$SMLT Почему необходимо покупать Самолет (нет)

Вижу позитив вокруг компании, иногда даже он подкрепляется какими-то большими цифрами, вырваными из контекста. Давайте разберем наиболее популярные тезисы. 1. Крупный земельный фонд В презентации он оценен компанией в 650 млрд рублей, в их собственном отчете в 100-120 млрд, аренда и собственность расраспределены примерно поровну, если смотреть в деньгах. Капитализация у компании 200 млрд, долг 240 млрд. То есть их земельный фонд не несет в себе ничего выдающегося, если смотреть на него в цифрах. 2. В отличии от всех других застройщиков Самолет показывает рост! Верно. Но рост не равно перспективы и прибыли. Условно вы можете работать в ноль или даже показывать всеми любимый отрицательный рост и за счет этого активно расти. Но самолет же показывает прибыль! Об этом в пункте 3. И второй момент: а вы не задумывались, почему другие падают и что из этого следует? Не забегаем вперед, об этом поговорим в п.4. 3. Прибыль компании по итогам 2022 года выросла в 3 раза! (Ну тут уж точно иксы неизбежны) При этом долговая нагрузка выросла в 2.4 раза, а большая часть выручки обеспечена незавершенным строительством. То есть компания записала себе в выручку средства, которые фактически не получила. А получит она эти деньги только тогда, когда достроит недвижимость. Такова методология учета выручки у застройщиков 🙈 реальное же положение дел оценить крайне трудно и оно может существенно отличаться. За это время цены на недвижимость выросли, а они получат прибыль во многом еще по старым ценам. А то что доллар вырос (а мы же понимаем, что их затратная часть существенно зависит от доллара) и реальная инфляция наверняка выше тех ставок дисконтирования, которые использовались при расчетах стоимости жилья, может также негативно повлиять на итоговую прибыль. Все это не фатально, но и не те условия, при которых компания может рассчитывать на сверхприбыль. 4. Жилье нужно всем и всегда, жилье это стабильная сфера. Стоимость и спрос на недвижимость зависят от многих факторов: ключевая ставка, платежеспособность населения и т.д. Этот пазл состоит из множества деталей. И, полагаю, все мы понимаем, что сейчас не самые лучшие условия для рынка недвижимости. При этом в п2 мы уже затронули падение у других застройщиков, что говорит о кризисе сферы. Да даже сам Самолет пишет о возросшем количестве нераспроданного жилья, о возросших ставках, о том что в 2023 они не ожидают роста стоимости квадрата. И да, даже на падающем рынке можно расти. Но такой рост обходится дорого, а зачастую ОЧЕНЬ дорого. Продать что-то на рынке, где предложение значительно превышает спрос, становится дорого и даже самые крупные игроки вроде ПИК не выдерживают натиск рынка. Во сколько же Самолету обходится этот рост и как это скажется на его будущем остаётся загадкой. 5. Но акции же растут!!! Цена на акции ни что иное как баланс спроса и предложение. Сегодня их акции хайпуют и пользуются спросом. На чем хайп? На популизме. Видно, что загон идет просто колоссальный. То есть речь не идет про успехи компании, это вообще не нужно для роста. Но цена акции в долгосрочной перспективе всегда будет стремиться к Справедливой цене и краткосрочный рост это всего лишь краткосрочный рост.