Запуск первого ЗПИФ на жилую недвижимость от Самолет: инвестиции в будущее

Войти

«первого в России ЗПИФ на жилую недвижимость». Я в фонды недвижимости сам активно инвестирую и регулярно про них пишу, так что решил разобрать для вас этот новый продукт Для начала - что за ЗПИФ? Это - фонд, с помощью которого, даже имея всего 900 рублей, можно купить «кусочек» от каждой квартиры и получать с них рентный доход. Обычно такие фонды делают на склады и промышленную недвижимость: традиционно порог входа напрямую очень большой, однако благодаря ЗПИФам можно получить доходность 20%+ и комфортно инвестировать с небольших сумм. Однако жилую недвижимость под инвест люди обычно покупают напрямую - и я не раз говорил, что идея это сомнительная из-за своей низкой доходности. Зачем тогда Самолет в это идет? Слово - компании: • 21% годовых целевая доходность на несколько лет • Нет рисков недостроя или дефолта • Легко купить и продать (в отличие от квартиры) • Не нужно тратить время и деньги на управление недвижимостью • «Впитывает» инфляцию Дополнительно инвесторам Самолет обещает: • 2-3,5% скидку на квартиры (при инвестировании от 0,5 млн рублей) • Зачет паев в счет части стоимости квартиры с 2027 года • Частичное досрочное погашение уже через 1 год + ежедневная ликвидность на бирже Математика следующая: 3% скидка + 13% рост стоимости недвижимости + 8% арендная доходность (валовая) -3% комиссия фонда = 21% годовых - чистая доходность для инвесторов Как будто бы +- как депозит, но надежнее и доходность сохраняется пару-тройку лет, чего не будет в депозитах Внутри фонда лежат квартиры в ЖК «Эко Бунино», «Тропарево Парк», «Вереск», «Стремянный 2», то есть портфель довольно широкий по классам и локациям, это плюс Сможет ли Самолет выжать 8% валовой рентной доходности с учетом 5% простоя? Вполне возможно. Я вплоть до прошлого года жил в однушке на западе Москвы с хорошим ремонтом в панельке за 60к в месяц, а сейчас 70-75к стоят студии. Из-за высокой ставки аренда подорожала на +30% в прошлом году и еще на +6% в этом. Плюс фонда еще и в том, что нет привязки к одной конкретной квартире, что также снижает риски простоя (в модель фонда заложено 5% простоя) или порчи Если говорить про рост стоимости на +13% в год, то это вполне реалистично - при снижении ставки. Я жду ставку 15% в конце 2025 и 8-10% ставку в конце 2026 года, и на этом как раз цены в Москве могут переставиться раза в полтора: уж слишком много денег в депозитах, часть из которых наверняка пойдет в бетон. Так что тут даже и +15-20% может выйти Так интересен фонд или нет? С одной стороны, фонды складской и промышленной недвижимости могут давать больший рентный доход, но цена метра того же склада может расти в пределах индексации арендных ставок, то есть на 7-8% годовых. И зависит от промышленной активности С другой, фонд от Самолета дает возможность заработать как на уже выросших ценах на аренду, так и на удорожании жилья, которое растет более высокими темпами. Для диверсификации неплохой вариант, на мой взгляд Как вам вообще идея инвестиций в недвижимость через фонды? 👍 Удобный инструмент 🤔 Интересно, но пока не понимаю и опасаюсь 👎 Франкенштейн для хомяков Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Золото под 10%? Что такое Золотой вексель? 🤔 Я по работе часто обсуждаю с клиентами не только «куда инвестировать» и «какие инструменты купить», но и вопросы их бизнеса. Один из ключевых в последние пару лет – это платежи; и если раньше мы выстраивали цепочки из иностранных компаний и счетов, то затем стали пользоваться услугами платежных агентов и иными инструментами Как это вообще выглядит? 👇 Например, импортер отправляет рубли платежному агенту (российское юрлицо или иностранное со счетом в банке РФ), а иностранная компания из третьей страны платит поставщику. Дальше немало бумажной работы – и товар приезжает на склад чистым с точки зрения банка, ФТС и ФНС Здесь немало рисков: ключевой – что вас «кинут» по дороге, и останетесь без денег и товара, поэтому контрагент крайне важен. Кто-то и вовсе использует криптовалюту, что на мой взгляд, еще более рискованно, или торгует по бартеру В общем, рынок сложный и постоянно меняющийся. Иногда о новых инструментах узнаешь, стоя в пробке на Ленинградке и смотря по сторонам. В понедельник ехал домой и увидел рекламу Золотого векселя от А7 - решил чуть подробнее изучить инструмент Вексель – долговая ценная бумага, типа облигации. В данном случае с обеспечением в золоте и с доходностью 10% годовых в валюте. То есть для покупателя это инструмент, которым: - можно платить контрагенту в 150+ стран (как деньги) - на котором можно зарабатывать % доход (как депозит) - можно защититься от девальвации (как валютный форвард) Выпускает вексель компания А7, где 49% капитала принадлежит государственному ПСБ. За свои услуги она берет от 0% при экспорте от 0,3% при импорте Мне лично инструмент кажется интересным еще не только с точки зрения платежей и услуги для бизнеса, но и для инвестиций. По сути, это как золото (вексель можно не только на деньги, но и на сам драгметалл поменять), но с доходностью 10% и без затрат на хранение. Из минусов вижу пока не самый удобный путь оформления и покупки (не в один клик в брокере все же) и минимальный порог в 1 млн рублей. Плюс у меня самого опыта работы с ним пока не было Буду изучать подробнее. Не берусь кого-то рекламировать или что-то продавать, а просто рассказываю про актуальные инструменты – даже вне периметра фондового рынка. Подробности можете узнать у компании самостоятельно

