Профиль инвестора SexyOne | Тинькофф Инвестиции Пульс

Что такое ипотека на самом деле? И почему математика против нее Навеяно обсуждением в комментариях. Давайте честно посчитаем, что выгоднее: брать ипотеку или заставить сложный процент работать на вас. Исходные данные: • Цель: Квартира на вторичном рынке за 5,2 млн руб. • Первоначальный взнос (30%): 1,56 млн руб. • Сумма кредита: 3,64 млн руб. Вариант 1: Боль и страдания (Рыночная ипотека ~19.5% на 25 лет) Если вы идете за вторичкой сейчас, банк предложит вам около 19.5%. Ваш ежемесячный платеж составит космические 60 000 рублей. Общая сумма выплат: почти 19 млн рублей. Ваша переплата: около 15,36 млн рублей. Вывод: Вы берете одну квартиру, а оплачиваете четыре. Три из них вы просто дарите банку. Плюс не забываем про обязательные ежегодные страховки, которые вытянут еще сотни тысяч. Вариант 2: Иллюзия халявы (Льготная ставка 6%) «А как же семейная ипотека под 6%?» — спросите вы. Звучит сладко, платеж около 23 000 руб. Но есть нюанс. Льготная ипотека дается только на новостройки. А цены на них из-за этих же льгот раздуты на 30–40% по сравнению с аналогичной вторичкой. Чтобы купить такой же метраж в новостройке, вам понадобится не 5,2 млн, а все 7-7,5 млн руб. Вы не переплачиваете процент банку, вы сразу переплачиваете застройщику. И даже так, переплата по процентам за 25-30 лет составит 100%. Вы все равно покупаете две квартиры вместо одной. Вариант 3: Путь инвестора (Для тех, кто умеет считать) К чему все это? Давайте посмотрим на ситуацию под другим углом. Внимательно посмотрим. У вас есть 1,56 млн рублей на первый взнос и готовность платить 60 000 рублей каждый месяц (ведь вы же были готовы на рыночную ипотеку?). Что, если мы не отдадим эти деньги банку? Первоначальный взнос (1,56 млн руб.) отправляется на ИИС в консервативные инструменты (ОФЗ, надежные корпоративные облигации, фонды денежного рынка). Берем среднюю адекватную доходность — 12% годовых. Аренда: Вам нужно где-то жить. Из тех 60 000 руб., что вы готовы были нести в банк, 30 000 руб. вы отдаете за аренду отличной квартиры. Инвестиции: Оставшиеся 30 000 руб. вы ежемесячно докладываете на свой инвестсчет к первоначальному взносу. Что произойдет через 6 лет? Магия сложного процента в действии. Через 6 лет, пополняя счет на 30к в месяц под 12% годовых (с капитализацией), на вашем счету будет свыше 6,2 миллиона рублей. Этого уже с запасом хватит на вашу квартиру за 5,2 млн. Т.е. теперь не вы платите сложный процент банку, а инвестиции вам. «Для тех, кто в танке и уже пишет про инфляцию» Да, недвижимость тоже дорожает. Где собака порылась? За 6 лет квартира может вырасти в цене, скажем, до 7-7,5 млн. Но: Во-первых, вы можете получать налоговые вычеты по ИИС (тип А), возвращая по 52 000 руб. в год и реинвестируя их, что ускорит рост капитала. Во-вторых, даже если из-за инфляции вам придется копить не 6, а 7 или 8 лет — это 8 лет, а не 25! В-третьих, последующий налоговый вычет на покупку жилья тоже скрасит ваши траты. Сухой остаток: Вместо того чтобы 25 лет тянуть кредитный груз, трястись за рабочее место и переплатить 15 миллионов, вы: • Живете в комфортной аренде и мобильны. • Через 6–8 лет покупаете квартиру за кеш, без банковских обременений. • После покупки у вас больше нет ежемесячного платежа в 60 тысяч. Стоит ли такая математическая разница возможности зайти в свою (а по факту — заложенную банку) квартиру сегодня, а не через несколько лет? Думайте.

Недвижимость — далеко не та инвестиция, какой ее рисуют блогеры. Разбираем «защитный актив» на детали. Нам постоянно твердят: «Купи квартиру — это надежно, это бетон, это стены, это защита капитала!». И показывают красивые графики роста цен. Но когда начинаешь копать, оказывается, что красивая картинка — это фейк для новичков. Реклама. Завлекалочка. И миф. Держите 5 фактов, которые мне пришлось выучить на своих ошибках: 1) Рост цен — это иллюзия Нам показывают графики роста первички. Но это рост не рынка, а рост сметы застройщика. Он просто перекладывает на нас инфляцию стройматериалов и рассрочку. Это их поддерживает государство льготными программами ипотеки. А не тебя. Реальность: Вторичка (а именно ей и становится твоя ипотечная хата после покупки) часто стоит на месте или даже дешевеет. Продать квартиру на вторичке без потерь, если срочно понадобятся деньги — тот еще квест. Не реально. 2) Доходность 5-7% — это потолок (и это без учета головной боли) Пример: Сдают квартиру за 50 тыс.? Круто! Но давай посчитаем ЧИСТУЮ доходность: вычти налоги, вычти коммуналку за время простоя, вычти новый диван, который сломали жильцы, и риелтору за подбор. Итог: Выходит часто меньше чем даже по депозиту в банке (сейчас – так точно), только банк не звонит в 2 часа ночи, что прорвало трубу. 3) Защитный актив. Слышали такой миф про недвижимость? Так вот, защитный актив должен быть... ликвидным. Что это значит? Золото продал за минуту. Акции продал за секунду. Квартиру в кризис будешь продавать полгода. И, скорее всего, с дисконтом 20%, потому что таких продавцов, как ты, сейчас на рынке чуть больше, чем дофига. И не от цены покупки, а от цены вторичной стоимости, что тоже может неприятно удивить. Получается, что в тот момент, когда защита нужна больше всего (в кризис), этот «защитный актив» превращается в якорь, который тянет на дно. И пристрелить жалко, и тащить накладно. 4) "Купила студию, сдаю и ничего не делаю" — это очередной миф Недвижимость — это работа. Это поиск арендаторов, это ремонты, это суды с должниками (есть и такой опыт), это «соседи затопили». Если у тебя нет команды, или ты просто не «горишь» именно от недвижки, твой «пассивный доход» превращается в активный стресс. 5) Квартира — это копилка, а не станок Если честно, покупка квартиры — это способ уберечь деньги от трат (потому что продать сложно) и от инфляции. Но это не способ быстро разбогатеть, хотя это вопрос объемов. Чтобы на ней реально заработать, нужно брать ипотечное плечо (а сейчас ставки... сами знаете), если руки из правильного места – самому делать ремонт и строить бизнес на перепродажах (флиппинг), а это уже не инвестиции, а работа. Мой итог после 3 лет активных инвестиций: Я не против бетона. Я за то, чтобы смотреть на него трезво. И покупать квартиру/дом надо, что бы жить там своей семьей. Если хочешь сохранения — покупай, но бери качественную ликвидную двушку в хорошем месте, а не студию-клетку, которую потом никому не впаришь. Если хочешь преумножения — изучай фондовый рынок. Такие дела.

