;
2026 — 413 тыс. ₽.
Выручка в июне 2026 - 183 млрд ₽.
Это выше июня 2025 года, но ниже июня 2024 года, когда было 264 млрд ₽.
Ипотека снова стала главным фактором.
По оценке ДОМ.РФ, в июне банки выдали 107 тыс. ипотечных кредитов на 488 млрд ₽ и это максимум с начала года.
По семейной ипотеке в июне выдали 42,3 тыс. кредитов на 257,6 млрд ₽. (52,66%)
В последние две недели июня число одобренных заявок по программе почти удвоилось. Выдачи на неделе 22–28 июня выросли в 2,3 раза к среднему уровню мая.
Запуски новых проектов по РФ во 2 квартале снизились на 5% г/г.
За 6 месяцев запущено 19,4 млн кв. м, это +12% к 2025му, но рост обеспечил в основном 1 квартал когда всем пытались успеть 2 ипотеки на семью.
Во 2 квартале почти все крупнейшие застройщики сократили активность.
Так что для меня вывод такой.
Июнь показал, что спрос быстро оживает, когда появляется дедлайн по льготной ипотеке. (манипуляция? нет, Вы не понимаете это другое…)
В Московском регионе это сразу дало +33% к маю по ДДУ.
В годовой динамике восстановления пока не видно.
Количество ДДУ осталось примерно на уровне июня 2025 года, а до июня 2023–2024 годов рынок заметно не дотягивает.
Теперь надо смотреть на провальный июль и август, ибо раньше сентября опять никто не придёт покупать.
Главный вопрос: сколько июнь забрал спроса из 3 квартала?
кстати эти и другие вопросы мы вчера обсудили с компанией АПРИ и каналом "Деньги из Бетона" $PIKK $SMLT $ETLN $APRI
PI
PIKK
561 ₽
+2,1%
SM
SMLT
298,8 ₽
+18,94%
ET
ETLN
21,84 ₽
-8,88%
AP
APRI
16,72 ₽
-1,91%
Zhokov
14 мая
ДАРС: рост через долг.
ДАРС отчитался за 2025 год.
На первый взгляд — скучно и стабильно:
выручка 25,3 млрд ₽ против 27,6 млрд ₽ годом ранее.
EBITDA 4,4 млрд ₽ против 4,5 млрд ₽.
чистая прибыль 1,3 млрд ₽ против 1,5 млрд ₽.
То есть бизнес не развалился, но и бурного роста в финансовом результате пока нет.
В сегменте девелопмента жилья выручка просела всего на 2%:
с 25,3 млрд ₽ до 24,8 млрд ₽.
А вот реновация почти выпала из выручки:
с 2,24 млрд ₽ до 0,52 млрд ₽.
Компания объясняет это подготовительным периодом по новым объектам.
То есть часть выручки должна приехать уже позже, с 2026 года.
Маржа выглядит лучше.
Валовая прибыль выросла с 5,0 млрд ₽ до 5,4 млрд ₽.
Валовая маржа: примерно 18% → 21%.
EBITDA-маржа: 16% → 17%.
Для девелопера в текущей "экономической мясорубке" это неплохо.
Но вредный инвестор смотрит на главные цифры — это долг.
Net Debt / EBITDA вырос с 0,3x до 2,3x.
Это не катастрофа.
Но это уже совсем другая компания по риску.
Было: почти без чистого долга в МСФО 2024.
Стало: долг заметно участвует в росте.
Почему?
ДАРС купил 4 новых проекта бизнес-класса, из них 2 в Москве.
Чистый долг вырос примерно на 8,5 млрд ₽ — до 10 млрд ₽.
Основная причина — целевые бридж-кредиты банков. Вот здесь важный нюанс.
У ДАРС на эскроу накоплено 12,3 млрд ₽.
Покрытие проектного долга эскроу — 88% (в отличии от некоторых компаний, "не будем показывать пальцем")
А 90% заемных средств — это проектное финансирование.
То есть долг не выглядит токсичным: большая часть завязана на проекты и прикрыта деньгами покупателей.
Средняя ставка обслуживания проектного долга — 8,29% довольно низкая.
Но есть вопрос.
Москва и бизнес-класс — это не только красивый рендер. Это еще и более дорогая земля, длинный цикл, выше конкуренция и больше требований к капиталу и продукту, всё таки совсем рядом ЦБ будет сидеть на улице Правды.
Земельный банк у ДАРС — 3,3 млн кв. м продаваемой площади.