❓Так что с Базисом? Я разбирал компанию перед IPO, подавал заявку на 1.000.000, а акции третий день торгуются в минусе. Вчера в прямом эфире РБК обсуждали ситуацию с Майей Нелюбиной, но я решил написать более развернутый комментарий Следим за логикой 🔽 Почему акции падают? - Потому что их активно продают Кто продает? Шортисты? Мажоритарии? - Шорта нет, у «мажоров» лок-ап на полгода. Продают те, кто покупал на IPO То есть люди зашли на IPO и сразу же сливают в -5-10% убытка? - Да Зачем? - Многим дали больше акций, чем они хотели. На IPO аллокация обычно невысокая, так что многие подавали заявки с запасом и с плечом. Им дали «слишком много» И?... - У некоторых образовалась маржинальная позиция, и пришлось закрывать. Другие не увидели «ракету» и решили сразу же выйти. Третьи просто испугались и побежали на выход ⬇ Для меня лично это удивительно. Сколько раз надо граблями получить, чтобы уже запомнить, что IPO - не про «ракету» и быструю прибыль в моменте. Такие случаи бывают, как с ASTR, но и там тонны нытья, что мало дали Зачем тогда участвовать? Есть реально слабые и неинтересные сделки - я туда не иду. Но заранее знать, будет рост или падение после размещения - сложно, поэтому я захожу в фундаментально интересные перспективные компании на первичном размещении А рынок... ... Ну, а что глобально у OZON за месяц случилось, что акции сначала -10%, а потом +10% сделали? Что фундаментально у LKOH поменялось, что он вырос за 3,5 недели на +18%? Активы разблокировали или доллар с нефтью по 100? На коротком горизонте очень много шума и информационного мусора; на тонком рынке котировки двигают даже небольшие спекулянты со своеобразной логикой. Поэтому я сохраняю позицию и ожидаю роста котировок. Тем более, что в последние дни акции набирают силу Посмотрим, прав ли я, на горизонте нескольких месяцев BAZA

О чем сегодня говорил в прямом эфире РБК? Сегодня был в эфире РБК и разобрал несколько ключевых тем, которые важно понимать каждому инвестору, особенно на фоне турбулентности последних дней. В этом посте соберу для вас самое главное. 1. Российский рынок — декабрьский старт с позитива Индекс Мосбиржи продолжает расти: +3% с начала декабря и +10% с минимумов ноября. При этом большинство инвесторов в рост «не верит» и считает его «неправильным», игнорируя 70 трлн на депозитах и снижение ставки ЦБ. Даже 6 трлн хватит, чтобы скупить все акции на рынке, так что даже вне контекста геополитического урегулирования у нашего рынка - потенциал роста на десятки процентов 2. Что с Лукойлом? Самый обсуждаемый вопрос эфира. Моя позиция остаётся сдержанной: — Акция зависит от двух вещей: продажи зарубежных активов и курса рубля. — Активы оцениваются свыше триллиона рублей, но непонятно, сколько за них реально дадут и где эти деньги останутся. А это сильно влияет на оценку LKOH — Крепкий рубль + дешёвая российская нефть — давят на всю нефтянку и убивают инвестиционную идею 👉 Вывод: сейчас это скорее спекулятивная идея на новостях, а не фундаментальная история. Если не готовы следить за новостями — лучше не связываться. На рынке немало более понятных и предсказуемых альтернатив 3. Дефолт Монополии и вопросы к рейтинговым агентствам То, что произошло с Монополией — это не единственный дефолт в рейтинговой категории BBB/BBB-. И это тревожный сигнал: В мировой практике дефолт в этом классе — <1%. У нас — случаи уже повторяются. И да: рейтинги реагируют запоздало. Отсюда два вывода: 1. ВДО без широкой диверсификации опасны. 2. Оптимальный вход в сегмент — через фонды, где риски размазаны на десятки эмитентов. У меня лично — экспозиция в облигациях через БПИФ «Альфа-Капитал Управляемые Облигации», что удобнее и с точки зрения налогов, и с точки зрения менеджмента. 4. Когда просадки дают возможность Эмоциональные скачки создают точки входа: пример - облигации Самолёта SMLT, которые долго торговались с доходностью характерной для рейтинга BB, хотя фундаментально компания чувствовала себя неплохо 👉 На таких перегибах рынок и создаёт самые доходные сделки. Но — только когда понимаешь финансовое состояние эмитента, а не следуешь эмоциям. 5. Новое IPO: старт торгов у Базиса Интересный кейс вчерашнего дня. Цена размещения: 109₽ На открытии: падение до 97₽ Доля частных инвесторов: более 60% — рекорд среди компаний, раскрывающих структуру. Я участвовал в размещении — писал об этом у себя в соц.сетях. И участвовал не для спекуляции, а долгосрочно. Заявлял 1 млн — по аллокации получил чуть меньше 500 тыс. И главный вопрос, который вчера висел в воздухе: кто же продаёт в первый день с убытком −7%…−10%? Это ещё раз показывает уровень эмоциональности частного инвестора. Эфир получился насыщенным и очень прикладным. Посмотреть полный эфир можно по ссылкам: YouTube: https://youtu.be/DwdFfkKnh9w VK: https://vkvideo.ru/video-210986399_456244223 @Maya_Nelyubina спасибо!

$SMLT недавно заявил о запуске

недавно заявил о запуске