Фибоначчи Облигации и Купоны: инвестиционные стратегии Т-Банка

Прогноз по недвижимости, при чем во всех сегментах четко совпал. Каким был? 1. Бедные буду продолжать по любым ценам покупать новостройки, а не готовое жилье. Так как денег нет и нужна дешевая ипотека. 2. Средний класс и более богатые будут брать ломая в цене готовую вторичку или заходя через рассрочку. 3. На рынок недвижимости, в первую очередь эконом и комфорт придет государство. Гос.застройщики имеют лучшие условия и по земле и по качеству и по коммуникациям. 4. Премиум и Люкс - продолжат дорожать так как людям с деньгами хочется жить комфортно. 5. Москва первой откажется от строительства и продажи домов где на этаже много «пеналов». 6. Доходность от сдачи квартир еще больше снизиться, так как аренда не растет теми же темпами+ легализация + большой пул квартир на вторичке. Итоги : —Рынок Москвы начал терять эффект масштаба для коммерческих застройщиков. Из-за этого крупные девелоперы перестали расти. Об этом говорят изменения в ТОП-5 компаний по объему строительства. —В 2019 году ПИК был королем среди девелоперов: почти 7% от общего рынка страны по площади текущего строительства (в 2025 — 3%). Доля падает и дальше будет падать. По итогам прошлого года лидером стал «Самолет», но с долей почти 4%. Питерские ЛСР и Setl Group вовсе покинули первую пятерку, а их место заняли краснодарские застройщики. —Главная причина — трансформация столичных рынков. Москва перестает быть рынком девелоперов и становится полугосударственной строительной системой: реновация, КРТ, комплексные проекты, инфраструктурные обязательства, рост Фонда реновации, как девелопера+ РЖД Недвижимость. Комфорт-класс в этой модели чувствует себя все хуже. —Раньше ПИК был королем потому, что Москва была фабрикой метров, а теперь она становится условной витриной. Массовый сегмент выдавливается в область. Государственные застройщики строят более качественное жилье, с балконами, а не «конуру». В 2019 году второе и третье места в общероссийском рейтинге занимали питерские девелоперы.Тогда Петербург позволял строить много: большие поля, мягкая градполитика, массовые кварталы, масштабируемое строительство. —На декабрь 2019 года в стройке было 12,7 млн кв. м. На декабрь прошлого года в городе строилось всего 5 млн кв. м. Массовое жилье уехало в Ленобласть, а сам город перестал давать объем. Но и свободной земли в нем осталось не так много. В итоге два крупных питерских девелопера выпали из пятерки по объему стройки. Не потому что стали слабее, а потому что их домашний рынок перестал быть генератором метров. —Москва начала проходить тот же путь. Упор все больше делается на бизнес и премиум, а комфорт стал требовательнее. Логичный выход для крупных столичных девелоперов — наращивать регионы. Но здесь появляется новая проблема — GR-связи. Важны отношения с местными администрациями, давят локальные элиты, нужны долгосрочные договоренности и встроенность в городскую повестку. —Здесь у крупных игроков слабое место. Пример Екатеринбурга показателен: ПИК не смог встроиться в местную систему. На этом фоне выигрывают региональные девелоперы, особенно из Краснодарского края (три компании из ТОП-5 оттуда). Они строят у себя дома, где у них сильные позиции, не боятся осваивать новые («исторические») территории, заходят в Крым, масштабируются по своему макрорегиону и пытаются выйти на другие региональные рынки. —Но ПИК, «Самолет» и другие большие компании туда пока идти не хотят или не могут, т.к. там другие риски, своя политика, иная логика принятия решений и другая маржинальность. При этом два гиганта не страдают от отсутствия земли. В портфеле ПИК примерно 23 млн кв. м, а у «Самолета» 45 млн кв. м, но при нынешней ключевой ставке слабо работает система проектного финансирования, поэтому нет масштабирования стройки, а земля пылится на балансе девелоперов и они стагнируют. —Все четко по логике : во времена трансформации, сильные будут расти за счет поглощения слабых. Поэтому лидеры больше не наращивают доминирование, а рынок дробится. PIKK SMLT

&Фибоначчи Облигации