ИИС 3, а есть ли смысл? Рассматриваю дистанцию в 10 лет. К сожалению, люди не понимают, как выгодно использовать этот инструмент, считая его менее доходным, чем, например, акции. Действительно, акции - единственный инструмент, исторически значительно и гарантированно опережавшие инфляцию. Естественно, без учета кризисных годов, но на дистанции все равно опережали значительно. Что может в ответ предложить ИИС3 + облигации? • Отсутствие налога а купонный доход. В отличие от дивидендов акций, где всегда удерживается 13%; • Отсутствие налога на прибыль. Купил дешевле, продал дороже - заплати налог с разницы. А вот на ИИС3 ничего платить не надо. Контраргумент - владение акцией свыше 3-х лет освобождает от уплаты этого налога. Пока освобождает. • Налоговый вычет, если у вас есть "белый" доход. Можно вернуть от 52 т.р. ежегодно, иногда больше. Для базовой оценки я беру эту сумму. На горизонте 10 лет это повышает доходность примерно на 2.5%. Вы можете реинвестировать эти деньги, а можете и спустить. Тут лишь оценивается сам факт. Возврат от налоговой идет на карту. • Наполнение ИИС3, например, облигациями ОФЗ - в целом крайне надежная стратегия, в отличие от рынка акций. Вот эта база делает на дистанции 10 лет доходность ИИС3 с облигациями прибыльнее на 3.5-4.5% процента (это с учетом реинвестирования купонов). Т.е. если взять среднюю доходность "голубых" акций в 13%, то аналогичную на ИИС3 дадут облигации с доходностью 9-10%. Внезапно. С гораздо меньшим риском. А сейчас она еще выше. Минус тут только один - долгий горизонт. Однако, если цели тоже не близкие, данную возможность грех не использовать. Очень надежно. Каждый год по 400000 рублей, под 15% сложного процента дадут вам примерно 9.5 млн. Считаете это хорошим бизнесом?

Сегодня, когда меня поймали за просмотром пульса и спросили про инвестиции, у меня в голове будто кадры из чёрно-белого кино про успешных людей прошлого: они покупают акции, открывают депозиты, и всё это тихо и благополучно растёт где-то на заднем плане, пока они живут своей жизнью. Я и сама когда-то так думала. Но сейчас я смотрю на мир по-другому. Все эти стратегии — акции, биткоин, планы на пенсию, движение FIRE — они кажутся мне призраками. Эхом той, ушедшей эпохи стабильности, где были правила и можно было что-то предсказать. Сейчас же всё идёт… ну, по одному месту, если честно. Мы живём в мире, где каждая страна пытается стать великой, вокруг одни «тёрки», а стабильность заменена на перманентную волатильность. Разве можно в такой обстановке всерьёз надеяться на портфель из акций? Для меня это теперь сродни рулетке, где правила меняются посреди игры. Если и есть какая-то тихая гавань, так это, как ни крути, старый добрый фиатный доллар. Не эти USDT, а обычные доллары на счёте. Да, все вокруг говорят, что ему ищут замену, но пока он — единственная константа в этом хаосе. И то, это не про доход, а просто про сохранение. И вот к какому тяжелому выводу я пришла, почти как к разочарованию: у меня, скорее всего, никогда не будет пассивного дохода. Мы не в той реальности, где он возможен. Мечта о том, чтобы твои деньги работали на тебя, пока ты спишь, — это роскошь из прошлого. Что остаётся? Не инвестировать в активы, а инвестировать в себя. Создавать то, что я называю «генераторами кэш-флоу». Это не портфель ценных бумаг, а живое дело, навык, проект, который может приносить деньги. Но и здесь подвох: то, что приносит деньги сегодня, завтра может устареть. Это требует постоянного включения, адаптации, участия. Ты не посадил дерево и не ушёл — ты постоянно в саду, полёшь, подрезаешь, меняешь ему почву. И это, конечно, невыносимо далеко от той красивой картинки с пассивным доходом. Это активный, почти сизифов труд. Но, похоже, это единственная доступная нам форма «инвестирования» в новом, нестабильном мире.