Ввод за 2025 год — 200 тыс. кв. м.
Мда, земельного банка много.
Теперь вопрос — сколько денег потребуется, чтобы его переварить.
Вывод:
ДАРС уже не история “почти без долга” и можно сравнивать с А101. Debt / Equity около 3,0x, а чистый долг с учетом эскроу — 10 млрд ₽. Но это пока не красная зона: эскроу 12,3 млрд ₽ заметно прикрывает проектное финансирование. Главный вопрос — не текущий долг, а насколько эффективно сработает компания в реализации Московских проектов.
#дарсдевелопмент #девелоперы #аналитика #мсфо
Zhokov
7 мая
Ловушка в МСФО!
Главная ловушка девелоперской отчетности - «net debt / Ebitda»
у ПИКа он сейчас в отрицательной зоне, что путает частного инвестора!
отрицательный net debt получается чисто математически:
Net Debt = Фин.долг − денежные средства / эквиваленты / иногда эскроу или денежные остатки, связанные с проектами
по ПИКу у меня в таблице было:
Финансовый долг 819,4 млрд
Net debt −38,5 млрд
это означает, что в расчете net debt из долга вычли:
819,4 + 38,5 = 857,9
то есть «денег / денежных эквивалентов / зачетных остатков» оказалось больше, чем валового долга.
но вот почему эту МСФО не надо читать как «у ПИКа нет долгов».
мой любимый Debt / Equity ловит то, что не ловит Net Debt / EBITDA.
по Самолету это особенно хорошо видно:
Net Debt / EBITDA = около 3,0x — вроде не катастрофа.
но Debt / Equity = 28,1x — капитал почти “тонкая прослойка” под огромным долгом.
по ПИКу наоборот:
Debt / Equity = 2,0x, а net debt может уходить в отрицательную зону из-за огромных денежных остатков. Поэтому его нельзя сравнивать с остальными только по одной строке net debt.
Вывод:
упаковали семейную ипотеку плотным слоем в выручку ПИКа, эскроу-счета переполнены, дебиторка расстёт, землёй закупается 🤔
Net Debt / EBITDA показывает, насколько долг тяжелый для операционной прибыли,
а Debt / Equity показывает, насколько компания закредитована относительно собственного капитала.
P.S. ну и поскольку тут никаких ссылок оставлять нельзя, Вы знаете где меня искать 😎
#МСФО #аналитика #девелоперы #PIKK #ПИК $PIKK
PI
PIKK
537 ₽
+6,67%
Zhokov
7 апреля
С октября ждал подробности и волатильности…
и вот купил Эталон сегодня!
36 вполне подходящая цена 😈
почему?
почему сейчас после таких новостей от ЦБ?
1. вот комменты компании https://www.tbank.ru/invest/social/profile/Etalon_Group/43b6173b-79cc-4470-bc29-5f4df32b41ca
2. данные по сделке зимой компания таки раскрыла, как и обещала
3. участки земли (видимо в которой нет высокой маржи, поставили на продажу)
4. новые жк от дочки Эталона Auvix, в долгожданных локации нашей столицы, конечно же с дорогущим м2 (что радует инвестора минора)
в телеге скоро напишу про МСФО девелоперов за 2025 год 👌
напоминаю что свой портфель тут я веду с условием
*если бы он был 100 000 000₽ и покупать можно квальные и неквальные позиции только в моём секторе на МосБирже (недвижимость - девелопмент, ЗПИФы)
P.S. следующие на очереди ЦИАН и один банк 😈
$ETLN
ET
ETLN
36,38 ₽
-45,3%
Zhokov
9 февраля
Купил Самолёт
$SMLT
Цена ниже IPO примерно на 15%.
Мультипликатор P/S ≈ 0,15.
Покупать девелопмента дешевле квартальной выручки — для меня достаточная причина. Если рынок даст ниже — буду докупать.
Ниже — сухие факты после звонка с CFO сегодня утром.
Эскроу и деньги
На эскроу ~400 млрд ₽
Проектный долг ~650 млрд ₽
Денежные остатки стабильно 7–8 млрд ₽
Задержек по выдаче ключей сейчас нет
Про “господдержку”
Деньги "для спасения" у государства не просят
Речь только про рефинансирование долга и снижение ставок
По бизнес-плану компания справляется и без субсидий
Запросы на субсидию — стандартная практика, и Самолёт не единственный, кто их делает
Операционка
Сильная нехватка рабочих, особенно в отделке!
