☕️С Добрым утром, Друзья

Почему девелоперы не распродают квартир со скидками? Популярный вопрос, который хочется обсудить на примере истории ГК «Самолёт». Напомню - компания просит гос-во дать ей 50 млрд руб. У компании есть огромный банк нераспроданных квартир, но она не может начать широкую распродажу со значительными скидками, чтобы ускорить оборот. 🤔 Ключ к пониманию ситуации лежит не в желаниях застройщика, а в интересах его главных кредиторов — банков. 🔗 Связанные одной цепью Когда «Самолёт» или любой другой девелопер берет кредит на строительство, ключевым обеспечением для банка являются не только личные гарантии, но и будущие квартиры в строящемся доме — права требования дольщиков и сам объект — эти активы числятся в залоге. Представьте, что квартира, служащая обеспечением по кредиту, была оценена банком в 10 млн рублей. Если девелопер в попытке выжить начинает распродажу и снижает цену до 7 млн рублей, происходит следующее: 🔺Обеспечение обесценивается на 30% и залоговая стоимость актива падает. 🔺Возникает риск для банка в виде не обеспеченных кредитов, которые банк выдаёт, т.к. у него в залоге лежит квартира за 10 млн. Мы с таким сталкиваемся на рынке когда какая то крупная компания начинает падать, то и тянет за собой размер ликвидной части портфеля, то брокер требует от инвестора довнести средства (маржин-колл), чтобы покрыть возросший риск. 🔺В случае с Банками - приходит ЦБ и требует формировать дополнительные резервы. Согласно макропруденциальной политике ЦБ, при росте рисков по активам банки должны резервировать под них больше капитала, что напрямую бьёт по их прибыли. Таким образом, для банка массовое снижение цен застройщиком — это прямая угроза стабильности его кредитного портфеля и финансовым показателям. 🏦 Поэтому мы чаще слышим про заморозки цен или отсрочки платежа (что с учётом ставки дисконтирования считается скидкой) Окей, допустим Самолёту срочно нужны деньги, а основной кредитор у него - сбер (допустим), у сбера ликвидная часть огромная и он может вытерпеть снижения цен на квартиры Самолёта на 30%. Но тут вступает дело принцип домино. Покупатели побегут в Самолёт, и остальные застройщики получат 💩 вместо продаж, им тоже придётся снижать цену... и тут взвоют уже другие банки. Это вызовет волну переоценок залогов по всей отрасли, что чревато системными рисками для банковской системы. 📉 Ситуацию усугубляет ужесточением условий льготной ипотеки с 1 февраля 2026 года. «Семейная ипотека» теперь только одна на семью, а схемы с «донорами» закрыты. Это закономерно ведёт к снижению спроса — у застройщиков уже нет мощного инструмента стимулирования продаж, а банки, в свою очередь, ужесточают требования к заёмщикам и контроль за использованием залогового жилья. При этом долговая нагрузка девелоперов колоссальна: только на обслуживание кредитов «Самолёт» за два года потратил 160 млрд рублей. В таких условиях единственным логичным выходом для них была бы агрессивная ценовая политика для генерации кэша. Но этот выход заблокирован интересами кредиторов 🤷 Выводы: Риски в секторе высоки. «Самолёт» — не частный случай, а системная проблема. Застройщики зажаты между долгами перед банками и падающим спросом.

Что с самолётом? Самолёт запрашивает у государства ₽50 млрд, предлагая блокпакет в залог. Это не просто кредит - это предложение о временной передаче контроля (с правом выкупа) для спасения от коллапса. Явный намёк на возможную национализацию. На наших глазах происходит смена нарратива от "слишком большой, чтобы обанкротиться", до просителя — сильнейший удар по репутации и по рейтингу. Публичное обсуждение таких мер нетипично для России. Это либо крик отчаяния, либо игра ва-банк. К сожалению тайминг тоже неудачный: в бюджете дыра в 6 трлн, и спасать за Бюджетные деньги вряд-ли станут. Сценарии: •Базовый: Государство даёт кредит на жёстких условиях, акционеры теряют долю, компания выживает в урезанном виде. •Негативный: Помощь затягивается или отклоняется. Запускается процедура санации/банкротства с перераспределением активов между другими игроками. Акции текущего юрлица обесцениваются. •Позитивный: Находится частное решение, кредит предоставляется быстро, паника отступает, но даже в этом случае переоценка бизнеса рынком еще не окончена. ✍️ думаю, что риск потери капитала для миноритариев в этой ситуации превышает потенциальную доходность от отскока. SMLT

📊Отчёт ВсеИнструменты.ру по итогам 2025 года Финансы по итогам 2025: 🔹Выручка 183 млрд руб. (+8% г/г, выше прогноза на 1%) B2B 136 млрд руб. (+16% г/г) B2C 45 млрд руб. (-13% г/г) 🔹Чистая прибыль более 2,5 млрд руб (выше прогноза на 14%) 🔹☝️Долг отрицательный 1,8 млрд руб (в соответствии с прогнозом) В декабре компания выкупила собственные облигации на 2 млрд руб. и сэкономили 100 млн руб. 🔹Средний чек вырос до 7 248 руб. (+19% г/г). 🔹Количество заказов упало до 24,7 млн (-11% г/г), 🔹Число активных B2B-клиентов 464 тыс (+8% г/г). 🔹Доля собственных брендов (СТМ) в выручке достигла 13.3% (+33% г/г) Результаты выглядят сдержанно, но в них видна попытка компании проводить перестройку бизнеса в пользу наращивания В2В сегмента и повышения их среднего чека. Этот сегмент выступает более стабильным и платёжеспособным. Новые СЕО компании — Мария Шмелева, как раз специализировалась на В2В сегменте, поэтому её назначение не случайно. Из других позитивных сигналов: 🔹Проводят оптимизацию ПВЗ и наращивают складские площади 🔹Внедряют ИИ-агента для подбора товаров, что приводит к повышению операционной эффективности (плохо, что в отчёте нет данных о фонде оплаты труда) Точки роста в 2026 году: Дальнейшая консолидация на B2B-рынке с ростом доли СТМ (собственные торговые марки) и эксклюзивного импорта. Главный риск: общее снижение покупательской активности во всех сегментах - снижение продаж жилья приводит к снижению в DIY сегменте, а это является следствием стагнации в экономике. С минимумов октября акции выросли на 30%, но это всё равно -60% с момента IPO. Для выхода на этот уровень придётся очень много работать. VSEH