Поздравляем с 80-летием Победы!

Анализ ситуации на рынке первички и ее влияние на бумаги застройщиков Текущая конъюнктура на рынке первичного жилья несет в себе значительные риски для эмитентов-застройщиков, чьи акции и облигации находятся в портфелях инвесторов. Ключевой риск — критическая зависимость спроса от программ льготной ипотеки, которая покрывает более 50% продаж. Еще около 30% обеспечивается рассрочкой от самих застройщиков, что создает значительную дебиторскую задолженность и отложенную выручку. Таким образом, лишь менее 20% сделок являются «твердыми», что делает финансовые потоки компаний уязвимыми к любым изменениям госполитики. Второй существенный фактор — ценовой пузырь. Цены на «первичку» искусственно завышены в среднем на 30% относительно стоимости готового жилья тех же эмитентов. Этот дисбаланс поддерживается исключительно льготными программами, а не рыночным спросом или инвестиционной логикой. В результате квартира в новостройке стремительно теряет в цене после сдачи объекта, уничтожая мотив для инвестиционных покупок, который исторически был драйвером рынка. Ключевые риски для инвестора: 1. Кредитный и рыночный риск. При ужесточении условий льготного кредитования вероятен резкий спад продаж и выручки, что негативно скажется на котировках акций и кредитных рейтингах. 2. Риск ликвидности и кассовых разрывов. Высокая доля сделок с рассрочкой (около 30%) означает, что у застройщиков может не хватить «живых» денег на завершение текущих проектов в срок, повышая риск технических дефолтов по облигациям. 3. Фундаментальная переоценка. Текущие мультипликаторы (P/E, P/S) могут не отражать реальные риски, так как базируются на завышенной и нестабильной выручке. Возможна переоценка сектора в сторону снижения. Прогноз и стратегический вывод: Кратковременную поддержку может оказать рост ставок по семейной ипотеке, стимулирующий досрочные покупки. Однако в среднесрочной перспективе без изменения модели финансирования сектор ожидает коррекция. Риски срыва сроков сдачи проектов и банкротств наиболее слабых игроков возрастают. В текущих условиях необходим повышенный уровень комплексной проверки по бумагам застройщиков. Следует обращать пристальное внимание на долю продаж по льготной ипотеке и рассрочке в структуре выручки, график погашения облигаций и наличие проектов с высокой степенью готовности. Целесообразно рассматривать хеджирование рисков или перераспределение весов в портфеле в пользу более защищенных секторов.

Итоги декабря. Кратко пробегусь по портфелям. Фондовый рынок: - доход: 3.419,11₽ (+1,06%) - капитализация: +14.239,50₽ - ёмкость: 290.000₽ Проведено перераспределение в активы акций и облигаций. Облигации: - доход: -4.991,53₽ (-1,57%) - капитализация: +31.301,30₽ - ёмкость: 260.000₽ Последние две недели были напряженными. Много компаний ушли в глубокий минус на дефолтах. Пришлось провести ребалансировку: исключил все рейтинги ниже ВВ- и нарастил выше А+. ОФЗ: - доход: 427,25₽ (+0,98%) - капитализация: +9.749,69₽ - ёмкость: 40.000₽ Докупил новые для уравнения ежемесячного дохода. Акции: - доход: +10.494,01₽ (+1,53%) - капитализация: +39.705₽ - ёмкость: 715.000₽ В этот раз только добавлял. Драгметаллы: - доход: -1.180₽ (-4,06%) - капитализация: -685,80₽ - ёмкость: 29.000₽ Решил немного позабавиться и добавить золота и серебра в пропорции 1:100. Сумма пока не большая. Планирую усреднять раз в квартал. Цель не известна. Просто решил отложить на очень дальний срок. Возможно сейчас цены приближаются к своему пику и скоро сильно просядут. Посмотрим ... Пассивный общий доход (только купоны и дивиденды): - на год вперёд: 141.085₽ - доходность 13,93% - ежедневно 386,50₽ Если включить амортизацию и погашения, то: - на год вперёд: 183.570₽ - доходность 18,08% - ежедневно 503₽ Следует учесть дополнительный доход фондового рынка в районе ~30.000₽ за год (прогноз примерный). Амортизацию и погашения планирую пустить обратно в рынок, так что можно их тоже учесть в доходе. Все сделки отражаются в открытом виде. Всех поздравляю с наступающим Новым годом и пусть он принесёт ещё больше пассивного дохода! Стаж на фондовом рынке: 18 мес. Всех благ!