🏠 Друзья, в последнее время я всё чаще слышу один и тот же вопрос: стоит ли сейчас входить в рынок новостроек? Ответ, как ни странно, прост и тревожен одновременно: стоит дважды подумать. Потому что Банк России буквально бьёт в набат — перегрев в сегменте первичной недвижимости уже налицо. И если смотреть глубже, то проблема не только в ценах, а в том, что рынок идёт по тонкому льду, под которым может оказаться настоящая воронка. 🔍 Что говорит Центробанк? 🗣️ ЦБ официально заявил: на рынке формируется «пузырь». Главный сигнал — рост индекса перегрева до 1,6 пункта, максимум с 2016 года. Это не просто цифра: она означает, что цены на «первичку» растут значительно быстрее доходов населения, ставок аренды и даже темпов роста ВВП. ⌛ Хотите простой пример? По рыночной ипотеке (22–30%) среднестатистическому россиянину сейчас доступно всего 10 квадратных метров жилья. То есть — студия на троих. А по льготной ставке (до 8%) — 39 кв. м. Разрыв колоссальный. И именно он и стал топливом для пузыря. 💥 В чем причина дисбаланса? 📈 Вы наверняка замечали: сегодня новостройки в России стоят на 50–60% дороже, чем квартиры на вторичке. И это уже не про «новые дома, удобную планировку и стеклянный фасад». Это про искажение рынка. Такой отрыв в цене случился потому, что застройщики накрутили стоимость на фоне безумного спроса, спровоцированного льготной ипотекой. Люди буквально вбегали в офисы продаж, опасаясь, что выгодные условия скоро уйдут. А девелоперы этим, конечно, воспользовались. 💸 Почему это может ударить по покупателям? 🛍 Вот вам жизненный сценарий: человек берёт ипотеку на квартиру в новостройке, надеясь, что в будущем её цена вырастет. Но если рынок откатит (а перегрев рано или поздно заканчивается), и он решит продать — окажется, что сумма выручки не покрывает долг банку. В условиях высокой ставки и нестабильной экономики это уже не теория, а риск, который становится всё более реальным. 🧾 Банки, рассрочки и… просрочки 🧮 Пока застройщики сохраняют объёмы продаж за счёт рассрочек и субсидированных ставок, доля нестандартных ипотек растёт. Сейчас до 70% сделок в Москве проходят по этим схемам. Но здесь кроется подвох: такие механизмы маскируют реальную платёжеспособность покупателей. Банки участвуют в этих продуктах, а значит, и кредитные риски растут. Уже сегодня просрочка по ипотекам выросла почти вдвое — с 0,5% до 0,9%, и это только начало. 🏦 Что делает ЦБ? ❄️ Центробанк уже начал охлаждать рынок: 🔹 ограничивает долю льготной ипотеки в портфелях банков; 🔹 усиливает требования к застройщикам; 🔹 обсуждает ограничения по субсидированным ставкам; 🔹 планирует ужесточить расчёты ПДН (показателя долговой нагрузки). 🎯 Цель — не дать пузырю лопнуть внезапно. Но если рынок не успеет адаптироваться, мягкая посадка может смениться жёстким приземлением. ❓ Что делать нам? 🔍 Если вы — потенциальный покупатель: 🔹 Не ведитесь на рекламные лозунги «сегодня низкая ставка, завтра будет поздно». 🔹 Холодно оцените свою финансовую ситуацию. Ипотека не должна превышать 40–45% от дохода, иначе вы на грани. 🔹 Заложите в расчёты не только ежемесячный платёж, но и подушку на случай кризиса. 🔹 Рассмотрите вторичку: рынок там стабильнее, перегрева не наблюдается, а инфраструктура уже готова. 🔹 Не стройте планов на быструю перепродажу. В эпоху стагнации «купил на котловане — продал с прибылью» уже не работает. 📉 И напоследок: рынок меняется 💯 Рынок недвижимости больше не гарантирует роста. Он становится сложным, неоднозначным и, по сути, возвращается в реальность. Теперь побеждает не тот, кто быстрее вбежал в офис продаж с одобрением от банка, а тот, кто умеет просчитывать риски. 💡 Для меня очевидно: начинается новая фаза — фаза переоценки. И если не хотим, чтобы пузырь стал ловушкой, пора начинать думать, а не бежать. #пульс #прояви_себя_в_пульсе #хочу_в_дайджест #финансоваяграмотность