Отделка: номинально ~30% маржи, по факту из-за штрафов и задержек — 0%
Вот почему в новых проектах уходят от отделки, и кстати ввод быстрее примерно на 4 месяца
Прочее
Free float официально 33%
Акционеры не планируют отдавать пакет (в т.ч. государству)
Оферта уже была в феврале
Ожидания по ставке ЦБ — 13,7% к концу 2026г (Нина Голубичная)
Вывод:
Рынок любит страшилки.
Я люблю цифры.
P/S ≈ 0,15, цена ниже IPO -15% сегодня —
дальше каждый сам решает, чему верить.
SM
SMLT
849,4 ₽
-58,16%
Zhokov
24 октября 2025
Новые города внутри Новой Москвы или самый полный разбор девелопера «А101»
Новая Москва ключевое направление бизнеса девелопера, здесь застройщик обладает свыше 2400 Га, которые уже находятся в собственности компании. Несмотря на давление рынка, консолидированная выручка компании по МСФО за 2024 год увеличилась на 84% по сравнению с 2023 годом, достигнув 151 млрд рублей. Вот тег $RU000A108KU4
Я своими глазами посмотрел, что из себя представляют жилые комплексы в Новой Москве и теперь делюсь этим с вами:
(тут могли быть ссылки на вк, дзен, рутуб и ютюб… но нельзя 🤷♂️ иначе блокировка, так что не сомневаюсь что с поиском фильма вы справитесь 🤝)
Мы прошлись по жилым комплексам:
💃🏻Испанские кварталы
🎉Прокшино
🤩Скандинавия
Что в фильме?
💼Обсудили концепцию малоэтажного строительства в жилых комплексах девелопера и планах развития компании
🏡Поговорили о проектах устойчивого развития и их значения для жителей, сотрудников, подрядчиков и окружающей среды
📚Показали новый стандарт московской школы
Жду ваших комментариев под этим роликом 🤝
#Жоков #ВладимирЖоков #A101 #НоваяМосква #ESG #Девелоперы #МСФО #Облигации #Инвестиции #Финтерапия
Zhokov
15 октября 2025
Купил ПИК $PIKK
Вчера увидел цену декабря 2024 года, считаю это хорошей точкой входа. Если уйдет вниз, буду докупать.
Причина покупки? P/S 0,3 если коротко, потому что покупать лидера отрасли за квартальную выручку считаю целесообразным.
А если подробнее, компания которая отменяет дивы явно мутит капекс. Обратным сплитом хочет убрать всех "микроинвесторов", видимо ориентируясь больше на квалов. Это должно дать бумаге более стабильную позицию, и поможет избежать сильной волатильности как сейчас.
Плюс я уже много раз говорил что акции в моём портфеле появляются только тогда когда вижу что хорошие активы продаются за дёшево. Так например в 2022 у меня в личном портфеле оказался СБЕР по 102р. и Роснефть по 219р.
А вы что покупаете на такой просадке индекса? (2541 IRUS)
На очереди Эталон $ETLN Жду 😈
PI
PIKK
370 ₽
+54,81%
ET
ETLN
37,9 ₽
-47,49%
Zhokov
21 апреля 2025
🏗️ Эталон: рекордные цифры, но всё ещё в минусе
Группа «Эталон» консолидированная отчётность за 2024 год по МСФО.
• Выручка: +44% г/г, до 131 млрд руб.
• EBITDA: +52%, до 27,6 млрд руб.
• Валовая прибыль: +38%, до 41,4 млрд руб.
• Валовая рентабельность в жилье: 34%
• Коммерческие и управленческие расходы: снизились до 11,2% от выручки (цель — 10% к 2026 году)
• Чистый убыток: 6,9 млрд руб. (в 2,1 раза больше, чем в 2023 году)
📉 Что съело прибыль?
Процентные расходы выросли до 27,8 млрд руб. — почти весь операционный заработок ушёл на обслуживание долга. Средняя ставка по кредитам — 11,5%
💳 Долговая нагрузка
• Net Debt / EBITDA: 2,5x
• Средства на эскроу: 112,3 млрд руб.
• Коэффициент покрытия проектного долга средствами на эскроу: 1,1x
Эти показатели позволяют компании получать проектное финансирование по льготной ставке .
• Debt / Equity: 1,54x
Соотношение общего долга к собственному капиталу составляет 1,54x, что указывает на значительную долговую нагрузку компании.
