🏗️ АПРИ – Обзор облигаций и эмитента

📌 Облигации АПРИ имеют самую высокую доходность среди застройщиков с листингом акций. Смотрим отчёт и разбираемся в причинах недоверия рынка. 1️⃣ О КОМПАНИИ: • АПРИ – девелопер, основанный в 2014 году, занимает 66 место среди застройщиков РФ по объёму текущего строительства. Присутствует в 5 регионах, специализируется на жилье комфорт/бизнес класса. • Недавним поводом для недовольства инвесторов стало доп. размещение выпуска 002Р-14, объём был увеличен в 2 раза, хотя менеджмент уверял, что до осени наращивать публичный долг не будут. Также АПРИ отметился появлением налоговой задолженности перед ФНС (140 млн рублей на 01.04.2026). 2️⃣ ФИН. УСТОЙЧИВОСТЬ: • Выручка за 2025 год выросла на 7,2% до 25 млрд рублей, чистая прибыль снизилась на 8% до 2,2 млрд рублей. Объём продаж снизился на 27,8% до 109,2 тыс. кв. м, с переносом срока сдали 21,7% объектов. • Чистый долг вырос на 60,5% до 38,2 млрд рублей, Чистый долг/EBITDA = 4x (годом ранее 3,1x). Покрытие проектного финансирования средствами на эскроу-счетах снизилось с 27% до 14%, средняя ставка по кредитам 23%. • ICR = 1,9x (коэф. покрытия процентов; операционная прибыль на 90% выше процентных расходов, годом ранее было +184%), CR = 1,6x (коэф. текущей ликвидности; оборотных активов в 1,6 раза больше краткосрочных обязательств). • Уже по традиции смотрим на фокусы в отчёте застройщика: 1) В отчёте нарушен стандарт МСФО 10, в состав выручки включили доходы от продажи дочерних компаний в размере 1,9 млрд рублей. Фактическая чистая прибыль должна быть 0,4 млрд рублей (–83% от заявленной). Здесь же стоит вычесть эффект экономии от использования эскроу-счетов в размере 0,6 млрд рублей. После этих корректировок Чистый долг/EBITDA = 5,4x. 2) Половину процентных расходов в размере 3,9 млрд рублей перенесли в себестоимость, с учётом этого ICR снижается до 0,96x. Операционная прибыль не смогла покрыть процентные расходы. • На конец 2025 года у АПРИ на счетах было 0,6 млрд рублей, два новых выпуска облигаций добавили 7,7 млрд рублей. На эскроу-счетах 4,8 млрд рублей, объём неиспользованных кредитных линий 17,6 млрд рублей – маловато для долга в 44 млрд рублей. • Облигационный долг АПРИ 15,9 млрд рублей, но основные погашения в 2028-2029 годах. В ближайшие 1,5 года пик погашений в августе-сентябре 2026 года – до 1,3 млрд рублей. На купоны уходит ежемесячно по ≈0,3 млрд рублей. 3️⃣ ОБЛИГАЦИИ: • У АПРИ сейчас в обращении 14 выпусков облигаций. Кредитный рейтинг BBB– и «стабильный» прогноз от НКР и НРА (от августа и октября 2025 года). • В таблице указал параметры всех 14 выпусков, отмечу лишь два: 1) Выпуск 002Р-11 $RU000A10CM06 единственный без амортизации и оферты. Доходность к погашению 28%; купон 25%; цена 100,1%; на 2,3 года. 2) Из выпусков с амортизацией привлекательнее выглядит новый выпуск 002Р-14 $RU000A10ERC0 . YTM = 28,6%; купон 24,75%; цена 98,3%; на 4,8 лет. ✏️ ВЫВОДЫ: • АПРИ заслуженно имеет статус ВДО, фин. устойчивость застройщика заметно ухудшилась. Реальная картина с учётом корректировок (о нарушении стандартов МСФО пишет даже аудитор) показывает, что АПРИ активно увеличивает долг больше для погашения процентных расходов, чем для операционного роста. • Уже есть два первых признака дефицита ликвидности – внеплановое доп. размещение выпуска 002Р-14 и появление налоговой задолженности. По масштабам АПРИ в 5-10 раз меньше Самолёта и Эталона, поэтому в случае трудностей запросить поддержку смогут лишь у основного кредитора в лице Сбера. Главное, чтобы это сделали до возникновения технических «случайностей». 👍 Поддержите пост реакциями, если было интересно. #пульс_оцени $RU000A10E5C4 $RU000A10DZH4 $RU000A10AZY5 $RU000A10AG48 $RU000A107FZ5 $RU000A106WZ2 $RU000A105DS9 {$APRI}