Когда речь заходит об инвестировании в недвижимость, какие варианты приходят в голову? «Ну, покупка квартиры для сдачи в аренду или перепродажи», «Акции девелоперов - ПИК, Самолет, Глоракс», «Фонды - от тиньковских квадратных метров до Паруса». Однако есть еще один, альтернативный вариант инвестирования. Речь о вложении в площадки-агрегаторы, на которых можно найти объявления о продаже/покупке/аренде недвижимости. Какие тут есть варианты? 1️⃣ ЦИАН CNRU По мне, это основная и лучшая площадка для физлиц при работе с недвижимостью. Здесь все четко, понятно, очень мало некачественных объявлений. В конце декабря съехали жильцы, в начале января сдал квартиру - на ЦИАНе просто не было отбоя от желающих, приходилось фильтровать интересантов. Причем, стоимость сдачи 120 000 в месяц, что даже для Москвы немало. В плане инвестирования это также наиболее интересный вариант для меня лично, с учетом, что компания в декабре 2025 г. еще и дивиденды выплатила: сразу 14,21%! 2️⃣ Авито. Вторая площадка, которая не менее популярна. Однако в последнее время Авито скатывается в крайне агрессивную систему по выбиванию денег с пользователей. Хочешь второе объявление - плати деньги, хочешь больше просмотров - плати деньги (ценник в 3 раза выше, чем ЦИАН) и тд. При этом на площадке просто огромное количество фейковых объявлений. Летом прошлого года именно через Авито сдавал одну из квартир, а вот по другой квартире в декабре на Авито было ноль (!!!) ответов! Просмотров много, но никто не пишет даже насчет просмотра. Что касается инвестиционной привлекательности, то с Авито все сложно. На данный момент компания не торгуется на бирже. Однако в апреле 2025 г. Россельхозбанк купил 50% у бизнесмена Ивана Таврина. С учетом, что РСХБ - единственный из крупных банков, который не находится под блокирующими санкциями, он может рассмотреть выход Авито на IPO не только в России, но и за рубежом. В случае такого IPO, будете в нем участвовать? Или вложитесь в облигации РСХБ как сделал я? 🤓 3️⃣ Яндекс YDEX А вот тут все грустно. Когда я в конце прошлого года размещал объявление о сдаче квартиры на ЦИАНе и Авито, зачем-то разместил и на Яндексе. Мне перезвонил один из риелторов и спросил: у вас так все плохо со сдачей квартиры, что вы аж на площадке Яндекса разместили объявление?! Сама по себе Яндекс.Аренда уж очень неудобна. Чтобы в ней что-то сделать, надо подгрузить паспорт, данные по квартире, выписку из ЕГРН и прочие документы. Все общение через менеджера в мессенджере. Даже снять объявление с показа самому нельзя! При этом сдача возможно только через саму площадку с комиссией Яндекса. В общем, крайне неудобная платформа, 100 раз пожалел, что пошел туда. Акции Яндекса вроде и растут, но если посмотреть на годичный график, то никакого роста там нет! Дивиденды? Ага, 4% годовых. Смех! В общем, если вам мало акций, фондов, реальных квадратных метров в бетоне, то рассмотреть альтернативные варианты инвестирования в недвижимость вполне возможно. Вот только вопрос, даст ли такое инвестирование хоть какую/то прибыль? Я долго боролся с акциями Яндекса, заработал какие-то крохи. В итоге переложился в облигации, ту же Яндекс Финтех со стабильными 16,5%. В акции ЦИАНа не заходил никогда и не планирую в ближайшее время. Облигации РСХБ держу, а вот в IPO Авито приму участие только в случае переподписки книги заявок в несколько раз: получу акции и тут же скину. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации #фонды #недвижимость

Один из наиболее простых вариантов инвестирования - фонды. Купил себе фонд на акции крупнейших компаний или фонд на облигации, и спокойно наблюдаешь за ростом. Ну, или за падением 😂 При этом довольно много копий сломано на тему «Что же лучше: фонд с выплатами или без». Давайте разберемся. 1️⃣ В случае, если фонд не выплачивает дивиденды или проценты, эти деньги остаются внутри фонда и автоматически реинвестируются в новые активы. Это значит что не нужно самостоятельно думать и решать, куда деть полученные выплаты. Все происходит автоматически. В свою очередь фонды с выплатами, наоборот, отдают вам часть прибыли. Чтобы эти деньги продолжали и дальше работать, нужно самостоятельно их реинвестировать, покупая новые паи фонда или другие активы. Зачастую люди просто не имеют времени или желания самостоятельно разбираться в этом. 2️⃣ Когда фонд выплачивает вам дивиденды или проценты, вы обязаны заплатить с них налог. Это происходит даже если вы сразу же реинвестируете эти деньги. В «обычном» фонде без выплат никаких налогов нет: пока вы не продадите свои паи, вы не платите налог на прирост капитала. Это позволяет вашим инвестициям расти без налоговых потерь на протяжении всего периода владения. Налог вы заплатите только один раз, когда решите зафиксировать прибыль. Несмотря на все вышесказанное, фонды с выплатами не бесполезны. Они идеально подходят для тех, кому нужен регулярный пассивный доход и стабильный денежный поток. Тело фонда лежит нетронутым и генерирует прибыль, но при этом вам не нужно продавать паи, чтобы получить средства на постоянные покупки. Что на выходе? 