ℹ️Текущая экономическая ситуация: ключевые аспекты и точки неопределенности 📝Последние события требуют систематизации, особенно для тех, чья работа не связана напрямую с финансами, но также и в качестве ликбеза для экспертов. 1. Равновесный курс рубля: позиция ЦБ РФ Директор Департамента денежно-кредитной политики Банка России Андрей Ганган четко обозначил позицию регулятора: "Равновесный курс рубля – это не мое или чье-либо мнение, это результат баланса спроса и предложения на валютном рынке. Курс, который мы видим сейчас, и есть равновесный: он отражает объективную ситуацию в экономике, даже если это не согласуется с экспертными оценками и пожеланиями". 🎯Этот тезис подтверждает ранее обсуждавшиеся положения. Важно избегать иллюзий о текущей "недооценке" рубля или иных активов. Будущее неопределенно, а экспертные ожидания – лишь один из возможных, зачастую не самый вероятный, сценарий. 2. Давление на ЦБ и перспективы ставки Центробанк испытывает значительное давление с разных сторон. Высока вероятность продолжения цикла снижения ключевой ставки. Перед регулятором поставлена задача обеспечить сбалансированный рост экономики, избегая рецессии. Однако уже звучат опасения о возможном "охлаждении" экономики. Использование метафор на ПМЭФ ("лето/зима", "охлаждение/переохлаждение") лишь усиливает неопределенность. 3. Неоднородность инфляции и потребительские тренды 🤥Инфляционная картина остается сложной: Цены на товары длительного пользования демонстрируют заметное замедление роста, что может указывать на ослабление спроса в этом сегменте. Основной рост цен сохраняется в продуктовом сегменте, где спрос менее эластичен. Потребители вынуждены переориентироваться с дорожающих продуктов (например, мясных) на более доступные альтернативы. Инфляционные ожидания населения остаются повышенными, вызывая ассоциации с пустыми от валюты банкоматами начала 2022 года. Существует разрыв между статистикой и ощущениями: несмотря на замедление инфляции по данным ЦБ в отдельных секторах (например, товары длительного пользования), население не чувствует улучшения. Яркий пример – цены на жилье от застройщиков, которые росли темпами, опережающими общую инфляцию, сопоставимыми с доходностью ключевой ставки. 4. Точка бифуркации и инвестиционные соображения Текущая ситуация выглядит как точка бифуркации – момент высокой неопределенности с множеством потенциальных, часто сильно различающихся, исходов. 🤯В контексте управления процентным риском: Цены ОФЗ могут демонстрировать признаки "раздувания" ("пузыря") из-за дефицита ликвидных альтернатив. Стратегия удержания облигаций (с фиксированным купоном) выглядит привлекательной. Однако более надежной и оптимальной стратегией видится использование РЕПО с Центральным контрагентом (ЦК), обеспечивающая гибкость и защиту. 5. Ожидание решения ЦБ в июле Предстоящее заседание Банка России в июле является ключевым (опорным). Главные вопросы: ⁉️ Как на ЦБ повлияет усилившееся давление? ⁉️ Если снизят ставку вновь, то насколько значительным будет это снижение? ⁉️ Каким будет состояние экономики в июле на момент принятия решения ЦБ по ставке? 📊Неопределенность высокая, но стратегия Bonds Just Bonds ✅️ +33% зарабатывает даже на сложном рынке. SU26248RMFS3

❓Риэлторы: помощники или лишние посредники? 🔍Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден. Но в эпоху информационного шума даже простые истины обрастают мифами. Давайте разбираться. 🤔Кто такие «риэлторы» на самом деле? Строго говоря, большинство агентов по недвижимости не являются ни риэлторами, ни брокерами — у них нет лицензий. Это просто посредники, чей доход зависит от комиссии со сделки. ☝️Зачем же их услуги так активно продвигают? Потому что в их существовании заинтересованы: 🔸сами агенты, 🔸владельцы агентств, 🔸инфлюенсеры, продавцы франшиз и курсов «как стать успешным риэлтором». 💸Остальные участники рынка понимают: оплачивать посредничество, которое не создаёт реальной ценности, — неразумно. 📌Почему эта сфера привлекает столько людей? 🔸Никаких барьеров для входа 🔸Не требуется специального образования. 🔸Оформление в штат — редкость (чаще всего агенты работают без трудового договора). 🔸Зарплата — только процент со сделки, что выгодно работодателю. 