📈 Продажи и стратегия
В 2024 году продажи выросли на 39%, до 146,2 млрд руб. Компания активно расширяется в регионы, увеличивая присутствие с 10 до 15 регионов к 2026 году .
🧩 Проблемы и возможности
Риски:
• Высокие процентные расходы продолжают давить на чистую прибыль
• Зависимость от заемных средств и эскроу-счетов может повлиять на ликвидность при изменении рыночных условий
• Повышение комиссий брокерам и рассрочки, могут снизить маржу!
Мнение:
• Рекордные темпы роста выручки и EBITDA подтверждают эффективность бизнес-модели
• Сокращение удельных расходов и стабильная рентабельность могут снизить долговую нагрузку в будущем
• Значительные средства на эскроу обеспечивают доступ к льготному проектному финансированию
• Активное привлечение покупателей через агентов и брокеров должно ускорить темпы продаж
#аналитика #девелоперы #Эталон #ETLN $ETLN
US
US29760G1031_FAKE_OLD_MEX
63,1 ₽
-100%
Zhokov
14 апреля 2025
Финансовый отчёт ПИК за 2024 год
Как дела у главного застройщика страны?
Выручка:
675,1 млрд руб. (+15% к 2023 году)
Чистая прибыль:
28,7 млрд руб. (вдвое меньше прошлогодних 52,3 млрд руб.)
Денежные средства и эквиваленты:
232,6 млрд руб. (рост с 138,6 млрд)
Собственный капитал (Equity):
381,25 млрд руб. (рост с 352,9 млрд)
Общий долг (по данным о займах):
Погашено: 240 млрд руб.
Привлечено: 432 млрд руб.
Разница — +192 млрд руб. в новых обязательствах.
Если исходить из общего объёма заимствований за год, то долг, вероятно, находится в районе 500–550 млрд руб., (точные цифры можно найти в примечании 28.)
Debt/Equity — ориентировочно 1.4–1.5x, то есть долг превышает капитал в полтора раза.
Операционный денежный поток:
–109,9 млрд руб. (в 2023 году –192,6 млрд руб.)
Но если учесть раскрытие эскроу и зачёты с банками, то в “реальности” он был бы +53 млрд руб.
(старая добрая девелоперская магия: минус на бумаге — плюс в кассе 🤣).
• Ставки выросли, прибыль упала, но ПИК держится на ногах.
• Денег в кассе много, оборот растёт, дивиденды — символические (125 млн руб.).
• Долг — тяжелее, но пока не критично: главное, чтобы процент не задушил показатель EBITDA.
• В 2024-м — не время блистать прибылью, а время пережить шторм!
Что это значит?
– Проекты идут, стройка кипит, касса есть.
– Долг растёт, ставки высокие, прибыль сокращается.
– Маржа держится (валовая — 25%), но административка и проценты по долгам съедают слишком много.
По сути, ПИК оказался между Сбером и бетоном: с одной стороны — высокая база продаж, с другой — удорожание заимствований и льготная ипотека, которая тает, как облигации в санкционном огне.
А теперь вишенка:
– Дивиденды или прикол?
125 миллионов рублей.
Не в месяц. Не в квартал. За год.
(Это 0,03% от выручки. Видимо на кофе мажоритариям и пару пирожков менеджерам.)
– Финансовые расходы: 78,6 млрд
– Чистая прибыль: 28,7 млрд
(то есть проценты съели почти втрое больше)
Мнение:
ПИК — это как свежий небоскрёб: сверху всё красиво, но нагрузка растёт.
И пока 2024-й обошёлся без трещин, в 2025-м ключевая ставка + новые проекты = вопросы с процентами.
Вытащит ли маркетинг, спецусловия и стройка — узнаем в апреле 2026 года.
P.S.
Давайте накидаем огня 🔥 чтобы ребята из ПИКа и дальше радовали частных инвесторов скидками на свои квартиры!
(с Вас скидки, с нас выручка, всё честно)
#аналитика #девелоперы #PIKK #ПИК $PIKK
PI
PIKK
424,1 ₽
+35,06%
Zhokov
21 ноября 2024
👀Ищем дефицит!
Про сервисные офисы (коворкинги) я уже говорил, а про склады не писал. Благо тут цифры свежие скинули большие ребята, и там чётко видно что происходит, причём не только в Москве!
Объём ввода снижается👇
Спрос повышается👆
Обратите внимание на стремительное сокращение свободной площади в складах!
Если так дело пойдёт скоро будут землю вокруг МКАДа покупать и в морских контейнерах хранить товары 🤦♂️
Забирайте отчёт в комментариях.