📍 Если ваша цель — построить портфель, который будет генерировать регулярные выплаты для покрытия текущих расходов, то фонды с выплатами — ваш выбор. 📍Если ваша цель — максимизировать рост капитала в долгосрочной перспективе и вы не нуждаетесь в регулярном доходе прямо сейчас, то «обычные» биржевые фонды без выплат почти всегда будут более эффективным выбором. Что касается меня, то я держу на отдельном счете фонды как с выплатами, так и без. Для сравнения: 📌 Фонд Российские облигации TBRU@ за год вырос на 27%. 📌 Фонд Пассивный доход TPAY за год вырос всего на 4%. Но с учетом полученных выплат в размере 11%, рост по году у меня 15%. Почему не 20% при аналогичных показателях ключевой ставки весь прошлый год? Все просто: все полученные выплаты я реинвестирую именно в этот фонд. И сами понимаете: суммы, полученные в начале года значительно меньше, чем в конце года. Почему же я не отказываюсь от фонда с выплатами, если он менее доходный? Мне просто хочется иметь в запасе некий запас cash flow, который я по своему желанию смогу направлять куда мне интересно. Сегодня - это фонд Пассивный доход, завтра могут быть дивидендные акции, а через год все направлю в трейдинг. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации #фонды

Несколько дней назад писал про свои инвестиционные планы на 2026 год. И под #1 указывал, что на бирже для меня в приоритете облигации. На них я готов отвести до 60% своих вложений на бирже в текущем году. При этом важно понимать: речь именно про корпоративные облигации, но не про ОФЗ! Бумаги Минфина я давно стараюсь обходить стороной. В портфеле у меня всего 4 выпуска ОФЗ: 📌 фиксы ОФЗ 26221 SU26221RMFS0 ОФЗ 26237 SU26237RMFS6 ОФЗ 26238 SU26238RMFS4 - у них разные сроки погашения 📌 флоатер ОФЗ 29013 SU29013RMFS8 со смешной ставкой = RUONIA. Объясню, почему в моем портфеле почти не находится места ОФЗ. 1️⃣ Низкая реальная доходность. Инфляция съедает прибыль и это главный камень преткновения. Доходность ОФЗ, как правило, лишь немного превышает или даже не дотягивает до уровня официальной (!) инфляции. Вы вроде бы получаете проценты, но на эти деньги вы сможете купить меньше товаров и услуг, чем раньше. 2️⃣ Отсутствие потенциала роста. ОФЗ – это инструмент с более-менее понятным доходом. Фиксы - знаете заранее купон; флоатеры - плюс-минус получаете КС. Здесь нет возможности «выстрелить» и получить сверхприбыль, как это бывает с акциями успешных компаний. Например, с тем же Пермьэнергосбытом PMSBP который у меня сейчас в +250,54%!!! 3️⃣ Налогообложение: НДФЛ с купонного дохода. Все мы помним сказочные годы, когда купонный доход по ОФЗ был освобожден от НДФЛ, но с 2021 года он облагается налогом. Это еще больше снижает чистую доходность. 4️⃣ Риск изменения процентных ставок. Если процентные ставки в экономике растут, новые выпуски ОФЗ будут предлагать более высокую доходность. Поэтому старые ОФЗ с более низкой доходностью станут менее привлекательными, и их рыночная цена летит вниз. Именно так я встрял с ОФЗ 26221. Купил ее на существенную сумму в середине 2022 года, когда 7% годовых были весьма неплохим вариантом. Ага, кто же знал, что в 2025 году от доходности 20% будут воротить носы. Безусловно, в отдельных случаях ОФЗ могут быть интересны. Если вы супер-консервативный инвестор, если хотите провести диверсификацию портфеля, запарковать деньги и использовать их в ближайшем будущем (например, на покупку недвижимости) или создать «подушку безопасности» - тогда часть средств можно направить в ОФЗ. Для активного же инвестора, стремящегося к приумножению капитала и обгону инфляции, ОФЗ просто невыгодны из-за низкой доходности и отсутствия потенциала роста. В моем понимании, если у вас есть условные 100 - 200 тысяч рублей, то лучше поискать другие варианты. Те же корпоративные облигации эмитентов с рейтингом А и выше. А вот если у вас несколько десятков миллионов и вам важно их сохранить без потерь и слегка приумножить, тогда да, велкам в ОФЗ. 🦊 #финансы #инвестиции #акции #облигации