💰Мотивация: быстрые деньги Никто с детства не мечтает стать риэлтором. В эту сферу идут те, кто хочет заработать без особых усилий. Проблема в том, что их «работа» часто сводится к манипуляциям: давят на продавцов, чтобы те снизили цену, а покупателей убеждают переключиться на объекты, где их комиссия выше. 📉Воронка безответственности Агентства набирают сотни «менеджеров», зная, что сделки заключат лишь 1-2%. Остальные работают бесплатно, названивая собственникам и собирая базы данных. ❓Почему риэлторы не ускоряют продажи? Миф: «Агент поможет продать квартиру быстрее». Реальность: 🔸Квартира продаётся быстрее только если занижена цена и повышеная комиссия для риэлтора. 🔸Звонки по вашему объявлению часто используются для сбора клиентов под другие объекты, особенно если цена выше рынка 🔸Агент заинтересован в обороте, а не в вашей выгоде. Какое будущее у посредников на рынке недвижимости? 📉Текущая модель устарела. Вместо «аборигенов» с НЛП и наличными рынок ждёт: 🔹ИИ-ассистенты (например, на базе «ДомКлика» или ЦИАН), которые: 🔸консультируют, 🔸проверяют документы, 🔸автоматизируют сделки, 🔸снижают транзакционные издержки. 🔹Прозрачные платформы без скрытых комиссий и манипуляций. Что делать сейчас? ❗️Оптимальная стратегия — продавать самостоятельно. Это: 🔸дешевле (не надо платить комиссию), 🔸быстрее (если адекватно оцениваете объект), 🔸безопаснее (меньше риска мошенничества). ⏰Тем, кто всё ещё цепляется за старую модель, стоит задуматься: время бесполезных посредников заканчивается. CNRU SBER

Как устроен рынок недвижимости в России? Разберем именно жилую недвижимость, так как она касается большинства россиян (около 75% населения так или иначе вовлечены в этот рынок — либо как собственники, либо как арендаторы). Исторический контекст 1990-е годы Значительная часть недвижимости сосредоточена в руках тех, кто нажил капитал в лихие 90-е. Многие из них сегодня проедают активы, и живут на ренту. По оценкам, около 15-20% жилого фонда в крупных городах до сих пор контролируется этой группой. 2000–2008: золотая эра Те, кто делали карьеру или бизнес в этот период, легко зарабатывали на росте экономики (в среднем 7% в год росла экономика, сложно было не заработать) и буме недвижимости (цены росли на 20-30% ежегодно). Многие из них до сих пор удерживают активы, но их доходность и доходы падают. После 2008: усложнение условий После кризиса 2008-2009 стало сложнее быстро наращивать капитал. Однако схема покупки на котловане (с предпродажами) оставалась прибыльной. С 2018 года рынок получил новый импульс за счет льготной ипотеки (ставки 6-7%), но это лишь отсрочило проблемы. Текущая ситуация (2024–2025): пик пройден Сейчас рынок входит в фазу спада, и вот почему: Демография Население сокращается (по данным Росстата, естественная убыль — около 500 тыс. человек в год). Миграционный прирост не компенсирует потери. Кредитные условия Льготная ипотека сворачивается (ключевая ставка ЦБ — 20%, ипотека — от 25%). Даже если ставки снизятся до 10-12%, это не вернет прежний спрос. Переизбыток предложения В 2023–2024 годах застройщики ввели ~100 млн кв. м жилья, но спрос падает. Вторичный рынок заморожен: продавцы ждут «идеальной цены», но покупатели не спешат. Сценарии для новостроек Сценарий 1. Коллапс крупного застройщика Один из топ-10 девелоперов (например, «Синий девелопер») объявляет дефолт. Его активы распродаются со скидкой 50%+ другому игроку (например, «Оранжевому девелоперу»). Облигации компании (доходность 38% годовых) превращаются в мусор. Сценарий 2. Медленный распад Застройщики начинают распродажу со скидками 10-30%. Физлица радостно снимают деньги с депозитов (депозитная ставка ~16%) и покупают квартиры, думая, что «обыграли рынок». Но через 1-2 года цены падают еще на 15-20%, и квартира становится неликвидом. По сути на депозите было бы лучше. Вторичный рынок: иллюзии vs реальность Продавцы ориентируются на завышенные цены (по данным ЦИАН, 30% объявлений висят более года). CNRU Покупатели ждут снижения ставок, но даже когда оно произойдет, спрос не восстановится. Итог: либо годы ожидания, либо продажа с дисконтом 20-40%. Вывод: тяжелые времена впереди 🔹 Новостройки — риски дефолтов застройщиков, долгострой и обвалов цен. 🔹 Вторичка — длительный застой и вынужденные скидки. 🔹 Инвестиции в недвижимость — не лучший выбор на ближайшие 5-10 лет. Единственный разумный сценарий покупки — для жизни, а не для заработка. PIKK SMLT LSRG ETLN