Если пост был полезен, не забудьте поставить реакцию, вам не сложно, а мне приятно! @vzhokov
Zhokov
21 ноября 2024
Dead cat bounce 🧨
Мои подписчики поймут значение этого термина☝️
Итак, что же происходит?
Далеко ходить не надо, берём данные по плохим продажам в апреле 2022г, и видим как изменился рынок в мае 2022г. (напомню, что рынок недвижимости медленно реагирует на высокую ставку).
Сейчас сокращение сделок на вторичке уже зафиксировано. А значит, нас ждёт удивительно провальный декабрь, который обычно славился рекордами из-за бонусов и премий которые так часто получали сотрудники в конце года.
В марте 2023 ЦБ сказал что ПВ будет 30% 01.01.2024 и только сейчас потребитель удивлённо реагирует на эту новость 🤷♂️
В августе 12я ставка ЦБ уже дала понять что вторичке будет тяжело, о чём я и говорил в эфире Газпромбанк Инвестиции.☝️
Первые кто получил удар по спросу это были апарты, так как по ним нет никаких льгот, и это по сути отражение реального рынка м2 в Москве.
В ноябре стандартный для рынка «лаг» в 3 месяца добрался и до вторичного рынка недвижимости.
Посмотрим, что будет 15.12. Уверен что ставку снижать не будут, ибо прогнозы на 2024г. 12,5-14,5% - а это значит что ипотека будет очень дорогой! 😱
Ставка вверх, цены вниз - всё как всегда 😈 Так что жду всех ко мне в подбор недвижимости на вторичном рынке zhokov.com
2024г. обещает быть интересным и будут удачные моменты для покупки, правда уже не от застройщика.
P.S. При написании данного поста ни одно животное не пострадало!
@vzhokov
Zhokov
21 ноября 2024
Конечно я готовился к вчерашнему (23112023) выступлению на конференции. Всё таки мне ближе квартиры и апартаменты.
И как бы я не был равнодушен к офисам, хочу с вами поделиться тем что нашёл.
Кстати коллеги могут пройти в комментарии и ответить на парочку моих вопросов, которые из-за тайминга не успел задать. (Не надо стесняться)
Общее кол-во офисов - 20 000 000м2 по Москве (2023г.)
Предложение на офисном рынке растёт медленно 100-200 000м2 в год.
Средневзвешенная ставка аренды офисов «класса А»
2021 год - 28040₽/м2
2022 год - 28145₽/м2
2023 год - 26460₽/м2
Говорит нам Nikollers, то есть цена аренды снижается.
Ставка аренды с 2021 год растет
класс B/B+ - быстрее чем «класс А»
Получается что в «классе B» выше прогнозируемая доходность?
2022-2023 год ввод 150 000м2 «класса А»
Хватает ли этого объёма для текущего спроса?
Сохраняется вероятность сокращения объёма нового строительства, заявленного к вводу на 2022–2023 годы.
Как изменились планы на 2024-2025 годы?
Место приложения труда.
Какие льготы от государства получает застройщик офисов?
Классы.
«Класс B» это понятно, дешевле и их активно покупали в 2023 году, а что с «классом А» сейчас во втором полугодии 2023 года?
Как изменился портрет арендатора в «классе А».
Кто это? (китайские компании, или компании из СНГ)
По Москве основной объём площадей продается ТТК-МКАД 500-1500м2.
Как выглядит спрос у Вас на «класс А»?
Сервисные офисы (коворкинг).
Как Вы смотрите на этот сектор?
Ведь вакансия стремительно снижается, а значит нас ждёт дефицит таких площадей.
В «классе А», много импортный составляющих.
И конечно же дефицит рабочей силы в РФ.
Какое решение у Вас подготовлено?
IBC Real Estate пишет:
В III квартале 2023 года в эксплуатацию было введено восемь офисных зданий общей площадью 81 тыс. кв. м, из них 76% – офисы «класса А».
Напоминаю ставка аренды "класса А" снижается.
Рекордный спрос на офисы?
На рынке продолжается рост деловой активности со стороны арендаторов и покупателей – общий объем сделок за 9 месяцев 2023 года составил
1,4 млн кв. м, что на 34% выше результата за весь 2022 год.
Здесь наверное нужно доп. подтверждение от Глеба, как участника рынка.
Ждём Ваших ответов коллеги.
Ставьте огонь если хотите увидеть ответ застройщика офисов🔥