Инвестиции в коммерческую недвижимость: доходность 20%+

Войти

? Помните, в апреле рассказывал вам про фонд на складскую недвижимость от Паруса? На фоне вялого рынка акций не так много активов, которые с тех пор принесли прибыль, и помимо облигаций и депозитов – коммерческая недвижимость один из них. На бирже инвестировать в нее можно с помощью фондов, ЗПИФов Фонд – это оболочка, внутри которой лежат реальные активы – в данном случае склады в районе Красноярска. Купив пай фонда, вы фактически становитесь совладельцем крупнейшего логистического центра в Красноярске, где «сидят» арендаторы в лице {$OZON} и Логистики. Недавно портфель фонда пополнился еще одним объектом – логистическим комплексом класса «А» площадью 41,4 тыс кв. м. Парус уже сдал его в долгосрочную аренду Wildberries, поэтому с ноября 2025 доходность от аренды по фонду в целом вырастет до 12,5% Фонд биржевой – то есть купить и продать долю в складах можно за пару минут, при этом цена рыночная. С момента листинга 25 апреля паи выросли уже на +3%, и инвесторы получили выплаты в размере 12% годовых. Итого +8% в абсолюте за 5 месяцев – неплохо. На пятилетнем горизонте Парус ориентирует инвесторов на доходность в 27,7% годовых: складывается она из денежного потока от сдачи в аренду и роста стоимости самих складов. Ожидаемая доходность выросла после запуска 3 очереди Как так получается? Считаем: 1) Арендный поток ежегодно индексируется, и рентная доходность вырастет с 12% до 13,5% (при условии, что вы купили пай за 900р) 2) Стоимость складов вырастет с 8,4 млрд до ~12 млрд к концу 2029 года за счет высокого спроса (вакансия в регионе в складах класса «А» близка к 0), инфляции и снижения ставок в экономике. ❗️Важный момент Порядка 800 млн в фонде – это деньги от банка, кредит, по ставке КС+3,3%. Это немного с учетом размера фонда 8,4 млрд ₽, но создает повышенные риски (поэтому фонд только для квал. инвесторов), с другой стороны, Парус планирует погасить кредит в ближайшие месяцы и больше им не пользоваться. У меня в портфеле есть фонды на коммерческую недвижимость – держу их на счету для своего сына. Долгосрочно это очень интересный инструмент с точки зрения высокой доходности при невысоких рисках. А уж какой из фондов выбрать – это вопрос второй. Я вам подсвечиваю разные возможности на рынке – надеюсь, для вас это полезно

О чем сегодня говорил в прямом эфире РБК? Сегодня был в эфире РБК и разобрал несколько ключевых тем, которые важно понимать каждому инвестору, особенно на фоне турбулентности последних дней. В этом посте соберу для вас самое главное. 1. Российский рынок — декабрьский старт с позитива Индекс Мосбиржи продолжает расти: +3% с начала декабря и +10% с минимумов ноября. При этом большинство инвесторов в рост «не верит» и считает его «неправильным», игнорируя 70 трлн на депозитах и снижение ставки ЦБ. Даже 6 трлн хватит, чтобы скупить все акции на рынке, так что даже вне контекста геополитического урегулирования у нашего рынка - потенциал роста на десятки процентов 2. Что с Лукойлом? Самый обсуждаемый вопрос эфира. Моя позиция остаётся сдержанной: — Акция зависит от двух вещей: продажи зарубежных активов и курса рубля. — Активы оцениваются свыше триллиона рублей, но непонятно, сколько за них реально дадут и где эти деньги останутся. А это сильно влияет на оценку LKOH — Крепкий рубль + дешёвая российская нефть — давят на всю нефтянку и убивают инвестиционную идею 👉 Вывод: сейчас это скорее спекулятивная идея на новостях, а не фундаментальная история. Если не готовы следить за новостями — лучше не связываться. На рынке немало более понятных и предсказуемых альтернатив 3. Дефолт Монополии и вопросы к рейтинговым агентствам То, что произошло с Монополией — это не единственный дефолт в рейтинговой категории BBB/BBB-. И это тревожный сигнал: В мировой практике дефолт в этом классе — <1%. У нас — случаи уже повторяются. И да: рейтинги реагируют запоздало. Отсюда два вывода: 1. ВДО без широкой диверсификации опасны. 2. Оптимальный вход в сегмент — через фонды, где риски размазаны на десятки эмитентов. У меня лично — экспозиция в облигациях через БПИФ «Альфа-Капитал Управляемые Облигации», что удобнее и с точки зрения налогов, и с точки зрения менеджмента. 4. Когда просадки дают возможность Эмоциональные скачки создают точки входа: пример - облигации Самолёта SMLT, которые долго торговались с доходностью характерной для рейтинга BB, хотя фундаментально компания чувствовала себя неплохо 👉 На таких перегибах рынок и создаёт самые доходные сделки. Но — только когда понимаешь финансовое состояние эмитента, а не следуешь эмоциям. 5. Новое IPO: старт торгов у Базиса Интересный кейс вчерашнего дня. Цена размещения: 109₽ На открытии: падение до 97₽ Доля частных инвесторов: более 60% — рекорд среди компаний, раскрывающих структуру. Я участвовал в размещении — писал об этом у себя в соц.сетях. И участвовал не для спекуляции, а долгосрочно. Заявлял 1 млн — по аллокации получил чуть меньше 500 тыс. И главный вопрос, который вчера висел в воздухе: кто же продаёт в первый день с убытком −7%…−10%? Это ещё раз показывает уровень эмоциональности частного инвестора. Эфир получился насыщенным и очень прикладным. Посмотреть полный эфир можно по ссылкам: YouTube: https://youtu.be/DwdFfkKnh9w VK: https://vkvideo.ru/video-210986399_456244223 @Maya_Nelyubina спасибо!

❓Где искать 20%+ доходность