Как накопить на квартиру в Москве, имея ₽45 тыс.? И при чем тут Tesla🏘 Инвестор, независимый консультант по инвестициям в недвижимость Владимир Жоков рассказал в колонке для «РБК Инвестиций», как накопил на первый взнос по ипотеке с помощью акций и подбирал квартиру — с расчетами👇 💼Формирование портфеля акций: покупка Tesla и других бумаг Я следил за развитием $TSLA с 2015 года и решил купить три ее акции. На них я потратил ₽45 тыс. или $660, рассчитывая на льготу на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) — ее можно оформить, если не продавать ценные бумаги в течение трех лет. В 2020 году количество акций Tesla в моем портфеле увеличилось в пять раз, так как на совете директоров был объявлен сплит 5:1 от цены в $2 тыс. за акцию. Таким образом, каждый акционер получил дополнительно по четыре бумаги производителя электромобилей. Итого у меня оказалось уже 15 акций по $400 каждая. В декабре этого же года акции попадают в индекс S&P500. 🪴Выбор недвижимости для инвестиций В 2022 году открылось окно возможностей для покупки квартиры по ипотечной программе со ставкой 0,1% с завышением стоимости от застройщика. Я выбрал такой вариант как самый эффективный для моей стратегии дополнительного арендного дохода, потому что остальные варианты ипотеки были менее выгодны. В чем выгода брать недвижимость с ипотекой 0,1%, если она стоит на ₽1 млн дороже, и будет ли такой рост стоимости недвижимости к 2024 году? Роста стоимости до 2024 года не будет, возможно, еще долгое время, но у меня стратегия совсем другая. Цель — получать стабильные арендные платежи. Не забывайте, что сейчас, в период высокой инфляции (более 10%) самый большой банк страны на ваш миллион рублей дает кредитное плечо х5 под 0,1%. Можно купить квартиру полностью на свои деньги, но доходность будет сильно ниже 2-3%, а можно использовать кредит от банка под залог недвижимости. С использованием ипотеки вы будете собственником квартиры, но она будет в залоге у банка. Однако доходность у вас будет выше, потому что вы получили квартиру не за полную стоимость, а за первоначальный взнос. Ранее банки неохотно соглашались выдавать ипотеку со взносом менее 30% — это плечо х3, а сейчас можно брать ипотеку либо без первого взноса, либо в размере 10-15%. 💰Расходы на покупку квартиры и сколько можно заработать: подсчеты Первоначальный взнос снизился с 30% до 15% от стоимости квартиры. В октябре я активно изучал объекты в продаже, и в один момент цены довольно резко начали снижаться. В мой план входило ожидание сокращения спреда между покупкой за наличные и покупкой в ипотеку под 0,1%. Параллельно с этим наценка от застройщика сильно упала за последние полгода — от более чем 30% до всего лишь 18%. 🔸Весной условия для покупки были такие: ₽5,7 млн за наличные или с обычной ипотекой и ₽7,2 млн с ипотекой под 0,1%; 🔸В момент сделки условия были привлекательнее: ₽5,35 млн за наличные и ₽6,38 млн по ипотеке от застройщика. Кроме того, из-за падения спроса в октябре я согласовал для себя дополнительную скидку в 1%; 🔸Итого цена по договору долевого участия (ДДУ) составила ₽6,321 млн или около ₽316 тыс. за квадратный метр с чистовой отделкой (Москва, СЗАО). Существовало множество мифов, что банк не выдает ипотеки мужчинам из-за мобилизации, индивидуальным предпринимателям, и вообще ужесточились требования к заемщикам. Но в моем случае между онлайн-подачей заявки в банк и получением одобрения прошло всего 2 минуты. Причины — высокий кредитный рейтинг. В итоге квартира-студия площадью 20 квадратных метров с чистовой отделкой в Москве была куплена за ₽957 тыс. — это размер 15-процентного взноса от общей стоимости квартиры в ₽6,32 млн. В сумму взноса входят ₽778 тыс., полученные от продажи акций Tesla, а также дополнительные ₽180 тыс. от продажи других акций США, которые появились в портфеле во время мартовского обвала рынка в 2020 году.